房地产开发企业成本管理研究

来源:用户上传      作者: 陈德强 孙敬涛

　　提要本文分析房地产开发企业进行成本管理的主要意义，介绍房地产开发成本的主要内容，总结影响房地产开发企业成本管理成效的因素，最后提出房地产开发企业加强成本管理的具体措施，以便为房地产开发企业提升成本管理绩效做参考。
　　关键词：房地产开发企业；成本管理
　　中图分类号：F27文献标识码：A
　　
　　随着全球经济危机的影响，房地产市场的激烈竞争加剧，房地产开发企业进行成本控制的重要性越发显现。在土地成本一定的情况下，企业只有尽可能节省项目建造成本、筹资成本及销售费用，给利润腾出上升的空间，才能够有利于企业更好地参与市场竞争。因此，对房地产开发企业的成本管理进行研究对于房地产开发企业能否生存发展具有重要的意义。
　　
　　一、房地产开发成本的主要内容
　　
　　房地产开发企业开发成本费用是指在一定时期内为生产和销售房地产开发产品而花费的各种耗费，主要由房地产开发成本、开发费用和税金三大部分组成。
　　1、房地产开发成本。主要包括以下六方面的内容：
　　(1)土地征用及拆迁补偿费。这是房地产开发成本的主要内容，包括取得土地使用权所支付的土地出让金、土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费、地上和地下附着物拆迁补偿净支出及安置动迁用房支出等。
　　(2)前期工程费。主要包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”发生的费用。
　　(3)建筑安装工程费。是指建设单位以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费、以自营方式发生的建筑安装工程费。
　　(4)基础设施费。包括小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
　　(5)公共配套设施费。包括不能有偿转让的小区内公共配套设施发生的支出。
　　(6)开发问接费用。指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程借款利息和周转房摊销费等。
　　2、房地产开发费用。房地产开发费用是指与项目建设无直接关系、不能计入某个特定开发项目成本的费用。这些费用在其发生的会计期间直接进入当期损益，包括管理费用、财务费用和销售费用。
　　(1)管理费用。是指房地产开发公司的行政管理部门为组织、管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。
　　(2)销售费用。是指房地产开发企业为销售产品或在提供劳务过程中所发生的费用。
　　(3)财务费用。是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，包括利息净支出和金融机构手续费等。
　　3、房地产开发税金。房地产开发税金是指房地产开发企业转让、销售、出租开发产品，提供售后物业服务、销售材料、转让无形资产和出租固定资产，应按规定计算缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税等。
　　
　　二、影响房地产开发企业成本管理成效的主要因素
　　
　　通过对房地产开发成本的简要概述，结合我国的实际情况，我们认为影响房地产开发企业成本管理成效的因素主要有以下几个：
　　1、国家的宏观政策
　　(1)金融政策。金融政策是政府调节房地产市场经常运用的手段。比如，2007年央行六次调整存款准备金率，虽然每次调整幅度都不大，但对房地产发展产生相当大的影响。对利率和准备金的调整，对于开发商和购房者都有影响。金融调控使部分开发商资金从紧，部分经营能力弱的房地产开发企业必然会从市场中退出。利率上升，对于投资型的购房者影响较大。加息会使得房地产开发商资金成本明显增加。
　　(2)税收政策。土地使用税在一定程度上增加了开发商的成本支出。营业税和加、减息对房地产投资造成一定的影响。土地增值税，可以使开发商从土地中的获利通过税收的方式再回馈给购房者，从而影响房地产开发项目的成本。
　　(3)土地政策。国家出台的一系列土地政策，目的在于调整土地交易过程中不规范的利益关系，保护耕地，有效利用土地，并且规范房地产行业的土地市场运作，起到引导和指导作用。土地严控措施的出台，将会对土地市场有一定影响。规范土地运作。项目的开发时间受到限制，必须在2年内启动，在时间上给项目的开发增加了压力，进而间接提高了工程建设成本。
　　2、缺乏规范的成本管理制度和体系。成本管理在房地产开发企业中占非常重要的地位，很多企业虽然都很重视成本管理，但由于缺乏经验，公司内部～直没有建立起规范的成本管理体系，包括各类规章制度、岗位职责、控制流程等。
　　3、项目实施中是否实行全过程、全方位的成本管理
　　(1)不重视决策阶段的成本控制。决策阶段是房地产开发企业成本控制重要的一个阶段。虽然决策阶段发生的成本费用较少，但对整个项目的成本控制起着非常重要的作用，它将直接影响一个项目的成败。
　　(2)不重视或轻视设计阶段的成本控制。设计阶段是房地产项目成本控制的最关键、最重要的阶段，设计方案将直接影响到投资的规模及建设周期，大的节省和浪费均出现在这一价段。然而，开发商却只重视施工阶段的成本控制，不重视或轻视设计阶段的成本控制对房地产开发成本的影响。
　　(3)招标投标没有彻底、深入的执行。建设工程实行招投标，有利于降低工程造价，缩短工期，提高工程质量，促进公平竞争，防止腐化现象的产生。但据统计，目前房地产项目真正实施招投标的不足60％，招投标工作推进不理想。
　　
　　三、房地产开发企业成本管理措施
　　
　　1、建立有效的成本管理构架及运营模式。房地产开发企业应根据企业的自身发展进程及所处的阶段建立相应的成本组织构架及运营模式，在组织结构的设计上尽可能使流程的关键环节由专业部门、专业岗位完成，尽量减少组织构架，减少管理层级，提升管理的绩效。企业应该根据自身情况，选择合适的经营模式。当企业处于单项项目开发阶段时，公司从成本管理上考虑应采用职能制运营模式：当企业处于同城多项目开发阶段时，可采用矩阵制运营模式，以提高成本管理绩效：当企业在异地开发项目时，可采用项目公司制运营模式，成立项目法人，组建项目公司，按分公司组织构架方式组建，同时成本管理组织构架应按企业的发展相应阶段设立。
　　2、建立全过程的目标成本管理制度。房地产开发企业应该在投资估算的基础上由成本管理部门主导编制项目开发的目标成本，作为项目开发的成本控制基线。目标成本编制完成后提交公司决策层讨论确定后，由成本管理部门编制目标成本控制责任书，将项目的成本目标分解到各职能部门，作为各责任部门作业的指导指标。
　　成本管理部门负责成本责任管理制度的制定、修改、指导、解释与检查落实，按项目开发周期编制成月报，通报各责任部门当月本项目责任成本执行情况、动态

