住房抵押贷款：问题与对策
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作者: 左 英
目前我国的住房消费，由于一次性付费所需资金较大，一般购房者都不可能接受这种付款方式，于是由银行提供住房抵押贷款购房的形式逐渐被大众消费者所接受。
一
住房抵押贷款在我国发展十几年，虽然在一定程度上激起了人们心中购房的欲望。但一路走来，住房消费市场却并没有象人们所期望的那样活跃，问题出在哪里呢？
住房抵押贷款存在风险
1、信用风险
发放居民贷款要冒信用风险，而且风险较大。由于居民住房抵押贷款是零售性贷款，其贷款对象是分散的众多的居民个人，而导致居民个人可支配收入下降的因素相当多，银行对借款人的财政状况等进行持续的、有效的监察在我国目前是相当困难的，而且成本很高。同时由于我国目前还没有对居民个人的资信情况进行调查和评估的行业，银行较难对借款人资信的起初状况做出准确的判断，这样银行发放居民住房的抵押贷款就要冒很大的信用风险，所以银行缺乏发放居民住房抵押贷款的安全感和积极性。
2、抵押物风险
由于目前房地产市场极不成熟，银行对房地产项目的评估缺乏专业的房地产评估人员，很难准确的评估楼价。而且随着时间的推移，由于市场的波动，银行要对楼市进行准确的预测相当困难。这就使银行取得的抵押房产的实际价值可能大大低于抵押贷款的本息，造成抵押贷款的损失。同时处分抵押物难，从法律的角度说，抵押贷款到期未还，银行就能对抵押物行使处分权。但在实际工作中这是一个非常棘手的问题。由于大部分地区的房地产交易市场还处于初建时期，房地产进入市场交易为数极少。在现行市场体系不完备的条件下，抵押贷款逾期的越多，需要处分的土地、房屋也就越多，而实际处分起来也就越难办。同时由于抵押登记制度的不健全，使银行相当一部分的房地产抵押贷款的抵押权利没有登记，不能受到法律保护，这就影响到抵押贷款的有效性，直接威胁抵押贷款的安全。不规范的操作很容易造成"房地产泡沫"，而最终导致金融危机。
缺乏住房抵押贷款二级市场
住房抵押贷款二级市场即住房抵押债权转让市场，是指住房贷款由贷款银行或其他金融机构创造出来后，再转售给其他投资者，或者以抵押贷款为担保，发行抵押贷款债券市场。二级市场又可分为证券化市场和非证券化市场两部分。证券化市场因其所具有的流动性强的特点，成为二级市场发展的重心所在。
世界各国住房金融发展实践表明，住房抵押贷款是实现住房商品化的有效途径。而作为住房抵押贷款市场重要组成部分的二级市场，其建立和发展对一国住宅产业和住房金融的发展有着十分重要的作用。具体表现在：
1、建立住房抵押贷款二级市场是住宅产业发展的客观要求。
住宅产业要发展，必须有一个发达的住房市场，有对住房的巨大的现实消费需求(既有支付能力的需求)，以需求为动力，才能真正推动住宅产业的发展。住房只有在市场上通过出售实现价值，住房建设才能得以顺利进行，投入资金才能处于良性循环之中。但目前我国居民的家庭收入与较高的房价相比，显得力不从心，大多数居民只能望"房"兴叹。所以应建立住房抵押贷款二级市场，进而促进住房抵押贷款一级市场的发展，提高购房者的购买力，从而创造更多的住房消费有效需求，使住房建设资金得到及时回收，促进资金的良性循环，保证住宅产业的健康发展。
2、建立住房抵押贷款二级市场是贷款银行业务发展的现实需要。
