财务管理视角下房地产公司存在的问题及解决方法

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　　【摘要】房地产行业近些年来一直是我国经济发展的风向标之一，也是中国民众手中最大的一笔资产。近些年的蓬勃发展中，房地产行业的财务管理问题也逐渐显现出来，尤其是在国家宏观调控的影响以及税收政策的影响下，房地产企业的大量财务问题已经暴露到了公众的面前，及时处理好这些问题，既是对房地产行业的保护，更是对国家宏观经济发展的帮助。如何处理好这些问题，对每一个环节进行监督和把控，保证房地产行业的健康发展是本文主要的研究方向。本文首先对房地产行业存在的问题进行梳理，其次进行具体分析，最终在财务管理的角度下提出行之有效的解决办法。
　　【关键词】房地产;财务管理;应对方法
　　一、现阶段房地产行业财务管理的现状
　　（一）管理资金的能力亟待改善
　　在当前的经济形势、国家政策的引导下，大多数房地产企业都遇到了瓶颈期，无论是巨型房企如恒大、万达、碧桂园，还是大多数的地方房企、小型房企。大型企业还可以通过抛售物业、广场等方式保住自身根基，并且在优势专项上进行二轮投资;但对于小型企业来讲，这样的经济环境下，破产、被收购则成为了一条可以考虑的选择，因为它们没有足够的资金流汇入保证它们能够进行战略转型。换句话说，当然的房地产行业已经由土地导向转向了财务导向，公司除了拿地盖房以外，财务的管理和风险的控制也变得愈发重要。
　　（二）房地产市场的发展离不开政策导向
　　房地产行业作为一个惠及民生的行业，它的发展既要有市场的自由发展，同时也要是有政府的宏观调控，因此政府的政策就是在引导房地产企业的发展方向，尤其是近年来党中央提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”思路，抑制住了过于火热的房地产市场，以及各地政府提出的限购政策，都在影响着房地产企业的财务状况。其次，我国绝大多数房地产企业的资金源自银行借贷，国家政策的出台，也会在银行贷款审批上有所体现，房产企业的财务负担会日渐加大，资金筹集可能愈加困难。
　　二、现阶段房地产公司中的财务管理所暴露出来的问题
　　（一）财务制度纷繁复杂，有较大的漏洞
　　众所周知，房地产行业的资金流量巨大，在公司之间的流转以及与银行之间的借贷等事务繁杂，因此也就导致房地产企业财务管理具有极大的挑战，对于制度的设定和人员的培训显得愈发重要。但是在目前我国房地产行业中，领导者对于财务管理的认识程度还没有达到应有的高度，财务制度也存在诸多不合常理的地方。甚至在一些小型房地产企业当中，都没有完善的财务制度、财务人员、财务科室，这些现象的存在都是极大的隐患，倘若房地产公司资金链断裂或受政策影响财务状况需要审核、调整，都会因为前期制度的不够完善而造成诸多问题。而其背后的原因，也并不是房产公司不愿意关注财务管理，而是因为房地产公司，尤其是小型、新创立的公司会把关注点放在如果竞标土地、抢占客户资源、尽快完成资金回笼等显而易见且十分紧急的事情上，对于财务管理只能应用在记账、管理基本资金流向上，正是这样的原因，导致财务没有一个合理的制度，不能为公司的长久发展提供保障。
　　同时，在房地产楼盘开发中，与政府之间的交流也是十分频繁。在与税务、房管、住建等部门的审批、报批过程中，同样会有大量的资金往来，这些数字往来同样也是庞杂的。同样由于上面所提的原因，房地产企业没有足够的制度保证和操作指南来指导财务及时进行核算和记录，财务人员面对这样的繁杂的财务数据无从下手，会更加导致财务信息更新变慢、钱款不能及时到位，这样的因素也就会导致企业内部各个部门之间的矛盾加剧，最终损害的是企业自己，同时也是为土地做了充分准备的政府。
　　（二）缺乏预决算能力和意识
