基于博弈论的商业地产价值链研究

来源:用户上传      作者: 张勇强

　　摘要：商业地产涉及众多利益主体，各主体在价值链体系中有着自己的利益诉求，进行着各种博弈，其价值链相对复杂，增加了商业地产运作的难度和不确定性。本文以博弈论为理论基点，从商业地产商角度出发，对商业地产价值链进行研究，以共赢共生为价值理念，对协同各方主体在追求自身价值的同时兼顾其他利益相关者的利益进行分析，以期获得价值链整体的资源配置优化，从而获得商业地产价值链整体收益和社会效益最大化。
　　关键词：博弈 商业地产 价值链
　　
　　商业地产概念有广义和狭义之分，狭义商业地产是指用于商业服务业经营用途的物业形式，主要经营内容有零售、餐饮、娱乐、休闲、健身等，它们在开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途等方面都有别于住宅、公寓、写字楼等其他物业类型。本文所研究的即狭义的商业地产概念，特别是指购物中心等大型商业物业。
　　近年来，商业地产已成为地产热点，但我国商业地产自出现之日起，就充满了矛盾，呈现出来的问题层出不穷。就其原因就是涉及的利益主体众多，包括政府、开发商、运营商、零售商、投资者、消费者等，各利益主体由于其所处的位置、角色和利益诉求不同，就自己的利益最大化一直与各方进行着较量和博弈。
　　一、博弈论的概念
　　博弈论，亦名“对策论”，是研究具有竞争或斗争性质现象的理论和方法。博弈论是经济学中非常重要的理论概念和分析工具，其对人的基本假定是：人是理性的，理性的人是指他在具体策略选择时的目的是使自己的利益最大化，博弈论研究的就是理性的人或组织之间，面对一定的环境条件，在一定的规则约束下，依靠所掌握的信息，如何从各自选择的行为或是策略进行选择并加以实施，并从各自取得相应结果或收益的过程。
　　博弈论思想古已有之，“田忌赛马”、《孙子兵法》都蕴含着博弈论的思想。1928年，冯・诺依曼证明了博弈论的基本原理，宣告了博弈论的正式诞生。1944年，冯・诺依曼和摩根斯坦发表了《博弈论与经济行为》将博弈论引入经济领域，并奠定学科基础与理论体系。1950～1951年，约翰・福布斯・纳什发表了《n人博弈的均衡点》、《非合作博弈》等论文，给出了纳什均衡的概念和均衡存在定理。此外，塞尔顿、哈桑尼等学者的研究也对博弈论发展起到推动作用，今天博弈论已发展成一门较完善的的学科。
　　博弈论的类型可分为：静态博弈和动态博弈、有限博弈和无限博弈、完全信息博弈和不完全信息博弈、合作博弈和非合作博弈等。在博弈论中，最著名例子就是“囚徒困境”博弈模型。假设有两个小偷A和B联合作案被警察抓住，警方将两人分别置于不同的两个房间内进行审讯，如果两人都坦白罪行，将各判刑6年；如果只有一人坦白，另一个人没有坦白而是抵赖，则抵赖者被判10年，而坦白者立即释放。如果两人都抵赖，则两人各判入狱1年。
　　
　　
　　
　　
　　由于两人都从自己的角度出发，选择对自己最有利的策略“坦白”，原本对双方都有利的策略（抵赖）和结局（被判1年刑）就不会出现，这样两人都选择坦白的策略以及因此被判6年的结局被称为“纳什均衡”，也叫非合作均衡。“囚徒困境”有着广泛而深刻的意义，个人理性与集体理性的冲突，各人追求利己行为而导致的最终结局是一个“纳什均衡”，也是对所有人都不利的结局。“纳什均衡”是一种非合作博弈均衡，在现实中非合作的情况要比合作情况普遍，从“纳什均衡”中我们可以悟出一个道理：同等条件下，合作是有利于双方的“利己策略”。
　　二、商业地产的价值链
　　（一）价值链理论
