对二手房市场价格影响因素及其健康发展思考

来源:用户上传      作者: 曹　刚　杨巧芳

　　摘要：近年来，二手房市场经历着各种政策的伤痛和买卖双方及中介机构的博弈，房价成了房产交易中的敏感区，其影响因素复杂多样，如政策、经济环境、供需关系、中介等。中天、创汇等中介的“成批死亡”也给二手房市场的健康发展敲响警钟。文章主要从影响二手房价的因素方面出发，探索二手房地产市场健康发展的对策。
　　关键词：二手房市场；政策；价格；因素；趋势
　　
　　近年来，武汉的二手房市场异军突起，成交量越来越大，截至2007年已占市场半壁江山。伴随着二手房市场的发展，以市场为主导的价格机制也逐步形成，同时也影响着楼市的走向。综观理论界对楼市的探讨，焦点集中在对一手房价格的研究，对二手房价格的分析少人问津。从长远看，二手房市场将逐渐成为我国房地产市场的主力军，因此，二手房价格因素的研究对整个房地产市场的分析也将起到至关重要的作用。
　　
　　一、二手房地产市场的地位
　　
　　新房市场上存在的诸多因素，使得住房一级市场严重供需失衡，从而越来越多的人关注到了房产的二级市场，来满足自己的需求。参考国际经验，房地产市场发展越成熟，二手房交易的比重就越大。一个完善的房产市场中。二手房的销售应是新房销售的5-7倍，我国目前是0.57:1，这足以说明我国二手房市场十分不完善。
　　随着房地产市场日趋成熟，二手房也将逐渐成为我国房市的主角。1992以来，武汉市房市取得了长足发展，公房出售、福利房分配停止等政策，培养了市场的供给和需求。随着商品房开发规模的逐年增加，进入存量市场的二手商品房也在稳步增加，二手房渐渐成为武汉房市的主导。
　　
　　二、影响我国二手房市场价格的因素分析
　　
　　(一)宏观经济政策
　　一直以来，政府运用各种调控手段控制房价，并采取各种措施增加房屋的持有成本和流通成本，期望通过加大流通环节的税费，减少炒房行为。这种反市场的行为，不但增加了二手房购买者的负担，同时对二手房市场健康发展起到了抑制作用。以营业税为例，不获利的个人住房交易是一种资产置换行为，而不是经营行为，理论上不应纳入营业税征收范围，目前征收的营业税，全部由买方承担，从而隐形的转嫁到房价上。
　　政府从2005的“国八条”到2006年的“国六条”，从提高第二套房的首付比例到开征二手房交易的营业税，从控制户型的比例以及限制外资进入我国房市，到强制征收二手房转让个人所得税，政府出拳越来越频。2007年央行连续6次加息，连续16次上调存款准备金率，(1次下调)，对二手房发出紧缩信号。国家政策是想打击炒房者投机和过热投资，稳定房价。但同时也打击了自住购房者的积极性。在二手房贷款趋紧的情况下，一些迫切自住购房者不得不转向一手房市场，可能进一步刺激新房价格上涨。
　　
　　(二)供需双方博弈
　　从目前供需状况来看，二手房市场整体的供求比例保持在1:2.13左右，个别热点区域的供需矛盾较为突出。从总价方面来看，25-35万元的中低端房源供需比例约为1:3.62；35-50万元之间的中高端房源供需比例约为1:2.03；50万元以上的高端房源供需比例约为1:0.74左右。供需比例的失调，一直刺激着房价的升降，且卖方一直站着主导地位，交易过程很大程度上受制于卖方提出的价格，二手房市场远没有达到买方市场。