　　众所周知，房地产行业是一个资金流动量大，资金回笼慢的行业，也是一个很长且需要谨慎对待的资金链条，在这条资金链上，政府投资、银行贷款、其他公司拆借、社会大众的资金都会在其中可谓是牵一发而动全身。因此房地产公司的财务人员就需要有科学的预决算能力，能够及时将公司的财务情况提早规划完毕，这也是财务工作的重要组成部分。反观当今的房地产企业，为了能够尽早拿地并赚取更大的利润全然不进行预决算，这样会导致后期公司财务压力急剧增大，没有做好风险管理的工作后期极易出现成本增加、风险爆发等引发财务危机的问题。
　　同时由于财务人员缺乏预决算意识，在投资开始前都是按照经验或猜测进行预算判断，这就一定会导致在真正的实践执行中会出现投资过剩或投资不足的情况。倘若是投资过剩，对于企业的打击只是一次性的;若投资预算过少，那么在实践中，企业只能不断地进行再次贷款为了完成合同，这样会使企业背上沉重的财务负担，严重者就会导致企业的破产或倒闭。
　　（三）缺乏高水平的财务人员
　　目前的房地产公司中，最重要的部门和人员都集中在销售和建设上，财务部门并没有很大的话语权，也因此在人才招聘中财务人员的需求也就不够强劲，甚至很多时候财务岗位会由其他部门的人员进行兼任，从事的工作也是简单的记账工作。这些人员财务水平较低，没有科学的管理能力，也没有财务意识，对于公司财务制度的了解和财务规定的熟悉程度都很低下，这样的必定会导致他们在其中乱作为、不作为，进而导致公司财务状况进一步不明朗、不透明，公司利益的损失也就成了必然。
　　（四）缺乏財务风险管理体制和意识
　　房地产开发中，一些开发商为了眼前的利益而不顾及基本的财务制度，在各项准备工作还没有做好的情况下便先行向银行申请贷款融资，而没有仔细考量各项资金的具体使用方向，这也就导致在实践中，资金的具体分配不合理进一步影响财务管理，进而影响公司的资产安全。
　　同时，按照传统的经验主义，开发商们并没有设立对财务进行风险防控。缺乏风险的防控，会导致在出现风险时，没有制度层面的保证来挽回损失，也会导致开发商花费更大的成本来弥补损失。这些落后的意识和制度，都是导致财务风险无法化解的根本原因。 　　三、解决房地产公司财务问题的具体措施
　　（一）对财务管理人员进行专项培训
　　前文已经提到，财务人员的水平高低直接决定了公司的财务状况。因此这就要求房地产企业在对于财务人员进行专项培训，提升他们的财务素养和财务知識，降低发生财务风险的概率，确保管理水平的提升。
　　同时，我们也要注意到许多小型房产企业的财务人员存在“任人唯亲”的现象，财务素质不够高，但是因为存在特定关系而占据这一重要职位，这对于公司自身的发展是十分不利的，因为这些人没有足够的财务知识，也没有极强的责任心来保证公司的良好运转，因此就需要企业采用“任人唯贤”的工作理念，并且保证所有财务人员能够有切实的技能培训，真正提高财务人员的综合能力。简而言之，就是将无法胜任职位的人调离财务岗位，同时不间断更新财务知识、财务培训，让财务人员在岗位上能够真正的做到尽职尽责。例如可以采用末尾淘汰制，每年度进行财务知识测试和财务表现测评，通过评分来判断每位财务管理人员是否尽职尽责、水平专业，这样才可以保证企业的健康运转。财务人员的培养，不仅是在态度上能够及时为公司发现风险并规避，也要在能力上表现出能够发现细微错误，保证公司账面的清晰和明确。只有这样才能规避很多风险，并且节约公司各项成本支出，保证房地产企业的健康运营。
　　（二）公司内部加强管理力度
　　近年来，房地产企业的蓬勃发展中，很多公司都忽略了公司管理的重要性，尤其是财务岗位的管理力度，要知道财务是一个公司的核心部门，财务管理有条，公司才能稳定运转。因此房地产公司需要完善自身的管理制度和管理模式，约束财务人员的行为、态度，才能有效减低成本，财务核算也才能更加准确，最终达到降低风险的目标。
