房地产开发的成本管理研究
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作者: 王英汉 何兵
随着中国房地产市场由成长期步入成熟期，地产界的竞争也逐步规范化。房地产商要想获得经营利润，除了必须提供适销对路的房源外，还应降低开发成本，严格控制各项费用支出。本文阐述了房地产的定义、特点，以及进行房地产开发的意义，分析了进行房地产成本管理的必要性和内容，指明了我国房地产成本控制存在的问题，最后重点从提出了改进我国房地产成本管理的措施。
房地产；房地产开发；成本管理
[中图分类号]F293.33[文献标识码]A[文章编号]1009-9646（2011）08-0090-02
一、房地产定义及其特点
房地产又称不动产，狭义的房地产是指房屋的建筑部分与建筑地块有机结合的整体和它们衍生的各种物权。房地产与其他形态的商品相比，具有以下特性:
（1）不可移动性。房地产最重要的一个特性是其位置的固定性或不可移动性。不过，房地产的自然地理位置固定不变，但其社会经济地理位置却经常由于城市规划的制定或修改、交通建设的发展或改变等因素经常在变动。当房地产的位置由劣变优时，其价格会上升；反之会下跌。
（2）长期使用性。土地的利用价值永不会消失，这种特性为不可毁灭性或恒久性。但我国房地产的长期使用性受到了有限期的土地使用权的制约。
（3）附加收益性(适应性)。房地产本身并不能产生收入，房地产的收益是在使用过程中产生的。房地产投资者可以在合法前提下调整房地产的使用功能，使之即适产特征，又能增加房地产投资的收益。
（4）异质性。这是指市场上不可能有两宗完全相同的房地产。但由于其坐落的位置不同，周围环境也不相同，这两宗房地产实质上也是不相同的。
（5）资本和消费品的二重性。房产是大多数中国人民最昂贵的固定资产，同时也是普遍中国人一生中最昂贵的消费品。
（6）易受政策影响性。在任何国家和地区，对房地产的使用、支配都会受到某些限制。
（7）相互影响性和社区环境影响性。一宗房地产与其周围房地产相互影响，房地产的价格。
二、加强房地产开发成本管理的意义
“利润=销售收入―成本费用”这一众所周知的简单公式，充分反映了成本管理的重要性。房地产开发本身就是一种投资大、风险大、周期长、管理复杂的项目。在房地产炒得沸沸扬扬的今天，各方面都要冷静、理性对待，对于开发商来说最理性的事是控制成本，多关注点成本，少关注点房价。因此，随着中国房地产市场由成长期步入成熟期，地产界的竞争也逐步规范化。开发商进行房地产开发要想获得利润，必须降低开发成本，严格控制各项费用支出。
同时兼顾各种业态，比如随着我国国力的增强、人们生活水平的提高，以及人们对网球观念的改变，网球运动在我国得到了空前发展。可以由网球中心规划商业布局，并且将配套的其余物业或租或卖；并且，随着地产价格的不断上涨，由地产升值带来网球中心提升，达到相互相成，大幅提升利润水平。
三、房地产开发成本管理内容
房地产开发的特性决定了成本结构，主要分为固定成本、变动成本。
1.固定成本。主要包括土地费用、前期工程费、建筑安装工程费，以及市政公共设施费用。
第一，土地费用。土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势，是所有房地产开发的基础。
第二，前期工程费。前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。其在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。
第三，建筑安装工程费。建筑安装工程费指房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。其在整个成本构成中所占比例相对较大，约占整个成本的40%左右。
第四，市政公共设施费用。市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。该项目所占比例较大，我国一般在20%左右。
2.变动成本：主要包括管理费用、贷款利息、税费，以及其他费用。
第一，管理费用。管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过20%。
第二，贷款利息。房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。
第三，税费。税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，企业所得税，印花税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用。在我国目前房地成本构成中所占比例较大，一般在15%左右。