成本的变动情况，对超目标成本的责任部门提出成本预警，当动态成本与目标成本发生差异时须分析产生差异的原因，并根据情况修订目标成本，防止目标成本失控。
　　房地产项目竣工后，企业内部成本管理部门及财务成本核算部门应组建成本评估小组，对成本完成结果及时进行分析、考核，以便总结经验，提高成本管理水平。
　　3、项目实施中对成本进行全过程、全方位的管理。在房地产开发项目投资开发决策之前，为了避免主观决策、盲目建设带来的损失和不良后果，应做好项目可行性研究工作。认真分析各种市场、技术、经济、社会和环境因素，做好项目的成本费用估算、投资及效益的测算，了解金融环境、税收环境及其影响，做好投资风险的评估并制定相应的对策。对建设项目进行综合评价。
　　科学合理的技术、经济设计，可以降低工程造价5％～10％、甚至更多。因而，房地产开发企业应积极参与到整个设计过程，使设计单位充分理解开发企业的意图，认清设计要解决的根本问题，使设计能够在安全、功能、标准和经济等方面达到完美的结合。
　　在招投标过程中，一方面要事先了解材料和施工市场的基本行情，编制合理的标底，尽量采用固定总价和固定单价，从而做到事前控制成本，避免后期纠纷；另一方面要注意辨别投标单位的有效性，真正做到公开、公正、公平，保证招投标效果。
　　施工过程就是协调各专业单位有序工作的过程，必须制定切合实际的、详细的工程进度表，并严格执行。保证工程如期完工；另一方面，如因招投标和合同内容不明确而造成纠纷，房地产商要本着公平的原则及时予以解决。
　　项目的竣工结算是工程成本控制的最后一关，在此阶段要建立结算的审核程序，一般是“监理－工程部－设计部－预算部－外审”。如果是委托咨询机构结算，其程序为“监理－工程部－设计部－成本部－咨询机构－成本部”。竣工结算结束后，项目成本控制要对所有的数据进行总结和分析，用这些数据来检验整个项目的盈利状况，为企业积累相关数据，为今后的项目测算提供依据。
　　4、建立成本控制保障措施。建立成本控制保障措施是为成本控制提供行为规范，使成本控制有章可循。在项目开发过程中，应结合本公司的实际情况，在企业内部建立与成本管理相适应的公司管理规章制度。如《A同管理制度》、《招标管理制度》、《设计变更管理制度》、《现场签证管理制度》、《工程款支付管理制度》、《工程竣工管理制度》等，除此之外还可以建立适当的监督机制和激励机制，在项目开发进程中与成本控制有效地结合起来，保障成本管理工作的顺利实施。
　　
　　四、结语
　　
　　房地产开发企业以盈利为目的，在当前激烈的竞争环境下，维持合理的利润空间对企业甚至行业的持续发展都有重要意义，房地产开发企业对此应有清醒认识。为实现生存、发展的要求，企业应通过加强成本管理等方式谋求合理的利润。企业成本管理应渗透到企业的各个层面，包括在设计方、施工单位的选择，材料、设备采购，加强施工质量和预算管理等，各个环节都要有效地控制成本。企业在谋求自身发展的同时，应更多地兼顾社会效益和消费者的利益，力争实现国家、企业和消费者三方共赢的目的，为促进我国房地产健康、稳定地发展做出自己应有的贡献。

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