　　价值链的概念是由美国哈佛商学院教授迈克尔・波特于 1985 年在其《竞争优势》著作中率先提出来的，波特认为竞争优势源于企业为顾客所创造的价值，企业的价值创造是通过一系列活动构成的，包括基本活动和辅助活动，这些互不相同但又相互关联的生产经营活动，构成了一个创造价值的动态过程，即价值链。在波特看来，价值链在经济活动中是无处不在的，上下游关联的企业与企业之间存在行业价值链，企业内部各业务单元的联系构成了企业的价值链，企业内部各业务单元之间也存在着价值链联结，价值链上的每一项价值活动都会对企业最终能够实现多大的价值造成影响。
　　在波特之后，中外学者对此理论进行了进一步的研究：沙恩克和哥芬达拉加将价值链扩展到了产业链的范围，把企业看作价值生产过程的一部分；海恩斯则将原材料和顾客纳入价值链，把顾客对产品的需求作为生产过程的终点，利润当作其副产品；雷波特、斯威尔克拉等学者又提出了虚拟价值链、价值网等概念。尽管学者们对价值链的研究侧重点不同，但无论价值链形式如何发展变化，其本质未变，即价值链是由一系列能够满足顾客需求的价值创造活动组成的，这些价值创造活动通过信息流、物流或资金流联系在一起。
　　总体而言，将价值链的概念应用于企业的经营管理中而形成的价值链管理具有以实现企业价值最大化为目标、以实现顾客价值最大化为原则、以系统论的观点为指导思想这三个基本特点。
　　（二）商业地产价值链主体分析
　　商业地产的价值链比较复杂，既包括商业地产企业内部的经济活动，也包括企业与外部的经济活动，涉及的利益主体关系众多，包括政府、开发商、零售商、运营商、投资者、消费者以及各种供应商、施工单位、设计单位等，由于各利益主体所处的位置、角色、利益诉求等各不相同，因而在商业地产开发与运营过程中，以及商业地产的价值创造和价值分配过程中有着各自的价值主张。
　　1、政府：今天的（地方）政府已不是斯密所述的“看守人”，而是变成了“经济人”，把自己当作城市的经营者，利用自己的行政和土地资源参与到市场运行之中，在政绩及土地财政等压力下，在其任期内追求着短期利益最大化。其结果往往就是缺乏对商业地产的长远规划，甚至有意忽视商业规模与市场容量的合理配置和均衡布局等商业经济发展客观规律，在招商引资及商业地产规划过程中“贪大求洋”，破坏了商业地产价值链的生存环境，使得各相关利益主体集体患上了“近视眼”。
　　2、开发商：开发商是商业地产价值链重要一环，从波特的价值链角度，竞争已非一个企业与另一个企业的较量，而是整个价值链的较量，但相当多的商业地产开发商依然沿用住宅地产的手法进行商业地产的操作，不是他们不懂，而是他们不愿意或无力按照商业地产运行规律操作。因而只注重商业地产的价格最大化而故意忽视通过商业经营实现商业地产的价值最大化。从早期的纯出售模式到产权式商铺模式或售后包租模式等均是如此，开发商取得开发利益卖完商铺走人，把风险丢给开发商的“马甲”-商管公司和中小投资者，商业地产没有形成完整的价值链；而业界所说的所谓“放水养鱼”纯出租模式，实际上是开发商扛下了所有风险和责任，开发商资金将沉淀，资金、资本回报率极为缓慢。即使大家所推崇的“地产大鳄+零售大佬”的万达“订单模式”和控股集团“地产+商业”模式的也只是解决了商业地产价值链中部分协调问题。
　　3、零售商：商业地产本质是商业。在商业地产价值链中，各零售商根据其实力、地位不同与开发商进行着各种博弈，主力店凭借着其实力和地位以极低的租金向开发商承租着大面积的商业物业，特别是某些国际品牌的连锁企业，他们得到的是最便宜的租金，最黄金的位置，其本身就是在赚商业地产的钱，其实质是属于更广泛意义商业地产范畴，而开发商又凭借其地位向中小零售商出租着极高的租金，同一个购物中心，租金价差可相差70多倍。各零售商之间其目标客群也存在着相同或不同，各业态、业种等有可能相互关联，也有可能各不相关，甚至可能出现内部竞争或相互倾匝现象，如同一购物中心有两家不同所有者同一品牌专卖店等等。

