投资性房地产后续计量模式的思考
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摘 要：随着我国经济的飞速发展，市场机制日趋完善，特别是房地产市场的发展更是迅猛。在这种情况下，企业投资房地产领域已经成为一种普遍现象。如何准确核算企业持有投资性房地产的收益问题就成为重中之重。本文就投资性房地产的界定、计量模式的种类和账务处理以及未来发展趋势作了一定的探讨和分析。
关键词：投资性房地产;成本模式;公允价值模式;发展趋势
一、投资性房地产的界定
投资性房地产是为赚取租金或资本增值（实质是房地产的买卖差价），或两者兼而有之的房地产。主要包括：已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权，已出租的建筑物。需要注意的是，自用房地产和作为存货的房地产不属于我们这儿讨论的投资性房地产的范畴。此外，投资性房地产的确认还必须同时满足以下条件：一个是与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业，这里的经济利益有可能是租金收入，当然也有可能是增值收益;另一个是该投资性房地产的成本能可靠的计量，只有满足了可计量性，我们才有可能进行相关的会计核算。
二、投资性房地产后续计量模式的种类
（一）投资性房地产后续计量模式的唯一性。
投资性房地产应该按照取得成本进行初始计量，后续计量模式有成本模式和公允价值模式两种，但同一个企业只能采用一种后续计量模式，计量模式一经选定，企业不得随意更换。但采用成本计量模式的企业，如果有证据表明某项投资性房地产的公允价值能持续可靠地取得，可以由成本模式转为公允价值模式，作为会计政策变更处理，将计量模式变更时的公允价值和账面价值的差额，调整期初留存收益。但采用公允价值模式后续计量的企业，不得由公允价值模式转为成本模式。
（二）投资性房地产成本模式的后续计量。
在市场经济不发达的情况下，企业一般采用成本模式进行计量。我国目前大多数企业采用成本模式的后续计量。在这种模式下，投资性房地产要按月进行折旧或摊销，计提的折旧或摊销的金额就入其他业务成本;如果投资性房地产存在价值迹象的，应该按照相关规定进行减值测试，确有减值情况的，则应该计提价值准备，计入资产减值损失。并且，计提的价值损失在以后的会计期间不得转回。这一计量模式简单易行，便于理解和操作，但对于投资性房地产的升值情况的计量存在一定缺陷，无法让企业对其投资性房地产进行准确的计量和核算，有可能导致投资性房地产的账面价值和实际市场价值脱离，没有反映企业真实的经营业绩。
（三）投资性房地产公允价值的后续计量。
企业如果采用公允价值模式进行后续计量，必须同时满足两个先决条件：一个是投资性房地产所在地存在活跃的房地产交易市场;另一个是企业能够从房地产交易市场获得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。在公允价值模式后续计量中，不需要对投资性房地产进行计提折旧或摊销，也不需要计提减值准备，但要根据房地产交易市场的变化，及时调整投资性房地产的价格。由于房地产交易市场存在升值或贬值的情况，所以企业的投资性房地产价值也存在上涨或下跌，其形成的损失或收益一律计入公允价值变动损溢，影响当期利润。这种计量模式的优点是投资性房地产的价值随市场的变动而变化，比较真实地反映企业投资性房地产的价值;但另一方面，也存在苛刻的条件，如活跃的房地产交易市场，可靠、及时的市场价格，况且，公允价值的取得也是一个及其复杂的过程，容易被企业所操控，虚增企业的利润或增加企业的损失。
三、投资性房地产不同计量模式账务处理分析
对企业而言，投资性房地产带来收益有两种形式，一是出租建筑物和土地使用权，其实质是企业让渡一定时间的资产的使用权，获得的收益是使用费收入;另一种是持有并准备增值后转让的土地使用权，其目的是为了增值后转让以赚取增值收益。如果企业把出租建筑物和土地使用权以及持有土地使用权并准备增值后转让作为其主要从事的经常性活动，那么，取得的租金收入或转让获取的增值收益就是企业的主营业务收入;但对于大多数企业来说，这类活动属于与经常性活动相关的其他活动，所以，取得的租金收入或转让获取的增值收益就构成了企业的其他业务收入。
两种后续计量模式的不同账务处理在确认租金的会计账务处理方面基本没有区别;但采用成本模式的后续计量投资性房地产要计提折旧或摊销，并且如果投资性房地产发生减值还要计提减值准备，而采用公允价值模式的后续计量投资性房地产只需要在资产负债表日根据相关市场信息确认其公允价值，然后相应调整投资性房地产的价值。
四、投资性房地产后续计量模式的发展趋势
过去很长一段时间内，由于受到市场相关信息和评估手段、方法的制约，我国大多数企业均采用成本模式计量，这种模式下的核算相对简单，也易于操作，但它的价值不会随着市场的波动而实时变化，所以，它难以反映房地产的现行价值和企业准确的财务信息，以至于逐渐难以适应现在经济发展的需要。现阶段，越来越多的企业趋向于采用公允价值模式计量，这得益于新会计准则的推动和我国房地产市场的繁荣。公允价值模式的实施不仅体现了我国会计准则和国际会计准则的接轨，同时也体现了我国投资性房地产的计量模式有成本模式向公允价值计量模式的转变的必然趋势。
参考文献：
[1]王春華.公允价值在投资性房地产计量的应用[J].上海房地，2018（9）：43-44.
[2]刘旭原.王顺和投资性房地产计量模式转变趋势探析[J].中国市场，2019（11）：54-55.
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