房地产企业融资渠道模式及风险分析
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作者:金辉
随着我国金融市场的不断发展，企业的融资机会也随之而增多。房地产企业的发展需要大量的资金，同时房地产企业的竞争也越来越激烈。所以，目前资金是制约房地产企业发展的重要因素之一。投资规模巨大、资金回笼速度慢是房地产企业的主要特点，而维持正常的运营，就会向银行等一些金融机构进行贷款来获取维持正常运营的资金。但是，随着我国市场经济的不断发展房地产融资环境受到国家宏观政策的影响发生了巨大改变。在新形势下，房地产企业如何把握好发展的机遇，并以积极乐观的态度迎接发展的挑战，不断提高自身的融资能力以及风险防范的能力，值得每一个房产企业进行深入思考和分析。
一、目前我国房地产企业融资所存在的问题
1.融资法律存在不足。随着我国经济的不断发展，房地产企业发展逐渐趋于成熟;但是相关的融资法律并没有进行完善和改进。而一些规模较小的房地产企业在竞争激烈的市场环境中，由于掌握的资源不足而处于不利的地位。小规模房地产企业缺乏充足的抵押资产，无法从正规的渠道进行融资。因此，存在一些房地产企业为满足自身的发展需要从不正规的渠道进行融资;而从不正规的渠道进行融资虽然可以在房地产企业短时期的发展中满足自身的资金需要，但是不正规的融资渠道在一定程度上提高了房地产企业的融资成本，并且缺乏相关法律为其保驾护航，增加了房地产企业潜在的运营风险。
2.目前我国缺乏健全的融资市场体系。目前我国证券市场的发展速度较慢，并且缺乏健全的房地产融资市场体系。所以，目前我国融资市场存在很多问题，如过窄的融资渠道、缺乏到位的监管机制、信用保证存在不足、融资的手段过于单一，缺乏创新、政策引导的效果没有充分发挥出来;而由于这些问题的出现，使得大部分融资产品没有被充分利用。所以，目前我国要建立健全自身的融资市场体系;這样既可以解决我国房地产企业融资渠道过于单一的问题，并且可以促进房地产企业的可持续性发展，有效降低自身的运营风险。
3.房地产企业对银行贷款的依赖性较大。我国房地产企业最主要的融资渠道为银行贷款，房地产企业对银行贷款有较大的依赖性，而这种较大的依赖性会对房地产企业的可持续性发展产生不利影响。同时，受我国宏观政策调控的影响，大多数国内银行开始对信贷规模进行限制;并且大多数银行为降低发生坏账的机率，提高了贷款审批的要求。因此，在新形势下房地产企业要对自身的发展战略进行相应的调整，以满足时代的发展要求以及自身发展的需求。而房地产企业在新形势下转变自身的发展战略可以借鉴日本房地产企业的做法，日本的房地产企业在20世纪末期受美元贬值的影响而飞速发展，而日本的中央银行对金融的监管不到位，使得日本的房地产企业发生了严重的泡沫现象。所以，房地产企业对银行贷款的依赖性较大既不利于房地产行业的发展，也不利于房地产企业实现可持续性发展。
4.房地产企业的负债率过高增加了财务风险。目前我国大多数房地产企业存在较高的负债率，而过高的负债率在为房地产企业带来好处的同时，也为房地产企业的发展带来了不利影响。过高的负债率增加了房地产企业的金融风险，并且过高的负债率可能会使得房地产企业无法顺利开展既定项目;此外，过高的负债率在一定程度上增加了房地产企业的融资难度，金融机构因害怕承担风险而不会向房地产企业提供贷款。随着我国经济的不断发展，负债率过高的房地产企业存在很多的融资问题，尤其一些规模较小的房地产企业因为过高的负债率，面对很大的生存危机问题。
二、目前我国房地产企业多元化的融资模式
1.房地产信托的融资方式。房地产信托是指投资企业把所筹集到的资金作为房地产企业的建设资金，以为投资者赚取更多的资金。房地产企业在采用房地产信托的融资方式后要协助房地产企业与投资人之间形成相应的法律关系，而房地产信托将投资者的资金进行合理的分配和使用，以提高投资者的经济利益。从房地产企业的视角来看，房地产信托的资金来源较为广泛，并且会有相关专业人员对信托资金的运转进行专业管理和负责，因此房地产信托资金有较高的运作优势。与此同时，从投资者的视角来看，房地产信托公司有较高的信誉，并且内部的工作人员有较高的专业素养，有较低的投资风险，可以获取更多的经济利益。
