山西省房地产价格影响因素研究

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　　【摘要】房地产业作为国民经济支柱性产业，其价格波动会给社会各界带来影响，人们迫切希望房地产价格可调控。2015年两会后，房市调控政策密集出台，GDP调低到7%，房地产价格有望得到稳定发展。那么，国家面临经济下行背景下房地产价格的影响因素就是本项目要研究的主要内容。影响房地产价格的因素有很多，已有的研究表明，国内生产总值、居民消费价格指数、土地交易价格指数等都对房地产价格有显著影响。从房地产生产价格机制来看，房地产价格是由生地价、房屋建筑成本及利润、生地开发成本及利润、房屋销售成本及利润、税金构成的，其变化就是各构成部分变化的总体作用。
　　【关键词】房地产;价格;供需
　　一、山西省房地产市场变动趋势现状分析
　　作为煤炭资源型城市，山西省的规划建设，无论从交通枢纽上，还是商圈集聚上，或者生态建设上等，都是山西向上发展的印证，也是山西高速发展的凭证。山西不断发展最直接的体现可以说是地产大鳄的入驻。恒大地产、保利地产、碧桂园、富力地产、阳光城集团、首开地产、绿地控股等等涌入山西市场拿地置业，带动了山西省土地资源的利用率。各種刚需房、品牌房、精装房、别墅区、特色房等进一步推动了山西省房源的多样化发展，也最直接的将山西房产市场的价位向上拔高
　　山西省商品房平均销售价格在2017上半年呈下降趋势，随即回升。全年房地产业固定资产投资比上年显著增加。商品房新开工面积在2017年降至谷底，然后也开始回升。另外，2017年上半年商品房销售额持续下降，在央行降准、降息等因素的作用下，刚性需求开始释放，成交回升，房地产企业销售业绩开始变好，拿地补仓意愿强烈，在供给不足，需求旺盛的背景下，土地市场维持了较高热度，住宅用地成交楼面价继续上涨，各个房地产企业对质量较好的地块的争夺力度很大
　　二、房地产价格影响因素分析
　　从经济学上来讲，房地产的价格水平及其变动是房地产供给和需求这两种相反的力量共同作用的结果，基于此，本文将分别从需求和供给两个视角分析影响房价的因素。
　　（一）影响房地产价格需求因素分析
　　1.国民收入。国民收入在很大程度上影响着消费者的行为。其他因素不变的条件下，国民收入水平越高，对房地产需求也会越高;国民收入水平越低，对房地产的需求就越低。
　　2.人口总量。住房是人们生活的基本保障。在其他因素不变的条件下，随着人口总量的增长，房地产需求必然上升，人口总量下降，住房需求也会相应减少。人口增长是影响房地产需求的直接因素。
　　3.经济政策。政策是影响房地产需求的一个重要因素。国家的宏观调控政策会牵动消费者的行为，当国家提高税收和利率，会抑制房地产的消费需求，而当国家出台优惠政策，也能刺激消费者的消费欲望，使房地产需求上升。
　　4.预期。消费者对未来经济形势和房地产市场的预期也直接影响着房地产需求。一般地，人们如果预期房地产价格下跌，便会持观望态度，减少现时需求;若预期房地产价格上涨，则会增加现时需求，加快购买。
　　（二）影响房地产价格供给因素分析
　　1.开发成本。开发成本是房地产供给的决定因素，直接决定了房地产开发商的经济效益。一般情况下，开发成本越高，开发商的积极性越低，房地产供给越少;开发成本越低，开发商的积极性越高，房地产供给越多。
　　2.房地产开发商对未来的预期。由于房地产开发周期长，开发商对未来的预期显得非常重要。如果开发商对未来的预期看好，就会开发较多的房地产来增加房地产的供给;相反，如果开发商预期未来消费情况下降，或政府出台不利于销售的政策等，会减少房地产的开发，降低供给。总的来说，房地产的价格是由诸多因素通过影响需求与供给相互作用形成的。这些因素相互之间也有联系。
　　三、实验检验
　　经过对原始数据指标的筛选，选取商品房平均销售价格作为房地产价格衡量指标，设为被解释变量Y，另八个变量为城镇居民家庭人均可支配收入、总人口数、房地产开发企业个数、房地产开发企业利润总额、商品房新开工房屋面积为、商品房竣工面积、财政收入中房产税收入和建筑企业从业人员数作为解释变量，分别用X1、X2、X3、X4、X5、X6、X7、X8表示。通过建立多元回归模型及各解释变量的辅助回归得出影响房地产价格最显著的两个因素为总人口数以及商品房竣工面积。同理得，城镇居民家庭人均可支配收入对商品房平均销售价格有显著影响。
　　四、结论与对策
　　（一）房地产价格在市场价格体系中的基础地位，决定了它在市场经济中具有非常重要的功能和作用。房地产价格水平一定程度上决定着市场总体价格水平。表现在房地产价格作为生产要素价格，既影响商品生产的物质成本，又影响工资成本，房地产价格合理与否，不仅决定着生产成本和一切商品市场价格的真实程度;而且由于住房的价值量大在家庭消费支出中占有较大比重，住房价格在全社会消费价格中的权重相应较大，对整个市场消费价格也表现出一定程度上的决定作用。所以，稳定房地产价格具有重要意义。
　　（二）其次房地产开发企业利润总额对房价影响比较微弱，说明房地产开发企业的利润设定是近乎既定的，提前规划好再以此定价，开发企业很难因为房价的升高或者降低压缩自己的利润。
　　（三）每一个因素都对商品房平均销售价格有影响，但影响的程度和方向各不相同。建筑企业从业人员数对房地产价格有很大的影响，人员越多，房价越贵，说明其中的管理环节耗费财力很大。所以，首先需要保证房地产内部工作高效，结构完整，避免闲杂人的乱入。
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