　　造成这种情况的根本原因在于，买方需求价格和卖方预期严重不对称。卖方往往以一手房为参考，预估待售房产的价值，提出较高的预期，而买方在面对价格较高的一手房，则寄希望于在二手房市场上找到低廉的房源，供需双方之间产生了价格预期的博弈。从整个市场来看，买方在博弈中相对比以前强势了一些，但买方中有升级需求的不像首次购房那样有刚性，消费者有足够的时间等待房价降到他们认为合理的程度后再选择入市，并且随着贷款利息的升高，许多买房者认为不如租房合算。因此需方也会进入观望状态。迫使市场供应者适当放盘。
　　
　　(三)普通新房
　　在我国，房产市场可以划分为投资型市场和消费型市场。房地产市场的迅速发展，丰厚的利润使得投资型的房产交易迅速提升。而且住房刚性需求的存在，以消费需求为主的二手房价格很容易受到新房市场的影响。同处一个市场，二手房与新房有很大的可替代性，正是由于这种替代性的存在，两者之间就形成了相互制约，相互促进的关系。新房涨价，二手房价格跟着上涨：当二手房价格与新房持平或超出时，购房者又会回到新房市场购买。同时金融政策对二手房紧缩，而对新房则优惠更多。一位房产公司负责入直言：“二手房价格上涨的原因很简单，就是因为新房涨价。”出租房的租价也搭上了新房涨价的顺风车，也频频涨价。
　　同样，当新房价格受抑制，二手房价格也会相应下滑。武汉市场2008年10月共成交3243套商品房。成交均价5580元。二手房销量达到1582套，与新房销售量增长幅度基本持平，均价为4012元。房地产市场这种同进同退的现象在形成中完善。
　　
　　(四)房产中介公司
　　过去的几年中，地产中介迅速发展。虽然近年来国家加大了对中介的监管力度，但是他们的这种低成本、行业内的诸多潜规则仍然让中介市场处于比较混乱的状况，为数不少的中介利用非法或不当手段牟取暴利，他们对二手房价格的影响也是不容忽视的
　　第一，暗箱操作。在二手房交易中，买卖双力的税费大都由购买者来支付，中介报给购买者的是一个“大包价”，即购买房屋全部价格。其中房价、税费、中介费、咨询费等具体数额并未列举。在房屋买卖过程中，房源是中介经纪公司生存的命根，房产中介会尽量阻止买卖双方见面，有时甚至会请人假扮房屋的卖主。通过这些手段，牟取差价的暴利。除此之外，中介还会利用买卖双力信息不对称的机会，通过拉高区域的二手房价位，再放出几套价格较低的房源，以迎合意向买家的心理落差，或者甚至直接修改店内此类房源的成交数量和数额，造成房源紧张的假象，用以间接提高房价。
　　第二，房屋吞吐业务。房屋吞吐业务，就是中介或是中介以公司内部人士的名义，将压低售价的房屋低价收购进来，但是不办理过户手续。而是采用“委托公证”的方式将房屋控制，然后加价出售，在这种情况下，房价的高低完全由中介控制。
　　
　　(五)住房特点和区位
　　住房特点和区位是商品价值论的体现，二手房主要表现在以下方面：
　　第一，房龄。从房龄角度讲，5-10年的房屋价值最高，因为整个小区配套设施、绿化及居住氛围的逐渐成熟。而10年之后，房屋价值就会大为降低。目前。我国住宅土地使用年限为70年，那么随着房龄的不断增长，其土地使用年限将随之缩

短，影响着二手房价格。从估价的角度来讲，房屋本身综合年折旧率在1-2％。
　　第二，区位与配套。有些二手房本身处于较好的地段，或经过旧城改造后地段升值了，这些房主在售房时对售价的期望值都很高，他们经常参照周边新建新房的销售价格进行报价。以武汉江汉区和香港路片区为例，这两地一直是中心商业地带，便捷的交通、便利的商圈、丰富的教育资源、繁荣的居住环境是购房者选择的理由，众多从事商业运作成功人士追求该地段。因此，北湖的二手房交易量与交易价格一直居高不下。
