关于物业公司代收代付水电费涉税问题的分析

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　　摘要：物业管理是随着房地产发展而兴起的一个服务行业，是房地产的附属品也是房地产企业发展的重要基石。物业公司除了为业主提供多元化的服务外，还与房地产企业有着复杂的业务联系。实务中，一些税收政策不适用于物业公司复杂的、多元化的经营业务，例如对于代收代付水电费，到底应作为转售行为，还是代收代付行为，国税总局目前没有明确的规定。本文就物业公司代收代付水电费的涉税问题进行分析。
　　关键词：物业公司：代收代付：水电费;增值税;企业所得税
　　中图分类号：F810.42 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2019）015-0270-01
　　一、物业公司代收代付水电费业务的现状
　　目前，我国物业小区内基本上实行一户一表，物业公司代收代付水电费业务主要是针对小区内公共区域的水电费，实务中最常见以下两种情况：
　　1.水电登记在物业公司的名下，水、电部门以物业公司名义开具发票，水电费由物业公司统一支付，再全额或加价向业主收取。
　　2.水电登记在房产公司的名下，水、电部门以房产公司名义开具发票，水电费由物业公司向业主全额或加价收取后，直接支付给相关水、电部门。
　　二、物业公司代收代付水电费增值税问题的分析
　　1.物业公司代收代付水费的增值税问题
　　在物业公司代收代付水费的增值税问题上，国家税务总局2016年第54号公告明确规定，2016年5月1日起，提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。按公告可知，不论水务部门开具的发票抬头是物业公司还是房产公司，只要物业公司有向服务接受方收取以及对外支付水费的行为，就应当作销售行为处理。收取金额与支付金额之间产生余额的，将余额作为销售额按简易计税方法计缴增值税，不会因为税率差问题，影响公司的税收负担。没有产生余额的，即销售额为零，也不影响公司的税收负担。公告的出台有利于规范物业公司代收代付水费的税务处理，也解决了因税率差造成的加重企业税负的问题。但实务中有些地方还是需要会计人员谨慎处理的，通常收取业主水费的时间滞后于对外支付的时间，时间差造成本月收取的水费比支付的少，下月或以后月份收取的水费比支付的多，这样会出现实际没有差额代收代付水费，但某月份或某年度财务数据上显示代收比支付多的现象。相关会计人员必须建立好台账，清晰记录每一笔代收代付水费的业务，便于查证，避免出现税收上的争议，影响企业的纳税信用。
　　2.物业公司代收代付电费的增值税问题
　　在物业公司代收代付业主电费的增值税问题上，国家税务总局暂未作出明确的规定，只是在国家税务总局公告2016年第36号文件中规定，物业公司在代收水电费后，如果需要以公司名义为住户开具增值税发票，应按照销售货物的适用税率申报缴纳增值税。各地方税务部门根据各地实际情况出台了一些规范，例如：（1）北京市税务局表示，物业公司代付代收的水电费如果是全额转给水、电部门，不赚取任何以其他名目设立的收益，应当被作为“代理行为”，按照过去的政策不应缴纳营业税，在营改增后也不应缴纳增值税。但如果物業管理企业是加价收取水电费，则不再视为代收代付行为，而是销售行为，按规定应该对其增值额缴纳增值税;（2）河南税务局表示，水、电部门统一将水、电的销售转给物业公司管理，向物业公司收取水电费，并给物业公司开具相应的专项发票，然后再由物业公司统一向住户征收水电费的行为，属于货物销售行为;在这一过程中，物业公司必须向主管当地税务的机关领取货物销售发票，给业主开具以自己公司为抬头的销售发票，并按照销售货物的行为来计征增值税;（3）海南税务局表示将物业公司代收代付水电费全额支付给水、电部门且另外收取手续费的，按照经纪代理来计算缴纳增值税。
　　从各地税务部门出台的政策可知，物业公司代收代付电费主要存在以下三种处理方式：（1）物业公司在收取业主电费后，全额转给供电部门，不收取差价和佣金，不需向业主开具公司名义的增值税发票，且其从供电部门接受的增值税发票不进行进项税抵扣或作为其他费用列支的，视为代收代付行为，不需缴纳增值税;（2）物业公司在收取业主电费后，无论是全额转给供电部门，还是收取差价和佣金，一律视为销售行为，开具发票及计征增值税;（3）物业公司代收业电费后，全额支付给供电部门且另外收取手续费的，按照经纪代理来计缴增值税。这些规定都可以作为参考，但忽略了实务中存在的最大问题，就是供电部门以房产公司的名义开具发票的，在代收代付电费业务视为销售行为的情况下，物业公司无法获取与公司名义一致的进项税专用发票，也不能进行相应的进项税抵扣，这样会造成物业公司增值税税负增加。对于这个问题在税务部门没有明确的指引下，物业公司应与房产公司沟通，更改水电登记或要求房产公司视同转售水电，给物业公司开具增值税进项发票。
　　三、物业公司代收代付水电费企业所得税问题的分析
　　物业公司代收代付水电费除了涉及增值税外，还涉及企业所得税。
　　1.水、电部门以物业公司名义开具发票的，在不产生差价的情况下，不论是作为销售行为还是作为代理行为，对企业所得税不产生影响;在产生差价的情况下，作为转售行为处理，将代收业主的水电费确认为收入，收到水、电部门的发票确认为成本，按产生的利润计缴企业所得税，这样不会增加物业公司企业所得税税收负担。
　　2.水、电部门以房产公司名义开具发票的，在不产生差价的情况下，作为代理行为的，不会对企业所得税产生影响，但如果是作为销售行为，将大大增加物业公司的企业所得税负担，因为作为销售行为，物业公司必须将代收业主的水电费确认为收入，而水、电部门开具的发票抬头是房产公司，不能作为成本入账依据。由于没有相应的成本扣除，虚增利润，造成应纳税所得额增加，违背了实质重于形式的原则，严重影响企业效益。
　　四、结语
　　综上所述，对于物业公司的代收代付业主水电费业务，首要解决的问题不是应作为转售行为，还是作为代收代付行为处理，而是要解决水电费的增值税进项发票问题，发票问题解决了，不论是作为转售行为，还是作为代收代付行为，都不会影响企业的税收。
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