产权酒店投资风险及规避策略研究

来源:用户上传      作者: 刘晓慧

　　摘 要:自1995年海南省三亚市最先引进产权酒店以来,产权酒店在我国产生了巨大的发展。根据《2007年中国产权式酒店行业分析及投资咨询报告》显示:产权酒店有望成为继住宅和汽车之后的,第三个消费热点,产权式酒店项目已发展到200多个,可以看出产权酒店投资有着巨大的市场潜力。对产权酒店的投资风险进行了系统的分析,将产权酒店投资风险分为系统风险和个别风险,并针对投资风险类型,做出了风险规避策略。
　　关键词:产权酒店;投资风险;规避;策略
　　中图分类号:F2文献标识码:A 文章编号:1672-3198(2010)06-0188-02
　　
　　1 产权酒店概述
　　1.1 产权酒店的概念
　　产权式酒店起源于20世纪60年代的法国阿尔卑斯地区,后来风行于世界一些著名旅游城市和地区。国内最先引入产权式酒店模式的是海南省三亚市,其时为1995年。从2001年起产权式酒店开始风靡全国。产权酒店作为一种舶来品,是分时度假的一种衍生模式。它是指投资者买断酒店设施的所有权,除部分时间自己使用外,统一将其他时间的住宿权委托酒店管理公司经营、自己获取红利的经营模式。
　　1.2 产权酒店的特征
　　1.2.1 业主所有,委托经营
　　单位或者个人投资产权酒店,首先是通过一次性付款或者分期付款的形式,获得酒店一个或者多个单元的完全产权,即所有权,投资者享有该房的继承、赠与、转让、抵押等权利;除部分时间自己使用以外,投资者将其其余时间的住宿权交由酒店资产管理公司运营,实现所有权与使用权、经营权相分离。
　　1.2.2 收益稳定,保值增值
　　产权酒店的基本投资模式为:投资者将获得的酒店一个或者多个单元的产权,通过签订委托合同,交由酒店资产管理公司运营,投资者获得合同规定的稳定收益,产权酒店的收益一般为5%-7%,高的甚至达到10%以上,这是其他物业所无法比拟的。
　　产权酒店属于不动产,由于不动产具有耐久性,土地使用权可长久使用,且不动产可以进行维护保养和改良投资保持或增加其价值,因而可以抵御通货膨胀的影响,即不动产的交换价值可随货币的贬值而增加,从而表现出保值和增值的特性。
　　2 产权酒店的风险分析
　　2.1 产权酒店投资风险的概念及分类
　　在其他条件都相同的条件下,投资者在选择投资机会时,肯定会选择收益最大的投资方案,但是由于风险的存在,往往造成投资的实际收益偏离预期收益。因此从房地产投资的角度,风险可以定义为获得预期收益可能性的大小。当产权酒店投资所获的实际收益超过预期收益时,称投资获得了风险收益,反之,则称为发生了风险损失。投资者更重视后一种情况,因为风险损失直接导致投资者预期收益的减少,甚至亏损。故而研究产权酒店投资风险的规避有着重要的现实意义。
　　风险有多种分类:按产生风险的环境分为静态风险和动态风险;按风险影响的范围对象分为基本风险和特定风险;按风险损失的对象分为财产风险、人身风险、责任风险和信用风险;按损失发生的原因分为自然风险、社会风险、经济风险和政治风险。本文将按照影响范围的大小及投资者对风险的控制程度,将风险分为系统风险和个别风险。
　　2.2 产权酒店投资风险分析
　　2.2.1 系统风险
　　系统风险又称不可分散风险或者市场风险,系统风险是对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的那一部分风险。产权酒店投资面临的系统风险主要有:
　　(1)法律风险。目前我国没有出现一部关于产权酒店的法律,只能从《民法》、《合同法》、《公司法》等相关法律中寻求规范,而法律的缺位直接导致的是产权酒店投资的主体法律缺位,适用法律困难等问题,许多产权酒店投资中出现的新问题得不到规范和妥善解决,又由于投资者相对开发商和酒店运营商处于分散的弱势地位,投资利益很难得到保障。比如投资者购买的单个房间所有权,共有部位的所有权是归购房者共有,还是单独归开发商或者原酒店所有人所有并不清楚;投资者在酒店管理公司经营期间对其所享有的处分权如继承、抵押、转让等,是否需要经过酒店管理公司的书面同意等也不明确。
　　(2)市场风险。市场风险是指在酒店经营过程当中相关新政策出台及大的市场变动而带来的风险。比如产权酒店投资者在于酒店管理公司签定委托合同时,大都选择比较稳定的固定回报的收益方式,但是建设部2002年7月出台的《商品房销售管理办法》明确规定房地产开发商不得以售后包租或者变相售后包租的方式作为销售手段,这对产权酒店的投资者及开发商都将产生很大的影响,特别是投资者的固定收益将受到影响,得不到国家政策的保障。另外国家出台的收缩地根、提高贷款利率等政策,也将从宏观上对产权酒店的投资产生深远的影响。
　　(3)变现风险。变现能力是指投资者将其享有的产权酒店的部分或者全部权利转让并获得收益的难易程度。产权酒店由于其特殊性,在投资者与酒店管理公司签订委托经营合同以后,如果投资者遇到特殊情况,诸如流动资金短缺、遇到突发性时间急需大量现金等情况下,很难在既快又不使其价值受损地脱手转让,这主要是由于:产权酒店本身并不为大多数消费者所了解,另外产权酒店消费群体本身就局限于高消费群体,其数量也很有限。
　　(4)诚信风险。诚信风险主要由于某些开发商的缺乏诚信。如果开发商投资于产权酒店,只是依靠产权酒店这个新名词及稳定的回报,来吸引投资者购买,进而盘活资产,收回成本,并对产权酒店后期酒店管理公司的选择及经营漠不关心的话,那么就极有可能导致投资者的利益受损;同样诚信风险也可能来源于酒店管理公司,由于产权酒店投资者比较分散,很难享有像股份公司里的股东那样参与公司重大经营方案和策略,因此如果酒店管理公司对投资者的委托经营没有尽到应有的管理义务,那么投资者的利益也将受到侵害。
　　2.2.2 个别风险
　　个别风险是仅对市场内个别项目产生影响、投资者可以控制的那一部分风险。产权酒店投资面临的个别风险主要有:
　　(1)比较风险。比较风险又称机会成本风险,是指投资者将资金投入产权酒店后,失去其他投资机会,同时也失去了相应的可能收益时,给投资者带来的风险。产权酒店的要价大概都在每平方米5000-8000之间,最低投资额都在20万元以上,这部分资金投资者无论放在银行,或者购买国债都会产生稳定的收益,投资于产权酒店,投资者无疑将丧失这部分收益。
　　(2)持有期风险。持有期风险是指产权酒店投资持有时间相关的风险。一般来说,投资项目的在投资者手中持有的时间越长,可能遇到的影响投资收益的不确定因素就越多,投资者面临的风险就越大。产权酒店投资者与酒店管理公司签订委托经营管理合同后,依照国外的经验,酒店经营管理者大都采用将酒店住宿权分成若干时段(每个时段大约为1周左右),然后分时段出售给使用者,使用期限一般为20年或者30年,这相对于投资者来说是一个比较长的时间,在这期间国家政策、市场因素等变动,都对投资者的预期收益而言都是潜在的风险。
　　(3)收益风险。收益风险是指投资者所获得的实际收益与预期收益相对降低而形成的风险,偏离的程度越大,风险越大。产权酒店投资者的收益主要来源于两部分,即产权酒店委托经营期内从酒店管理公司处取得的分红收益,和拥有酒店单元所有权所产生的增值收益或者转让获得的收益。对于第一部分收益,产权酒店能否产生收益,关键看能否保证足够的入住率,而酒店经营管理公司向投资者承诺的回报率,大多是按照最理想的经营条件来计算的,一般入住率都达到了80%-100%,一旦入住率达不到预期的比例,那么投资者的所预期的回报率将很难完全实现;对于第二部分收益,酒店管理公司对投资者的产权酒店是否完全尽到善良的管理义务,对酒店进行妥善的保养和修缮,使其保值增值,另外产权酒店能否转让以及转让的难易程度,也将形成产权酒店的收益风险。

