新、旧城区房地产开发投资比较

来源:用户上传      作者: 杨晓帆

　　 随着经济的发展，人口的增长使城市建设速度越来越快，而城市的发展往往呈放射状向四周扩展，新建小区在城市外围不断建成，这样就逐渐形成了新的城区。与此相反，地处于城市中心因年久失修、公共设施落后所形成的陋房、矮房则被称之为旧城或“城中村”现象。就其房地产开发投资而言，新城、旧城因其不同的地理位置、自然环境、人口环境和文化环境而各有优劣，其两城区的优点和弱势也将影响和改变房地产开发的投资。笔者将从以下几个方面进行探讨。
　　
　　一、地价与费用补偿方面
　　
　　旧城区的土地属于国有土地，地价会随土地使用权的招标、拍卖挂牌等出让竞争方式而上涨。其次旧城区在城市中心，土地多属于毛地，有的甚至属于已经具备建设条件的熟地，相应地价较高。
　　尽管新城区开发的土地属于“生地”，价格要明显低于旧城区的毛地价或熟地价，但随着政府和全社会对耕地问题的重视，对征用耕地进行开发建设控制措施的逐渐严格，开发商获得政府的征地也越来越困难，征地的费用也不断的提高。
　　谈及旧城区的投资开发，肯定少不了要谈到拆迁安置补偿。由于人口密集，建筑密度高，因而给开发前的拆迁安置带来很大的困难。开发商不仅要承担为数不少的安置补助费用，而且必须和当地政府一起负责落实、安置用房，保障拆迁户的生活、工作不受太大的影响。相对应，新城区居住的人口少，征用的土地多是城市近郊的耕地，或蔬菜基地，其拆迁安置比较容易，安置补偿费用要比旧城区低。据有关数据统计，旧城区与新城区拆迁安置费用比例大约为5：1。
　　
　　二、规划与配套设施方面
　　
　　每一个城市的发展都有一个总体规划，这是开发商必须遵从的条件。在旧城区，这种规划条件显得更为苛刻。有些开发商受地块的限制，只有依地设计居家性小户型的住宅。为了保持传统建筑风格等原因，规划部门在规划城市地块时制定了建筑物高度、容积率、土地用途以及功能分区等限制条件。在北京、上海等地的某些地区甚至规定了建筑物的“形体”、立面形式和色彩，开发商只能按规划要求进行项目的设计。
　　新城区的开发受周围环境的制约和城市规划条件的限制相对于旧城区要少，允许建筑高度和容积率限制均不像旧城区那么严格，这样开发商可按合理期望的建筑面积，对新城区进行适当的开发。
　　在配套设施方面，旧城区由于历史原因道路狭窄、交通条件差、市政管线容量小、管线布置杂乱而难以满足开发新建的需要。根据国家关于旧城区改造“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设”的原则，在旧城区进行开发建设时，开发商须按照城市发展规划，对原道路进行拓宽或翻修，对市政管线进行增容或重新埋设，像武汉市先后启动的南岸嘴，新华西路、黄浦永清街、积玉桥等都是数百亩、数亿元的改造项目。
　　新城区的开发用地是不具备开发建设条件的生地，常常缺乏必须的上、下水、煤气、电力、电讯、供热等配套市政管线。这些配套设施需要开发商自己出资一部分建设，因而开发公司在开发投资时所投入的费用会更大。与旧城区相比，由于成片开发、环境美观和协调的要求，新城区的开发商还需要投入大量资金用于电网的改造和绿化工程的投入。除此之外，在新城区还需要建设一些学校、医院等公共配套设施以满足开发后业主方面的要求。
　　
　　三、投资与消费倾向方面
　　
　　旧城区往往处于城市中心，历来是商业、文化生活的聚焦地，像北京的王府井、西单，上海的南京路，武汉的江汉路步行街等，这些地区人口密集，人流量大，外来人员多来此购物，因而更适合作为商业办公、旅游、娱乐、餐饮等类型的开发项目。旧城市的投资还应根据不同地段的地域特征及历史文脉，进行功能定位，建成不同类别的小区，如：商贸商务区、综合生活区、滨江观光区、历史文化区。
　　新城区与旧城区的地理位置差别往往使其不适宜开发商业中心、写字楼、餐饮及娱乐用房，但新城区可利用其幽静舒适的环境、清新洁净的空气、宽敞空旷的四周建造高级住宅和特色公寓，像武汉经济技术开发区的房地产既有意大利的“欧陆风情”，又有亲水住宅“山路十八弯”，还有健康生活“运动就在家门口”，以及江南园林的“中国文化物业”，在武汉市这些都是畅销的楼盘。
　　从武汉三镇近期的楼盘销售情况看，汉阳中心片区的商住宅的销售量达到21511平方米，汉口商贸区的商住宅更是高达到36585平方米，而新城区的销售量也逐步在增长，光谷片区的商品住宅的销售量为14824平方米，金银湖片区的商品房销售量为23624平方米。根据有关方面统计，今后几年内城市中心的小户型将会倍受单身贵族和SOHO一族的青睐，商铺旺角也将受到更多投资者的激烈角逐。而成功企业家和“白领”、“金领”们则会选择新城区的个性化小区和高档别墅作为休憩场所。
　　随着社会的不断发展，卫星城的概念将不断影响和改变我们的生活。也许若干年后，如今的新城将会成为新的旧城，而旧城也许会改造和转变为新城。新旧的交替只会是城市发展的见证和印记，而房地产的开发投资也将与时俱进，顺应时代的发展和社会的进步。（作者单位：武汉大学土木建筑工程学院）

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