房地产投资信托基金风险问题研究
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摘 要：随着房地产投资信托行业的迅速发展，一系列的风险问题也不断出现。因此，加强房地产投资信托风险管理不仅对房地产投资信托本身有利，而且对整个房地产和资本市场健康发展也具有重要影响。本文对房地产信托业务常见的风险问题进行了深入分析，并提出几种切实可行的措施，以此来防范信托风险的发生。
关键词：房地产投资信托基金;风险识别;风险管理
随着我国房地产业的不断发展，房地产行业已然成为了支持经济发展的重要动力之一，并且与人民的生活密不可分。众所周知，房地产行业是一个资金密集型行业，需要投入大量资金，随着政府调控以及银行资金监管力度的加强，房地产行业亟需新的融资方式改变目前融资难、融资成本高的困境。房地产信托投资基金的出现不仅可以解决所需要的资金问题，降低了投资门槛和投资难度，并且增加了市场的流动性，为房地产业的发展提供了条件与动力。但房地产信托基金在我国仍然处于起步阶段，在相关制度和外部环境方面并不成熟，各类风险也随之而来，因此我们需要对这些风险予以高度重视。
一、我国房地产信托基金发展现状
房地产信托基金是房地产证券化的一个重要方式，是近几年新出现的一种融资方式，并越来越让社会和投资者接受。 自2007年8月国内第一支房地产基金型信托成立至今，房地产信托基金经历了十余年的发展，出现了如忠诚投资、光大安石、鼎信长城基金等有实力的房地产信托基金公司。但由于其在我国的发展过程中出现了一个停滞期，因此其在国内的发展还有很长的路要走。2017年6月政府出台文件鼓励在长期租赁住宅中采用房地产信托基金，这也说明未来其将在国内拥有更广阔的发展空间。房地产信托基金的出现使大众和社会出现了互利共赢的形式，为金融市场的发展提供了新的动力，并且为资金不足的问题提供了解决方式。虽然在总量上我国使用房地产信托基金比较少，只有个别企业和个别项目在使用，但在未来会是房地产最好的融资渠道。相比较美、日等国家，我国在房地产信托基金方面仍然处于初级阶段，税收政策相对不完整，还较缺乏经验，面临的风险也必须引起投资者和社会的重视。
二、我国房地产信托基金存在的风险问题
（一）法律体系不健全
目前我国法律还是缺少对房地产信托投资基金风险的相关规定。它所涉及的内容非常之多，关系到社会投资者的利益以及资本市场的健康发展，法律的缺失将会是制约房地产信托投资基金顺利发展的关键风险因素。虽然我国自2013年以来相继出台多个文件对房地产信托投资基金起到了一定的推动和发展作用，但房地产信托投资基金的法律体系仍不健全，因为目前尚未出台与房地产信托投资基金相关的法律。在房地产信托基金的组织形式、投资目标、分红政策、资金流通，市场交易等方面都没有明确的规定和足够的法律支撑和条文约束，缺少相应的规范来约束各方市场行为以及保障各方利益無法保证当事人的合法利益，让投资者“望而却步”。
（二）监管体系不健全
在房地产信托基金的监管体系方面，我国并没有明确的文件和法规去有效规范信托基金的正常运营以及交易。其信托市场和资本市场的完善程度以及政府的监管力度还不够，如果没有完全的政策保障以及好的监管体制，也就意味着没有法律依据和政策依据来监督和规范相关各方的行为。那么就会侵损相关投资者的利益，使得其投资风险加大。针对一系列的政策风险问题，房地产信托公司必须做好风险防控准备，妥善规避风险，把风险造成的损失降到最低。
（三）税收压力风险
近期，对于房地产信托基金的税收政策的问题得到各方重视和讨论。能够真正让房地产信托基金在国内落地，税收优惠政策是推进房地产信托投资基金发展的重要因素。但从目前发展形势来看，我国住宅租赁市场模式较为单一，市场鱼龙混杂，税收管理并不规范，导致房地产信托基金发展面临着税收负担过重以及违规出租行为等问题。税收压力过大，将不利于房地产信托基金的发展。房地产信托基金投资可分为权益型、抵押型和混合型。若为权益类，其收入来源就是租金收入，但国内持有物业的租金收益率比较低，只有2.5%，对于投资者吸引力不大。在面对税收压力的风险时应做好应对的决策。
（四）宏观经济、政策风险
宏观层面的风险属于系统风险，是无法通过投资组合分散的风险。房地产信托基金同样也会受到宏观层面风险的影响。比如利率、汇率的涨幅、通货膨胀等因素，都会对房地产投资信托基金的收益造成影响，使得其在发展的过程中遇到障碍。所以这一风险是企业必须要应对的。除此之外，国家对于房地产的宏观调控，也是影响房地产信托基金的宏观风险之一，房地产行业与国家经济的发展关系密不可分，在很大的程度上受国家的宏观控制影响。在当前，随着房地产行业和宏观经济的关系越来越密切，国家对房地产行业的宏观调控也越来越重视。因此，投资于房地产的房地产信托基金在很大程度上受政府的宏观控制影响。
