基于社会公平的住房问题

来源:用户上传      作者: 李敏

　　提要改革开放以来，我国的综合国力极大地增强，人民生活水平明显提高，但同时也出现了收入差距过大、财富分配不均的情况，在一定程度上违背了公平的原则，影响了和谐社会的构建。本文以住房问题为例，从造成住房问题的成因入手，提出对策建议。
　　关键词：公平；住房问题；对策
　　中图分类号：C913.7文献标识码：A
　　
　　一、引言
　　
　　住房同教育和医疗一样，是人的一种基本权利，是一种基本的社会保障。而伴随着我国城市化进程的加快，城市中的房价上涨迅速远远超出了普通老百姓的承受能力，而价格稍微低一些的保障性住房，则由于开发面积太少或分配门槛过高等原因，并没有真正起到保障作用。
　　
　　二、住房问题的成因
　　
　　（一）没有区分清楚政府与市场的责任。在从计划经济到市场经济的转轨过程中，对政府和市场的关系问题，我们党的认识也经历了一个逐步发展的过程。然而，由于市场失灵的存在，市场对公共产品的资源配置达不到最优。而普通住宅房地产具有公共产品的性质。此类物品，市场无法通过供求双方的力量为其求得一种均衡价格，市场机制的作用既然在公共物品或服务上发生失灵，它的生产或提供自然要另辟他径――非市场的方式。也就是说，要强调政府的干预，民生问题不能完全市场化。
　　（二）房地产成为地方政府缓解财政压力的手段。为了增加地方政府的财政收入和提高经济发展速度，很多地方把土地的价格一再地提高，片面地推动房地产业发展，导致了一些地产商囤积土地，通过炒地牟取暴利。甚至在一些地区当房价还处于低位时，为了能获得较高的地价，地方政府不惜与地产商勾结抬高房价。地价的上升直接导致了房价的上涨。
　　（三）空置率高，房产成为重要的投资工具。房地产作为特殊商品，不仅具有消费属性，还具有投资属性。消费者买房不仅希望获得良好的居住空间，而且希望房子将来能有比较大的升值。就目前我国的现状来说，可供普通老百姓投资的产品少之又少，所以投资房产成了很多人的选择。而过分强调房屋投资、增值的附加功能，促使相当多的一部分人做出力所不能及的购买行为，从而间接推动了房价的上涨。在大量空置的商品房中，除部分别墅和高级公寓外，70%左右是普通商品住宅。住宅潜在需求和有效需求不足的尖锐矛盾不能不令人深省。
　　（四）源于开发商暴利思维下的供给结构的不合理。由于住房面向的是不同的消费群体，在没有政策限制的情况下，开发商更愿意建一些利润较高的商品房，一方面使市场上中高档住房所占份额过大，过多的中高档住房提升了整个商品房的价格；另一方面老百姓需要的中低端住房供不应求，从而更加提高了房价。加之住房市场信息的严重不对称，消费者对开发商的开发成本及住宅的存增量并不了解，因此开发商的炒作和媒体的误导在很大程度上影响了消费者的行为。
　　
　　三、解决对策
　　
　　（一）政府介入，加大保障性住房建设，并进行相应的财政补贴。住房既不是纯粹的公共物品，只能由政府来提供；也不是纯粹的私人物品，只能通过市场来调节。它是一种由政府的公共利益、市场力量与公民的住房诉求共同决定的混合物品。其中，由于保障性住房无法通过市场的途径来解决，因此必须要有政府的介入。作为住宅市场中最大份额的经济适用住宅开发建设，既与国家促进经济增长的宏观社会、经济和政治背景相吻合，又体现了我国现阶段住宅政策的核心是关注中低收入家庭住宅问题的解决。
　　十年来，我们对廉租房的投入显然太少，2008年保障性住房全国总共投入40亿元，还不及北京开发的一个楼盘的价格，相比较1，540万户的低收入住房困难家庭，这个数字无异于杯水车薪。造成这种现象的原因，主要是地方政府的资金来源问题，鉴于我国现行的税收制度，60%的税款上缴中央，地方只保留40%的税款，虽然这一改革的成效是明显的，但是由于没有考虑到公共产品投入的需要，导致了我国在公共产品配置方面出现了严重的权利义务不对称现象。由于事权与财权划分不科学，导致中央政府在教育、医疗、住房等领域的宏观调控始终难以发挥作用。我们可以尝试将这20%的“结构性剩余”税款进行廉租房的建设，而对中西部的投入比重下降；针对开发商建廉租房由于利润低而积极性不高的情况，可以仿照香港的模式，建立房屋委员会，结合大陆的实际情况，可以在中央建立房屋委员会总会，在各省自治区建立房屋委员会分会，专门负责廉租房的开发建设和管理运营工作。对申请廉租房的住户，只象征性的收取少量租金；另外，完善退出机制，可以每隔几年进行收入申报制度，对已经不符合条件的住户，须命令其迁出。
　　（二）矫正认识，不能再单纯的以GDP为纲。通常情况下，一国的GDP大幅增长，反映出该国经济发展蓬勃，国民收入增加，消费能力也随之增强。然而，GDP仅仅是一个经济指标，并不代表一切，如没有经过市场交换的经济活动，不能从GDP中反映出来；还有一些GDP是无效的，如赌博的GDP；另外，它无法衡量人们精神财富的增加量。最重要的是，传统GDP的核算体系没有扣除资源消耗和环境污染的损失以及无法反映财富的分配状况，是一种不真实的统计核算，绿色GDP的内涵为传统的GDP扣除对自然环境破坏的成本。这一概念的提出与我国所提倡的科学发展观的本质是一致的。宏观调控的目标是物价稳定，充分就业，经济增长和国际收支平衡，政府很重要的一项职能是保证人民群众生活质量的提高。因此，不管是地方政府还是中央政府，片面的强调GDP的增长都是不科学的。
　　（三）对二套及以上的房屋实行高税收。2009年5月国务院下发了《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》，当中再次提出了“研究开征物业税”。从国外的经验看，物业税在打击房地产投机方面确实功不可没。例如，美国政府针对只有一套住房的居民，对住宅的年按揭资金所付的银行利息，可在次年向联邦政府报个人所得税时减掉，用以冲抵全年所得税。拥有两套房的人就不享有这一减税优惠政策。
　　相比较我国的实际情况，可以尝试实行累进制税率，拥有的房产越多，交的物业税就越多，给囤房空置的人造成高的持有成本，增加其经济压力。从而会将空置的房子拿出来出租，一方面增加了房源，对过度投机行为会有较大打击；另一方面对调节租赁市场的价格有一定的作用。但此种方法中，税率的确定是一个很关键的问题，应缴的物业税要比投机产生的利润大才可行。
　　
　　四、结语
　　
　　我国是社会主义国家，社会主义的特色是效率和公平，但不是贫富差距的增大。在住房问题上，却显失公平。对于市场无法解决的民生问题，必须要有政府的介入。用“结构性剩余”的税款进行廉租房的建设，并对其分配环节进行监督，对投机性行为进行打击，才能使我国的房地产业走上正轨化，使“居者有其屋”计划早日实现。
　　（作者单位：重庆大学建设管理与房地产学院）
　　
　　主要参考文献：
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