　　3 产权酒店投资风险规避策略
　　3.1 完善相关法律规范
　　国家应该着手制定出产权式酒店行业的各种专门性法律法规,重点应放在以下几个方面:(1)明确产权式酒店的法律地位;(2)明确产权酒店各个法律关系主体之间的权利义务关系,为各方当事人签订合同提供依据,保护当事人的合法权益;(3)明确产权酒店的权利属性,包括投资者、酒店经营管理者和分时段房间住宿权享有者,享有的权利性质,以及各个权利能否转让、继承、赠予;(4)制定相应的惩罚机制,对于开发商或者酒店管理公司采用隐瞒欺诈等手段,造成投资者利益严重受损的,应该追究相关责任人的法律责任。这样才能使各种在产权式酒店开发经营过程中出现的法律事实在处理时有明确的法律依据,真正使产权式酒店的开发工作步人有序的轨道。
　　3.2 谨慎投资,科学管理
　　谨慎投资是指投资者在选择产权酒店时,应做全方位的考虑,包括酒店的区位、建筑品质,酒店开发商的资质、信誉等;另外要全面考察产权式酒店开发上的各个环节,如房屋的品质、室内外装修配套、物业公司等;投资者也要作好“成本―效益”分析,不能盲目的相信开发商或者运营商承诺的高额回报率。
　　科学管理首先要求投资者要选择好酒店经营管理者,利润和回报的高低起决定作用的往往是管理的好坏,只有拥有成功酒店管理经验的公司,才能最大限度地挖掘经营管理潜力,因此投资者要剖析酒店经营管理者的营销策略和管理方案,积极参与到酒店经营管理中来,及时了解酒店的重大决策和方案。
　　3.3 完善担保机制,完善退出机制
　　对于酒店管理公司承诺的投资回报,除了投资者与酒店经营商以合同约定以外,还应让开发商或者资力雄厚的第三方做担保人,承担连带责任,当酒店运营不善,投资者的权益得不到保障时,投资者就享有了对担保人的利益补偿请求权,这样可以分散投资者的风险,提高投资收益的稳定性和可靠性。
　　当由于投资者的原因需要转让,或者酒店经营者经营不善,投资者想要转让产权酒店时,可以在市场上将产权酒店自由的进行流通和交换,或者采取开发商以原价回购的方式,使投资者的产权酒店迅速变现,提高产权酒店的变现能力,降低投资者的投资风险。
　　3.4 建立行业自律组织
　　产权酒店自律组织,在美国有ARDA(American Resorts Development Association),欧洲有OTE(The Organization for Timeshare in Europe),而在中国没有专门产权酒店的类似性组织。建立行业自律组织,可以定期发布全国产权酒店的相关信息,以及对产权酒店的投资经营进行规范和监督,提高产权酒店的社会了解和接受程度,减少因信息不对称而造成的开发商、投资者等主体的利益损失。
　　
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