　　（三）加强预算工作管理
　　前文提到，房地产企业对于预算工作的执行具有很大的提升空间，因此科学的实施预算管理对于公司的成本控制、实现利润最大化都有着极大的帮助作用。实施预算管理是确保每笔投资都有准确的流向。这也就要求房地产公司在业务开发中充分结合实际情况最好预算管理工作，对每项工程款的流向、使用情况等各个方面有充分的预测能力，保证经济效益和成本控制并驾齐驱。
　　再具体工作中，财务人员应该就每一阶段的投资列出清晰地预算规划并报负责领导审批，同时其他实施部门应该严格按照财务预算进行工程实施，杜绝投资过剩或投资短缺，从工程开始到结束始终保持着财务清晰，就可以最大程度的避免财务风险的爆发。
　　（四）加强财务风险管理机制的建设
　　正如国家有法律、政府机关有规定一样，公司的管理机制也是为了处理突发情况和规范员工行为而设立的。财务风险管理机制的存在，是为了要求财务人员必须严格遵守财务规定，任何一笔金额都要清清楚楚，这既是对财务人员自己的保护，也是对公司财务的保护。同时，假若真的发生了财务风险，根据机制规定也可以有条不紊的进行处理，不至于手忙脚乱而无法完善处理。
　　风险防范机制的建立，能够规范公司的运行，并在应对突发事件时有充足的准备。机制的建设是要求所有员工都严格遵守的，这些规定的设立也是为了保证员工在工作时时刻刻紧绷神经，杜绝财务错误的发生，因为财务错误很大几率导致财务风险的出现。因为机制的存在可以避免这些问题的发生，倘若真的出现财务风险，也可以按照机制规定，及时化解问题，保证公司的正常运转吗，避免财务风险的次生影响。
　　同时我们也要清楚“好的制度可以让坏人做好事”，要根据公司实际情况，设定科学合理的财务风险管理制度，并且要求财务部门严格落实、紧密实践，从而进一步构造科学完善的财务环境，保证房地产企业财务健康，将风险尽可能降低。
　　（五）加大对财务的审计工作
　　审计是对财务工作的彻底检验，也是保证财务健康的防腐剂。通过内部审计，可以在表层解决简单的财务问题，帮助公司挽回损失，查明现有的纰漏。并且内部审计也可以作为公司绩效考核的方式之一，通过对财务人员的审计，了解每个人的工作状态、工作能力、工作态度，为公司的考核提供有力的意见和参考。内部审计可以说是一项一举多得的考核方式。
　　此外，公司想真正得到发展，并且能够在源头上改变现状，那么外部审计则成为了不可或缺的一环。因为外部审计人员作为独立第三人对公司的财务状况进行系统的评价，指出人员问题、制度问题等各方面的缺点，有助于公司进一步的提升和改变。同时外部审计人员还会对财务进行宏观上的修整，将机制性问题进行补充，通过规定来引导员工。
　　现在很多房产企业也在进行财务审计，但往往流于形式并没有对公司进行彻底深入的研究和了解，因此只有加大对公司审计的频率和深度，才能真正改变“只审表面”的现状，提升财务的效率和意识，让财务管理健康运行。
　　四、结语
　　财务管理是一个房地产企业当中的重要业务部门。随着房地产市场的逐渐扩大，各个房企的资金量也在不断增加，在多项因素的多重考量下，房地产企业的经济命脉应该逐步转型，公司应该对财务的比重进行倾斜，逐步加大对公司财务的关注，通过财务部门做好财务管理、风险控制、财务预算管理、财务人员培养等，从而为公司日后的发展提供帮助并打下坚实基础。
　　参考文献：
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　　[3]杨友涛.浅析房地产公司中财务管理的问题及解决措施[J].经营管理者，2013（15）：251.
　　作者简介：
　　李学荣（1976-），男，汉族，云南牟定人，专科，云南牟定明阳房地产开发有限公司，研究方向：财务管理。
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