目前，我国住房抵押贷款的还款期限一般都在10年以上。在这么长的还款期内，如果缺乏二级市场，抵押贷款不具备流动性，加之抵押贷款管理不尽完善、抵押贷款担保机制不健全等原因，贷款银行必须独立承担由于利率波动、通货膨胀、贷款人违约等带来的风险损失。而当这些风险过于集中过大时，贷款银行就会缩减或停止抵押信贷，从而导致住房抵押贷款业务的萎缩。如果贷款银行的风险能够得到有效降低，银行就会在一定程度上放宽贷款的限制条件，从而扩大居民的贷款需求。增强抵押贷款流动性，还能大提高抵押资金的利用效率，使资金形成良性循环，有效解决长期信贷资金来源不足问题。通过建立住房抵押贷款二级市场，银行把不具有流动性的抵押贷款变为货币资金，可以获得新的资金来源，再发放新的抵押贷款，不断扩大业务量。同时，二级市场为贷款银行进行资产负债管理提供了一个有效的方式，通过二级市场上的交易，可以改变资产结构，使存款期限短、款期限长的负债与资产期限不协调的问题得到解决，同时还能避免资产过分集中的利率风险。
我国现阶段十分缺乏住房抵押贷款的二级市场，除了在深圳等个别城市有试点外，在全国范围内并没有形成规范的住房抵押贷款二级市场，这严重阻碍了住房抵押贷款市场在国内的发展。缺乏二级市场的住房抵押贷款市场永远是不完整的市场。
住房抵押贷款中的期限和利率存在不合理性
居民能否通过住房抵押贷款增强购房意愿，贷款期限和利率是很重要的因素。一般采用住房抵押贷款购房的工薪阶层很少能在短期内还清所欠余款，特别对我国低收入的工薪族，这决定了该贷款的性质属于长期贷款，银行应该认识到这一点。在住房抵押贷款搞的好的国家和地区中，其贷款期限一般均超过20年，如新加坡和香港一般为25年，美国最长达40年。而在我国住房抵押贷款的最长期限为30年，但却有退休年龄的限制，一般人都很难享受较长期限的抵押贷款。同时在贷款利率方面，从发达国家的情况来看，有些国家如德国和瑞典在一定的发展时期，曾采取过政府贴息的政策鼓励居民用无息贷款购房，美英等国家则采取了低息政策。我国虽然经历了连续七次降息，但住房抵押贷款利率仍然较高,这是不利于居民利用住房抵押贷款的。
二
我国住房抵押贷款的发展还处在初级阶段，这跟我国是一个发展中国家有密切的联系，根据我国国情，对住房抵押贷款在发展中出现的问题的解决，提出以下对策建议：
采用保险与担保双重方法规避住房抵押贷款中存在的风险
1、住房抵押贷款保险
住房抵押贷款保险，是指被保险人因意外伤害或身体高度残废或病故等自然原因，或因所在单位倒闭、撤消、被兼并、政策性裁员而失业或收入下降等社会性原因致使无法继续归还住房抵押贷款时，由保险公司一次给付被保险人保险事故发生时按贷款合同尚需归还的贷款本息。也就是说，保险公司收取一定的保险费(通常由借款人支付)，使贷款人避免因借款人违约拖欠还款而蒙受经济损失。住房抵押贷款保险，还有一个附加险，即当所购住房遭遇火灾等财产损失时，由保险公司赔付。住房抵押贷款保险是规避其在操作中存在的风险的重要途
径之一。它在实际应用中可划分为以下几个险种：
a、普通住房保险
在中国人民银行新颁布的《个人住房贷款管理办法》中对房屋保险作了专门规定。该办法第25条规定："以房产作为抵押的，借款人需在合同签定前办理房屋保险或委托贷款人办理有关保险手续。抵押期内，保险单由贷款人保管"。购房者将所购房屋向保险公司投保，保险金额按照实际购入价格计算。保险公司承担因自然灾害和意外事故所致的损失，使住房得以保值。这样不仅购房者对其房产安全放心，更重要的是让拥有住房留置权的商业银行免除后顾之忧。目前，中保财产保险有限公司天津分公司已经推出了这种房屋保险。保险责任主要包括保险期限内火灾、暴雨、冰雹、空中运行物坠落、外界物体倒塌等10余种原因造成的房屋毁坏，或由于防止灾害所采取的施救支出。在经过一段时间的实践后，保险公司可以在总结经验的基础上完备并推广这一险种。
b、住房抵押贷款寿险
该险种是保险公司向借款的购房者提供的一种保额递减的人寿保险，购房者在办理借款手续的同时即办理人寿保险。在保单有效期内如果被保险人身故或完全残废，则由保险公司代替贷款家庭偿还所欠的贷款余额。这种保险的保额每年递减，以与借款者的贷款本金余额相称。目前美国友邦保险上海分公司已经推出这种保险险种。
c、住房抵押贷款保证保险
