诉讼律师看房地产项目法律风险探究

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　　摘要：房地产开发行业是我国近年来最火爆的产业之一，承担着“衣食住行”中“住”的重任。但是，房地产行业还存在着巨大的法律漏洞，体系还不完善，部分开发商缺乏法律意识，在很多项目的开发过程中存在巨大的法律隐患，法律问题成为房产开发的一大难题，甚至撬动一些规模相对较小的开发商的生存。本文将以诉讼律师的角度对房地生产开发从开发到施工再到销售甚至是物业管理这一阶段，全面阐述和寻找相关的法律违规问题，从根源上严加防控，为从事这一行业的房地产商、房产律师提供一些行之有效的建议和应对方法。
　　关键词：诉讼律师  房地产  法律风险  防范
　　房地产开发火热程度虽然稍有降温，但仍然是炙手可热的行业。这些年来，房地产在项目开发过程中遇到不少仲裁诉讼的案件，给房地产行业带来了巨大的麻烦和纠纷，民众对房地产行业产生了不好的印象。在房地产开发啊犯人每一个项目当中都存在着不小的法律风险，几乎每一刻都要应对各种各样的法律问题，本文将根据以往的诉讼经验，从中获取可以解决问题的方法和途径，预知开发过程中可能要面对的各种风险问题，并对其深入研究，从现实生活中总结教训和经验，提高房地产项目的开发效率和建设质量。
　　一、房地产前期开发阶段的法律风险与防范
　　（一）土地出让的法律风险与防范
　　在房地产商开发土地之前，需要获得土地的使用权。获得土地的方式多种多样，土地的使用者给国家缴纳土地使用权的使用费就是国有土地使用权出让，土地使用者能够从国家手中接过一定时间年限的土地使用权的使用行为。这当中最为常见的就是政府对能够出售的土地进行招拍，然后由开发商通过法院竞拍到土地，收购土地，通过政策"旧城镇、旧厂房、旧村庄"改造和村集体合力开发等多种方式，因此在拿地过程中会遇到不少的法律风险，必须要注意很多问题。
　　房产开发商应该提前出让权是否合法土地是否合法，如果是农村的土地还要符合当地政府的相关政策，也要获得村民代表大会的同意。还要仔细核对土地出让合同中的每一项具体条款，注意明确土地状态及和土地使用权证与土地费用是否匹配，政府的级别与国有土地使用权的土地面积是否匹配，明确拆迁或者征地等各项关系需要谁来处理，以及对拆迁居民的安置和各项费用。如果开放的合同签署的是片区，要明确每个地区的开发、转让等一系列问题，还应注意地下空间的开发权力。
　　（二）项目收购中的法律风险与防范
　　1.直接收购项目方式。首先是项目标的目前的状况风险。例如项目标地的地理位置、交通环境以及拆迁状况不明朗等原因产生的风险。再者，项目不能够合法的转让。对此可以采取相应的对策：（1）审核房地产项目是否合法。通过对房地产项目资产的所有权进行审核，确定所有权，以及有没有被抵押或者查封的历史，是否以合法的手段取得土地所有权，以哪种方式取得并用作什么用途，使用年限即翻新程度，空间面积等问题，要求对方必须已经办理好相关的手续，并有建设工程规划许可证、施工许可证、建设用地规划许可。（2）能不能够满足法定的转让条件，当中不包括已交纳的土地出让金的情况下认定完成开发投资总额的百分之二十五以上，建设银行出具资金的验资证明。（3）了解项目开发情况。在项目开发过程中是否存在隐患、开发是否合理，有没有引起一些民事纠纷和群众的不满等，如果有拆迁没有完成的情况，受让方必须承担相应的责任。
　　2.通过收购项目公司的股权间接收购项目方式。为了最大程度的降低投资的风险，在房地产开发项目的股权转让中必须严格的核对是否通过了有关项目的核实，确定情况属实后，才能够进行转让。要尽可能的调查一切可能影响股权受让方利益的因素。
　　（三）合作开发中的法律风险与防范