（五）经营风险
房地产信托基金的收益依靠房地产收益，不论是房地产企业还是金融机构，若想要房地产信托基金实现稳定、持续的收益，就必须拥有丰富的管理经验以及专业人士去运作房地产项目。基金的运作同样也需要专业人士去管理，如果没有这方面的人才以及管理对策，就无法形成成熟物业，难以保证房地产信托产业的长期健康发展。目前房地产开发商的主要问题在于依然维持在“建设+销售”的传统经营模式，并没有发展成持有模式，而权益性的信托基金就必须实行持有制。在没有专业的人才以及丰富的管理经验下，房地产投资信托基金的经营发展将面临多种风险的影响。
三、应对我国房地产信托基金风险的策略
（一）完善法律法规和监管制度
法律体系的不健全，使得房地产信托基金运营环境极其不稳定，也是制约我国房地产信托基金发展的一大重要因素，所以一定要完善相关法律法规，建成系统的政策法律体系。对于房地产信托产业来说法律法规也是约束其行为规范的利剑。所以信托公司必须掌握并熟悉相关法律法规和政策，这不仅可以用法律保护自己的合法权益不受侵害，也维护了信托行业的资金流正常运转。其次，政府应该加大监管力度，在各个方面做出明确界定。政府要建立和完善监管体制，注重监管制度，规范各方面的行为，维护好投资者以及相关人员的利益，保证房地产信托基金稳定健康发展。 （二）税收制度改革
美国不仅是最早发展房地产信托产业的国家，而且是发展最稳定的国家，其对世界各国的房地产信托产业起了引导作用。我国可以借鉴国际的成熟经验对房地产信托产业税收制度进行改革。实行税收改革可以有利于避免信托产业中的重复征税和逃税避税情况，对部分主要税收进行递延或者减免，比如減免土地增值税，对增值税进行免征以及对投资人分配的部分免征所得税，都起到了税收优惠作用。可以对房地产信托基金给予相应的配套税收支持，鼓励房地产信托基金平稳健康发展，使其在国内真正“落地生根”。政府及相关部门应该积极对税收制度进行改革，吸引投资者投入资金。
（三）风险规避机制
政府应该建立风险预警体系和风险预警指标体系，这样才可以让政府实时掌握其风险程度，从而制定相应的监管制度以及调控措施，对宏观层面进行把控，跟踪并做出相应的调整。在可能遇到的风险问题面前政府必须有能力去监管，从而做出正确应对风险的决策。对于企业来说，信托公司要注重建立管理机制，比如在房地产信托基金的运作方面遇到的风险要建立合理的管理体系，以及对于系统风险和非系统风险都应该有相应的控制手段。基金管理公司应该对每一个投资的信托产业项目进行尽职尽责的、系统的、多方面的调查与监督。不仅要在意项目的收益性，还要及时对风险进行评估和鉴定，控制项目风险，筛选并淘汰各类风险过大的项目产业。这样更能促进房地产投资信托基金的稳定发展。
（四）提高经营管理能力
经营风险就是非系统风险，对于房地产信托基金来说，一个企业如果能有具有相关专业知识的人才以及丰富的管理经验，就能够培养出比较成熟的物业和合格的基金管理团队，这就会为信托基金带来稳定持续的、增长的收益。在实现成熟物业运营管理的同时还要注意选择合适的租户，从而保证收益，实现投资长期回报。信托公司的收益增长能吸引投资者投资，让房地产信托行业更加获益。如果想要房地产信托基金稳定持久发展，需要信托公司加强防控意识与能力，广纳人才，改善经营能力，培养专业人士以及积累丰富的管理经验，与市场共同防范信托风险，才能不断增强自身对风险的控制管理能力。
四、结语
房地产信托基金作为一个新兴的融资领域，能够拓宽房地产的融资渠道，丰富中国的金融市场。但在我国房地产信托基金方面仍是基础阶段，因此加强房地产的投资信托的风险管理不仅对房地产投资信托本身有益，还为房地产的发展与市场的流动性增加了动力。从房地产业的发展角度看，房地产信托基金不仅解决了金融融资单一的问题，开拓了中小投资者投资房地产的渠道，为新的融资方式注入了源源不断动力，为房地产业健康稳定、持续的发展起到了积极作用。我国的房地产信托项目虽然在房地产业市场中已经初露锋芒，但也要时刻注重其在发展过程中存在的风险问题，在针对房地产信托基金的风险研究上面，要结合实际，从我国国情出发，培养相关人才以及机构和完善发展环境。相信在不久的将来，我国的房地产信托产业会有更加稳定的发展。
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作者简介：
王嘉茹（1998.7-）;性别：女;籍贯：陕西省西安市;民族：汉族;学历：本科;研究方向：工程管理。
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