该险种一般是贷款银行要求借款购房者投保的险种，借款购房者在借款时向保险公司交纳一定数额的保费。保险公司作偿还贷款的保证，银行就相应的给予购房者贷款。由于贷款的偿还有了十足的保证，银行就在利息和借款期限等方面给借款人以一定的优惠。在贷款期限内，如果借款人因发生意外情况不能如期偿还贷款，则由保证人偿还贷款或由承保人赔付银行的损失。
2、建立专业的担保公司为住房抵押贷款提供专业的担保
除了住房抵押贷款保险以外，为抵押贷款提供安全可靠的担保也是规避风险的重要途径之一。
从目前的实际情况看，我国的住房抵押贷款可分为三个担保层次，第一个层次是由国家专门机构作担保，对象是国家公务员和重要的科研单位、教育部门人员的住房贷款；第二个层次是由企业作担保，这需要一定的认证，即一些效益好、实力强的企业根据自己的情况可以为职工办理贷款担保；第三个层次是贷款人的住房抵押担保即一般城镇居民的住房贷款可以用购买的房屋作担保。
除此之外，还应鼓励发展专业的担保公司。由于担保公司内部体系完善，有自身专业的中介买卖、评估、法律等配套部门，不仅提高了申请人的信用条件，大大降低了申请贷款的难度，增大了按揭成数和延长还贷期限，减轻供楼压力，而且可以通过担保公司的法律监督，保证按揭楼宇的合法性，保护购房人的合法权益。在出现违约时，担保公司可以协助提供还款的宽限，减少处置抵押物的损失，保障基本的住房条件。
对于银行来说，把担保公司纳入其个人放贷体系后，首先是提高了按揭贷款的安全性和流动性，强化贷款人的个人信用，增加其还款能力，保证债务的清偿，有效的防范了信贷风险；再则通过合作管理，可以加强对按揭贷款的调查、审查和检查，提高银行的工作效率，最终达到促进业务发展、增加存贷规模、提高经济效益的目的。
培育住房抵押贷款二级市场
二级市场的核心是抵押资产证券化，即以银行所持抵押资产为基础，向投资者发行抵押支持证券，将风险与其相对应收益转给投资者。投资者在作投资决策时，主要考虑的是对证券化资产产生收益能力的估计和证券本身的利率风险结构，而不论证券化发起人的资信情况。
为推动抵押证券化市场，可创设住房抵押证券公司。该公司初期为政府拥有，以股份公司形式成立，在公司获利并取得市场信誉后，将考虑邀请私人机构入股，并将公司股票上市。其业务主要有：(1)购买抵押贷款的债权，取得抵押贷款的盈利和所提供资金成本之间的差价。(2)发行以抵押贷款为后盾的债券，为住房金融机构提供融资，并以政府的名义向证券购买者提供信用担保，以使其能及时得到利息和本金的偿还。(3)发行债务证券和股票，作为公司筹集运营资金。公司成立后，再在沪、深证券交易所设立专板进行抵押支持证券交易。
而在二级市场建立以前，为增加流动性，可对私人发展商推售的房屋要求作回购担保，对安居工程下建成的房屋，可争取政府有关部门担保。政府由此作成的负担不大，因购回的房产可转售另一住房需求者，后者可以取得高于普通住房抵押标准的成数和享受较低的利率，从而加快转售速度。
通过政府贴息使住房抵押贷款的期限和利率趋于合理
事实上房价相对于工资过高并不是我国独有的现象，并且，除了一些额外的收费外，房价从长期看总是呈上升趋势，通过人为的方法降低房价让老百姓买的起房违背市场的一般规律，因此是很难实现的。较为有效并可以操作的方法是，通过金融途径向居民提供期限较长的低息或无息贷款，从而使较高的难以承受的房价得以在较长时期内分散支付，成为可以承受的房价。照此方法，在西安市一个三口之家购买90平米左右的住房，按照3000元1平米的中等价格计算，需要27万元左右，如果住房金融机构能够提供90％的抵押贷款，并且贷款期限可以延长至30年或40年，那么，每年需要归还的贷款分别为0．61万-0.81万元左右，对于一个年收入3-4万元的家庭来说大约占其年收入的20％-30％，应当是可以接受的。
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