　　第三，房屋大小与户型。房屋的大小决定了整个房价的高低，后期费用的许多费用都是由整个房价而决定的，房屋的性价比决定购房积极性。从2007年武汉市二成交的二手房来看，90平方米以内、成交价格在30万或者30万以内的占绝大多数。同时，一室户型也受到很多人的青睐，而三、四室的二手房则只占较小的比例。不难看出。受个人收入的限制及房屋升级需求的影响，二手房的交易都以小户型为主。价格便宜是其选择的主要原因。
　　
　　三、基于价格因素下，二手房市场健康发展的对策
　　
　　(一)平衡二手房的供求矛盾
　　我国目前对新增住房的需求较大，房屋市场整体没有达到饱和，同时由于市场环境的影响，大量的存量房不能流入市场，存量房市场容量过小，使增量房屋市场份额相对变大。对此，政府转变房屋市场刚性需求的观念，要采取措施，从总量上调整，使增量房屋和存量房屋市场保持在一个适当的比例上，平衡供需矛盾，给二手房市场提供一个合理的发展空间。
　　
　　(二)政府加强宏观政策控制
　　商品房大概是我国唯一没有由物价部门定价的商品，所以开发商、二手房主可以随意制定房价，政府对房价的干预有心无力。虽然如此，政府对商品房价格也须进行宏观上的调控，当然这种调控应仅限于对宏观住房总量与结构的调控，不是直接参与微观的价格形成，住房价格的形成仍应是由市场供求决定。在制定政策时，也应该区别对待，尽量避免在打击过热投机的同时，鼓励和政策上支持消费性购房者的积极性。
　　
　　(三)建立严格的监督管理机制
　　1、规范中介组织方面的制度。中介在二手房市场上发挥着重要作用。随着市场的发展，市场对中介的依赖性越来越强烈。因此，房地产中介服务业界定、业务范围、市场准入、培训、考试、考核、执业、再教育、运作方式、程序、行规行约、合同、收费等方面的应有相应的法律法规，房地产中介服务机构和执业人员从业有相应的法律依据。政府部门应该加强对行业的引导、监督、管理，培育积极中介市场。引导中介积极健康发展。
　　2、建立信息披露制度。信息不对称必然导致二手房交易市场的“柠檬现象”，就目前来看，二手房市场价格仍然保持一个虚高的状态，虽受金融危机影响价格有所下降，从长远看将继续保持高价状态。在不对称信息环境中，商品真实价格水平依赖于预期价格水平。买卖双方共同的价格趋高的预期导致了目前二手房市场上独有的“惜售”现状。为了避免买卖双方之间在购买完成后产生权利义务纠纷，应有相应的制度规定，如《待售房产信息披露制度》、《二手房的评估制度》等。
　　3、建立灵活的金融体系。为了满足购房者多样化的需要，可以建立多层次的住房金融产品体制。根据不同年龄阶段、收入水平、对风险的趋避程度和对未来预期等方面的不同需求，推动住房金融产品创新。使不同层次的住房消费者有适合自己的贷款品种。积极开创多种贷款方式，包括二手房的公积金贷款，对贷款年限、贷款自由资金、贷款利率等条件实行多样化组合。金融支持是二手房市场发展的保证，金融机构积极的流动提供担保，发展二手房市场组合贷款，发展房地产中介机构，为居民售旧买新提供便利。
　　4、完善市场多样性需求。在二手房市场上，二手房市虽以小房为主，但是由于升级需求的客观存在，大房也有很大的市场。做好针对性市场调查，挖掘市场需求量大的房源供给，保证房源质量与产权，完善售前与售后服务工作，是解决二手房市场交易与发展滞后的保证。
　　总之，促进二手房市场健康、规范、有序的发展，形成良好的二手房交易环境，完善二手房交易体系是一项任重道远的过程，在二手房市场逐步成熟的成长道路上，需要政府、市场和人们的共同努力。

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