　　合作主体经营资格不合法。在选择合作的对象之前，房地产开发商必须仔细核实合作方是否能够满足项目合作的规定和要求，比如有没有房地产开发的资质以及相关的情况是否能够满足需求，如果不满足，就尽量不要与该公司合作。另外，当在签订合同之后发现对方缺少资质，必须尽快采取相应的措施获得资质，或者也可以成立房地产合作开发项目的公司，避免因为合作经营的主题不合法带来的法律隐患给企业带来更大的损失。
　　划拨土地使用权未经依法批准。如果在合作开发的实施过程中出现了这种情况，必须尽快采取有效的措施进行补救，尽全力避免合同与合作的无效，但这并不是良好的策略，尽量从根源上规避风险，减少损失才是良策。
　　增加投资数额承担比例。房地产开发商在合作前应该做好准备工作，降低因为投资金额增加而引起的纠纷。在合同中写明增加投资承担的比例或者相关的方法和规则，合同应该设置灵活的条款，双方根据投资的金额决定投资利润的分配，因为金额引起的责任由违约方承担。
　　二、房地产施工建造阶段的法律风险与防范
　　在工程合同签约之后，可能会出现不履行合同的风险，因此必须要做到以下几点。一，做好合同交底工作，熟悉相关的条款期限并了解我方合同的义务，严格按照合同来履行，避免违约。二，所有的设计变更都必须进行书面通知，对工程质量的验收要及时进行，注意权利人的职权利用，避免出现滥用职权的行为。三，保存违约方违约证据，在合理的期限内进行索赔。四，保存和记录施工进度计划和施工记录以及各种检查报告气象报告等，工地必须交接好记录。如果工程延误或者变更或因为其它原因导致合同被迫中止等情况，及时进行索赔。
　　三、房地产销售阶段的法律风险与防范
　　可能出现的法律风险，违规销售产生的法律风险;未取得商品房预售证书、预售房款的收取和使用不当、促销方案有问题、销售现场布置和样板房、有关销售人员进行一些违反规定的操作、购房合同可能产生的法律风险。
　　面对这些风险，房地产开发商应该向买受人明确房产销售的合格合法文件以及相关部门的审批文件，根据具体情况如实的介绍房地产的具体情况，不能够给出危害消费者利益的虚假承诺。对于没有公开或者尚未确定的信息缄口不言，认清自己的能力和職责，对于不确定的事不要主观臆断。口头承诺可能一时会达到一定的效果但是并不能起到一个长期的效果，还可能会有损公司的品牌形象和在人民群众当中的口碑。对于广告的发布也有一定的要求，不得使用国家机关和国家工作人员的名义，不能损害社会公共利益以及法律法规禁止的其他情形。
　　四、物业管理阶段的法律风险与防范
　　在物业管理阶段，企业可能面临的法律风险具体划分为治安风险、物业及公共设施设备风险、消防事故和隐患风险、车辆管理中车辆的损坏灭失风险等。
　　对此提出的防范要求包括以下几个方面。首先，治安管理方面，必须明确物业公司的职责和法律地位，物业公司有责任和义务在规定的法律条文范围内维持公共秩序。其次，充分发挥高科技的作用，利用监控设备等加强小区的防盗设施建设，加强安保人员和业主的防范意识，提高安保人员的综合素质。再者，完善停车场的硬件设施，与业主签订具有法律效应的车辆服务协议，告知公众停车场是否承担车辆的保管责任。对进出停车场的车和人进行登记，收取停车费时给予票据凭证。最后，针对公共设施可能给人或物造成的风险提前防范，做好公共设施的检查与维护，明确责任。多可能会造成危险的设施设置警示牌，将专业的设施委托给专业公司管理，出现相关问题向有关部门报告，及时发现问题解决问题。
　　五、结语
　　房地产项目存在的法律风险贯穿整个工程项目的每一个环节，对此房地产公司要提前防范，规避风险，争取顺利的完成项目的全部工程。
　　参考文献：
　　[1]蒋修贤.诉讼律师看房地产项目法律风险[J].法治与社会，2017.
　　作者单位：厦门市特房海湾投资有限公司
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