　　4、运营商：运营商不是物业管理公司，更不是商业物业销售公司，它应该在商业地产价值链价值创造中发挥着不可替代的作用，不仅要着眼于全局，注重的是整体效益，而且能够协调不同阶层、不同利益相关者之间的关系，并最终达到有效整合资源的目的，甚至可以具有整合地产、商业、金融等资源的能力。但目前对商业地产运营商仅仅简单地理解为商业地产策划公司、商业地产招商公司或商业地产管理公司等，在商业地产价值链中往往成为了开发商的附属，前二者有时为了业务的需要甚至比开发商更近视，而后者则成为开发商的“马甲”，或便于开发商脱身或成为“变装”的物业管理公司。
　　5、投资者。商业地产的成功离不开投资者以及与之相适应的投资主体和融资渠道，投资者是商业地产价值链中重要的利益主体。中小投资者是开发商的商业地产开发价格实现的重要客户。中小投资者将其资金转化成商业地产（商铺）这一生产要素资本，其目的就是从投资中取得收益，我们知道，生产要素资本本身并不能直接创造价值，只有资本在商业经营过程中与劳动有效地相结合的时候才能创造更大的价值，但是由于信息的不对称，中小投资者或被透支了升值空间或被套牢的事例比比皆是，甚至成了商业地产的牺牲品。
　　6、消费者：商业地产的核心在于商业经营，在于为最终消费者提供满意的产品或者服务。按照海恩斯的观点，最终消费者应位于商业地产价值链的起点，所有利润都是其副产品，但在目前商业地产价值链中，开发商所考虑的客户仅为中小投资者或零售商，或者认为为最终消费者服务只是各零售商的事情，似乎整个商业地产品牌、价值等升值无关自己。
　　三、基于博弈论的商业地产价值链价值创造
　　商业地产具有地产开发、商业经营、类金融等特性，涉及的主体众多，利益关系复杂。如果各利益主体只从自己的角度出发，考虑自己利益最大化，最终只能是零和游戏或“纳什均衡”。开发商如果只考虑地产开发价格，客户起点仅为中小投资者或零售商，而不考虑商业经营价值和最终消费者，必然商业地产价值链无法形成，商业价值无法得到实现，最终或是自己或是中小投资者等价值链中相关主体受损。同样，本应作为“看守人”的政府，如果过于追求任期的政绩，也必然会破坏商业地产价值链运行环境。因此，从系统的观点出发，以价值链为决策基础，以实现最终消费者价值最大化为原则，对商业地产价值链的价值进行创造才能从根本实现各自价值最大化的目标。
　　商业地产的价值是由地产开发与商业运营两部分构成，包括：开发价值、投资价值、租赁价值、商业价值等。其中商业价值是基础和核心价值，它决定了商业地产的租赁价值，而租赁价值决定了商业地产的投资价值，投资价值决定了商业地产的开发价值，因此商业地产价值链的逻辑起点是最终消费者，其价值链主体关系应当为：消费者-零售商-运营商-投资者-开发商-政府。
　　商业地产价值链是以消费者的价值创造为起点，以开发商价值实现为终点，政府的职责应当是提供良好的市场运行环境，某种程度上是“局外人”，其收益应当是就业、税收、城市竞争力等长期科学的发展。在具体的运作中，各主体应通过各自的价值实现方式来进行价值创造活动，并形成战略伙伴关系和互利多赢的关系，在考虑消费者价值实现、零售商市场保障、投资者投资回报、开发商租售比例和资产增值等同时，承担一定的社会责任，最终形成互为依存、共同受益、多方共赢的和谐局面。
　　参考文献：
　　1、陈晶晶. 商业地产价值链探析[J].现代商业,2009(9)
　　2、徐理、王芳. 房地产价值链管理探析[J].价值工程,2005(12)
　　3、冯梓洋、马飞. 基于顾客价值的房地产价值链再造研究[J].哈尔滨工业大学学报,2009(6)
　　（作者单位：南京信息职业技术学院）

转载注明来源:https://www.xzbu.com/3/view-1340478.htm