关于加强投资性房地产财务管理的几点思考

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　　【摘要】随着我国经济的快速发展，住宅建设行业也在飞速发展，房地产开发非常成功，房地产投资财务管理是房地产产业的重要组成部分，同时也是一个经济管理范围内的企业财务管理的重要组成部分，其包含的内容非常广泛，政策的实行也有很大的影响。规范房地产会计核算的作用是非常重要的，原因主要解决面临的房地产投资的问题，同时提高房地产投资收益水平。本文特别明确了投资性房地产资产财务管理的范围、投资性房地产资产与固定资产之间转换的政策变更如何采用何种计量属性，包括现行会计准则所涵盖的各种转换方式，并从会计政策层面提出了解决这一问题的建议。
　　【关键词】投资性房地产;会计核算;财务管理
　　一、关于在投资性房地产会计核算中存在的问题
　　一方面，我国许多房地产资产存在折旧或摊销问题。我国会计核算按照该准则，属于投资性房地产（类似于固定资产）性质的，按成本法计提折旧或摊销，并在以后会计核算中进行评估损失减值测试。某些投资性房地产长期按公允价值计价的，会影响企业不同时期利润的真实性，特别是对于一些上市公司而言，可能增加上市公司的利润，另一方面误导投资者和消费者，并存在应对房地产价值差异的问题。我国许多公司的资产首次计量和改进存在问题，公允价值与资产负债表价值在财务处理上缺乏一致性，对投资性房地产会计信息的真实性产生了重大影响。
　　二、投资性房地产会计核算中存在的问题
　　房地产投资在租赁期内发生的折旧、经营范围、投资建筑物等有关问题，可能造成损失，并可能产生成本和费用。企业计提折旧的投资性房地产、固定资产、无形资产，与法定资产评估存在一定的差异，这在一定程度上影响会计信息的真实性和可比性，进而影响投资者的决策，也影响国家对于房地产的宏观政策调控。在实际工作中，企业也采取了多种措施，尽可能减少差异，来纠正投资价值差距，然而效果不尽人意。房地产投资企业虽然可以将金融资产和其他权益工具投资会计核算模式进行比较，但与金融资产相比仍存在不小的差异，且二者核算遵循的准则也不相同。投资性房地产的会计核算应更准确地反映房和地资产的价值。出卖人为了区分与其他资本性资产，可以确认房产所有权或土地的使用权，并有效确认处理财产性收入。根据房地产投资会计的初始目标，房地产投资收益可以在出售投资利得和投资收益之间进行分配，做到收益定量化和明确化。
　　三、房地产健康发展的建议及措施
　　（一）从预算控制来加强成本管理
　　在设计过程中项目经理应制定适当的资金使用计划分配资金，确定成本管理的目标，并进行成本过程控制;通过制定适当降低成本措施，减少不必要的成本发生;管理人员分析项目实施差异的原因，通过确定降低成本增加企业利润。建设项目预算分析是项目管理的一个重要方面。建立健全审计和财务管理制度，对建设项目预算进行逐项检查，这些项目对于房地产企业的发展都有着有重大影响;房地產企业的成本控制和预算管理对于预算审计资金的使用和管理提供了参考点。因此有必要加强投资项目预算审计制度，提高预算管理和工程造价控制的质量，改进传统的预算审查制度;对预算文件进行严格科学的审核，改变传统的审核方法，不仅要注重审核建筑规划、资质和合同，特别要重视对于工程材料审核，这是工程发生的首要阶段，同时要进一步提高预算审计的质量和效率，建立预算审计制度时，要考虑到市场动态和法律及实施细则。市场经济瞬息万变，信息技术越来越先进，房地产企业应积极运用IT技术进行审计，对审计结果和审计活动项目进行汇总，并对相关建设项目的实施进行验证，加强项目之间的联系，更能更好控制这些项目，并支持项目的顺利实施和全面的审核。
　　（二）要不断改善外部市场环境，制定一套评估公平性的方法，与市场条件下的成本评估相比，公允价值法相对简单，可以最大限度地减少或避免市场和行业条件变化对房地产投资的影响。我们在进行公允价值计量时，必须不断完善公允价值评估标准，特别是要积极开拓公允的可观察市场，提高公允价值的客观性，在这一过程中，中国的公允价值计量必须与国际市场接轨。它不仅可以支持在华投资房地产的健康发展，另一方面，企业必须根据自身的政策和发展目标选择合理的计量方法，在选择计量方法时，企业必须充分认识到其计量属性的优缺点，对成本和效益进行对比分析是非常可靠的。虽然公允价值模型有其优点，但它在很大程度上也取决于企业的会计核算系统，要全面地分析这两种方法的优缺点。在我国会计准则的背景下，作为企业会计核算和财务管理的一部分，应当选择适合自己具体情况的计量模式。随着企业的不断经营发展，要逐步提高房地产会计投资的稳定性和准确性，采取适当的措施可以避免企业的诸多问题，比如要求经营者必须遵守国家的法律法规，积极响应国家房住不炒的政策法规，运用正当的手段从房地产经济活动中受益，从而促进房地产企业可持续健康发展。
　　三、总结
　　随着我国房地产投资的发展，会计核算已经成为重要的管理工具。房地产投资作为我国经济生产健康发展的一项重要的内容，目前还存在着一些问题。但考虑到投资性房地产的变化，就要不断提高其会计核算水平，从而提高其真实性和可靠性，做到必须依靠公允价值模型，避免利润操纵损害公允价值标准，确保公司资产的真实性，保障企业资产安全，支持企业健康发展，确保其在房地产投资中发挥重要作用。
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