浅谈我国房地产登记制度的完善
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【摘要】现阶段随着市场经济的快速发展，房地产市场也日益繁荣兴盛，而房地产登记制度在维护房地产市场的秩序、保证房地产交易安全方面起着至关重要的作用。我国房地产登记制度侧重于公法性,体现出国家对房地产权属关系的干预,这一点已很难适应现化社会房地产市场发展之需。本文对我国房地产登记制度进行了详细分析,并得出结论，要从法律依据、登记机关、登记效力、登记程序、权属证书的统一等方面加以完善。
【关键词】房地产；登记制度；完善法律
1 房地产登记制度的含义
房地产登记制度是我国不动产法律制度的重要组成部分，其含义是指对土地和地上建筑物的所有权以及设定的建筑物他项权利按照法定程序在专的记录本上进行记载确认的制度。房地产登记制度有两重意义:一是在于行政权力对房地产制度的监督管理和给国家税收提供依据。二是通过权利状态的公示保证交易安全。
总结其特点有：①登记的实质在于将有关房地产物权设立、移转、变更等情况登录、记载于登记簿上，以备人们查阅。②登记的内容应能够为人们所查阅。③登记的区域性。房地产登记在法律上属于不动产登记；在登记的管理上为地域管辖，即房地产权利的登记由房地产所在地的房地产管理机关办理。④登记的完整性和连续性。房地产登记是房地产登记部门依据国家法律、法规，运用法律手段，确认土地使用权、房屋所有权及他项权利的过程，它是一种法律行为。
2 我国房地产登记制度所存在的缺陷
自新中国成立以后，相当长的时期内没有房地产登记的相关制度，之后根据《中国土地法大纲》和《中华人民共和国土地改革法》等法律条文的规定，我国虽然进行了土地改革，对农村土地进行了清丈、划界，并给农民颁发了土地证和房产证，但到 50 年代后期这项工作就逐渐停止了。改革开放以后我国对于土地和城市房屋的登记工作才逐渐恢复，并专门颁布了一些相关的法律，但从法律意义上讲这些制度很不规范，存在许许多多的问题，致使我国房地产登记制度的不完善。
2.1房地产登记机关不统一，登记信息分散
在我国房地产登记机关中，房、地登记机构是分设的。虽然在上海、深圳等大城市已基本实现房屋、土地的登记机构的整合，但在全国大部城市仍然实行房地产登记机构分设，房屋所有权、土地使用权等权利分别在房屋产权管理部门和国土规划管理部门登记，这种登记机构的不统一产生了诸多弊端：①由于登记机关分散，交易的当事人要跨两个部门办理业务，还要缴纳两次登记费用，在一定程度上增加了经济负担。②就房地产物权登记，国家成立了两个登记机构，其中造成许多重复劳动。③当两个登记机关权力交叉重合时，不但会损害当事人的正当利益，增加不合理的负担。④我国目前不但房、地登记机关分设，而且存在登记机关存在垂直管理方面的分设。
2.2房地产登记效力与房地产交易合同效力关系模糊
我国《城市房地产管理法》中规定，房屋买卖必须向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记，房屋所有权才发生转移。房地产权利登记应属于物权登记的范畴。房地产交易合同关系则属于债权的范畴。由此可见，物权与债权是两种完全不同的民事权利，物权登记的效力不应当也不应该影响债权的有效成立。
2.3房地产赔偿机制的不完善
在我国，房地产登记中的审查是一种实质审查，登记的事项以登记机关公权力的保证而推定为真实。因此，登记机关在房地产登记时由于种种原因，经常出现登记的错误及登记卷宗的遗失等现象，致使当事人遭受严重损失的，登记机关自然应当承担相应的赔偿责任。我国《物权法》第二十一条规定“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”就此条规定来看，对登记机关的赔偿责任还只是原则性的规定，在没有具体的标准的前提下，很难真正的落实。登记机关一方面收取高额的登记费用，另一方面，却往往承担很轻的责任甚至不承担责任，权利与义务根本不对称，这是完全与法理不符的。