第四，其他费用。其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%。
四、房地产开发成本控制面临的不利因素
由上可知，在成本构成中，土地成本、建筑安装及市政公共设施费所占比例是整个开发过程中成本中最大的。所以，网球中心在进行房地产开发时成本控制主要针对这几个方面。然而从我国当前情况看，房地产开发成本控制面临着以下不利因素：
1.土地供应价格上升。目前，我国各级地方政府垄断了土地的一级市场，而土地的价格和供应量决定市场冷热和房价高低。随着近几年土地价格的飙升，作为成本转嫁对象，地价的上涨，房地产开发成本也越来越大。
2.政府行政性收费项目繁多，市政公共设施费用偏重。从当前我国各级政府对房地产的收费项目看，不但繁多而且混乱。房地产开发企业不但要承担房屋建设任务，还要承担诸如道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用，而且甚至要承担诸如学校、幼儿园、医院、派出所等各种非盈利性的公用设施。这些本应由政府负担的项目移嫁由开发企业负责，在加重了成本开支的同时，无形增加了消费者的负担。
3.融资渠道相对薄弱，贷款利率居高不下。在房地产开发经营过程中，资金是最重要的，房地产的融资途径仍然是自筹资金、银行贷款和其他资金，且受政策影响较大。随着政府调控房价力度的增大，贷款利率不断上调，房地产开发成本进一步增大。
4.建材价格波动，带动建安成本提高。建筑所需原材料中钢材，水泥，木材三大项所占比重最大，近几年来价格均有不同程度上涨，这无疑加大了房地产开发成本。
五、房地产开发成本管理措施分析
1.树立战略成本管理思想与观念。在现代，企业所处的经济环境发生了很大的变化，竞争日益激烈。企业应重视制定竞争战略，并随时根据顾客需求与竞争者情况的变动，做出相应调整，将成本信息贯穿于战略管理整个循环过程之中，通过对公司成本结构、成本行为的全面了解、控制与改善，寻求长久的竞争优势。
2.提高人员业务索质。由于在房地产开发成本管理及控制中，具体负责该项工作的人员，要对成本进行预测、负责编制成本计划，协助财务部门制定降低成本的措施，进行成本控制，成本分析和核算等管理工作，这就必须要求在理论基础知识方面要具有预测学、决策论、价值工程、管理会计及各种数学模式的经济管理方面的知识，不断提高项目开发成本管理水平。
3.建立必要的成本管理与控制体系。根据几年来对房地产企业成本管理的研究与实践，可运用“成本管理四步法”的成本管理体系进行管理。这四个步骤分别是：制定目标、明确岗位职责、跟踪执行、业绩评估。
第一，制定目标――目标成本。目标成本法的基本思想是，制定目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解；再通过将预算计划落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施。
第二，明确岗位职责――责任成本体系。责任成本体系的目标是明确专业职能部门的成本管理职责，并借助技术经济指标反馈、考核评价其职责履行情况。落实责任到岗位，落实责任到人，最大程度的减少“目标与执行脱钩”现象的出现，真正做到“权责明晰，有据可依”。
第三，跟踪执行――动态成本法。经过前两个步骤实现了“目标明确”、“责任清晰”之后，我们便进入第三步：目标成本执行过程的跟踪――动态成本。动态成本反映的是项目实施过程中的预期成本，通过实时反应目标成本和动态成本的差异，帮助相关部门及时发现问题并解决问题，大幅提升企业对成本的掌控能力，加快决策进程，进而提高企业的核心竞争力。
第四，业绩评估――优奖劣罚。在完成前面三个步骤之后，最后我们就可以根据执行的结果对相关的业绩进行评估。将项目最终的“动态成本”与“目标成本”对比，我们可以评价整个项目的成本控制水平，我们就可以很好的对部门或岗位在成本控制方面的业绩进行评估，并真正做到通过数据进行“优奖劣罚”。
[1]刘莉.企业房地产管理研究[D].四川大学,2005.
[2]李光玉.房地产开发企业财务管理研究[D].西南财经大学,2007.
[3]程仁应.房地产项目开发中的成本控制研究[D].北京邮电大学,2008.
王英汉（1975―）男，汉族，四川德阳人，专科学历，现任成都优力特能源开发有限公司财务部经理。
何兵(1975―)男，汉族，四川广元人，本科学历，现任四川川投国际网球中心开发有限责任公司财务部经理。
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