另外，关于登记机构赔偿责任的问题,《房屋登记办法》做出了与《物权法》一致的规定,因为登记机构自己的原因导致的登记错误,登记机构对造成的损害要承担相应的责任。对于登记机构承担的责任是完全的民事赔偿还是国家赔偿存在争议。因为目前的登记机关虽然是事业单位,但是人员基本上还是参照公务员编制,依靠财政拨款,如果实行完全的民事赔偿责任,其无法承担;如实行完全的国家赔偿,受害人的补救是非常有限的。因此只能采取由法官在实践中进行裁量的方法。《房屋登记办法》目前无法解决这个问题,这也需要通过进一步的立法加以解决。
3我国房地产登记制度的完善
3.1 登记机关的统一
我国目前的房地产登记存在着“两头执政”的局面,且各自之间依据不同的法律。依照《土地管理法》的规定，我国土地登记由土地所在地的县级以上人民政府进行办理。中央国家机关使用的国有土地具体发证机关,将由国务院确定,不一定实行属地原则。而对于房屋权属的登记,依据《房屋登记办法》的规定,为房屋所在地的人民政府的建设行政主管部门登记。这种办理机关的不统一,造成了许多的矛盾,损害了我国经济的发展和权利人的正当利益。
关于房地产登记机关统一模式选择有如下几种:①现有房地产登记部门统一由土地管理部门登记。这种模式可以辐射到中国城乡的所有县市。②以建设部管理下的房地产部门系统作为登记机关。这种模式针对于我国现阶段,资料全面,且该部门积累较丰富的经验。③按照国际上统一的做法,将登记机关确定为县级人民法院。废止目前的“两头执政”以及有些地方施行的按照权利人的级别进行分级登记的管辖制度,这样有利于地籍资料的统一性,有利于管理。参考以上的三种模式,第三种较为理想。之所以如此,除技术上的考虑外,毋庸置疑的是房地产登记是维系现代财产秩序的极为重要的一环,具有技术性、专业性之特点,唯有专职机关主管,才能收到事半功倍的效果。
3.2 登记制度方面。
房地产登记程序的统一主要针对各地区而言。对于房地产登记，应该做到登记程序的统一，以满足建立统一大市场的需求。房地产登记程序的统一，关键在于完善“申请在先”原则，即登记因当事人的申请而启动,法律不允许登记机关在没有当事人申请的情况下擅自进行登记、涂销或改正。
3.3房地产登记赔偿机制方面的完善
房地产登记的内容既然要产生公示公信的效力，那么登记的正确与否不仅会影响到交易当事人的利益，也会影响到交易的安全和秩序。对待此问题，国际上有两种方法：第一种是直接由国家进行赔偿，第二种是由登记机关设立专门的赔偿基金进行赔偿。根据我国目前国情也可以建立相应的赔偿配套机制，可以设立房地产登记赔偿基金，即在房地产登记业务中，规定损害赔偿程序等来保证登记机关赔偿资金来源。赔偿准备金可从登记机关收取的登记费中按一定的比例提取，专供损害赔偿之用，作为履行赔偿责任的财产基础。在用赔偿基金给予赔偿后，如损害是因房地产登记人员失误所致，房地产登记机关按工作人员的过错大小行使追偿权。这样一方面可以让房地产登记的风险由社会分担，减轻了登记机构的赔偿压力，另一方面可以增加强化房地产登记工作人员的责任心。
参考文献
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[5]黄健雄.《试论我国房地产登记法律制度的完善》[J].《厦门大学学报》哲社版，1997 ,1.
作者简介：
高晶；女；专业方向：房产管理；所属行业：房地产业；单位名称：山东省禹城市房产管理局；单位邮编：251200；职称：助理工程师；学历：本科；
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