2.利用房地产债券进行融资。房地产债券的融资方式可以促进房地产企业的高效发展，债券是一种债务的凭证，可以将闲置的资金最大限度的聚集起来，并且主要用于住房建设的资金需要;而房地产企业可以利用房地产债券融资来缓解自身的贷款压力，有利于我国债券市场的发展。房地产企业在通常情况下所选择的债券融资具有较高的自由度，并且债权人无权过问房地产企业的实际经营。同时，房地产企业发行债券具有较高的经济成本，并且利息偿还在一定程度上会增加房地产企业的运营压力。此外，债券融资可以帮助房地产企业尽快解决自身的资金问题，并且房地产债券可以最大程度上将社会中的闲散资金集中起来，帮助房地产企业缓解自身的资金压力。
3.房地产证券化。房地产证券化是把房地产的投资转化成为证券的投资，其实质是合理分配房地产投资者的收益，通过引导房地产企业的资产所体现出的一种融资方式。房地产证券化的融资方式相较于其他融资方式，其具有更为广阔的范围。房地产证券化的中心是房地产抵押，在房地产企业内通过流动股票和证券等一些具有金融性质的工具，细化房地产企业的建设资金，降低房地产企业资本的运作风险，为房地产企业提供充足的建设资金。
4.互联网金融。随着互联网技术的不断发展与进步，我国互联网金融随之而迅速发展。与此同时互联网金融成为一些发展规模较小房地产企业融资的首选渠道。互联网金融与传统的融资渠道相较而言，具有很大的优势，主要体现在互联网金融具有更广阔的覆盖范围、贷款审批的要求低、放款速度极快等优势。与此同时，互联网金融可以有效解决房地产企业的资金短缺问题。但是，互联网金融为房地产企业融资带来便利的同时，其也存在一定不足。如，互联网金融的管理并没有随着互联网金融的快速发展而不断进行完善和改进，提高了房地产企业利用互联网金融进行融资的风险。所以，房地产企业在发展工程中利用互联网金融进行融资时，一定要重点关注互联网金融为自身所带来的融资风险。 三、新形势下房地产企业应对金融风险的措施
1.房地产企业要利用多种融资渠道进行融资。资金是制约房地产企业发展的重要因素，但是建设周期长、资金回笼慢是房地产行业的主要特点;如果房地产企业在发展过程中没有充足的流动资金，在遇到特殊以及紧急状况时就无法进行周转，从而使得资金链断裂，造成运营危机。所以，房地产企业在新形势下进行融资时要利用多种融资渠道进行融资，这样可以有效降低金融风险，并且各种融资方式可以进行互补，从而提高房地产企业融资的质量和效率。如，以银行贷款为主要融资渠道的房地产企业，在新形势下中可以把银行贷款与其他融资方式相结合，以提高自身融资的灵活性，并且可以有效降低金融风险。
2.房地产企业要不断提升自身的软实力。软实力可以为房地产企业融资提供保障，尤其在竞争激烈的房地产行业中，房地产企业要重视自身软实力的提高。房地产企业在发展过程中要重视自身商品质量的提高以及人才队伍的建设，以为房地产企业的发展提供基础，同时要不断健全和完善自身内部的财务管理制度，重视自身企业文化的建设，不断提升软实力，以降低融资的难度。此外，软实力对于一些规模较大的房地产企业来说，软实力越高就会越得到投资者的认可。因此，房地产企业在发展过程中要提高自身售后服务的质量以及进行适度的包装，这样既有利于房地产企业树立良好的企业形象，同时又可以吸引到大量的客户，协助房地产企业获得更多的经济利益。
3.要与政府的监管部门进行有效的沟通和配合。随着我国宏观政策的调控力度越来越大，有利于规范房地产市场的秩序，促进房地产企业的可持续性发展。而对于房地产企业来说，要摆正自己的态度，积极与政府监管部门进行合作并且配合政府监管部门的工作;把政府监管部门作为自己的合作伙伴，与政府部门进行良性合作，这样有利于切实提高房地产企业防范金融风险的能力。如，政府监管部门在履行自身职能时，要为房地产企业融资提供一个健康的环境，降低房地产企业的融资风险，提高房地产企业的运营效益。
4.要不断完善和改进房地產企业融资的相关法律法规。目前我国虽然已颁布了一些与房地产行业融资相关的法律法规，但是这些法律法规存在一些不足。当房地产企业选择融资渠道时没有相关的法律法规对其进行约束，这就会使得房地产行业的融资产生混乱。此外，现有的相关法律法规已不能满足房地产经济的发展需要。随着我国房地产融资的多元化发展，涌现出了很多新的融资工具。如果不对这些新涌现的融资工具进行约束和规范，就会增加金融的风险。所以，随着我国房地产经济的不断发展，要不断建立健全相关的法律体系，对一些新涌现的融资工具进行严格规范，为我国房地产企业多元化的融资发展提供保障。
5.房地产企业要培养专业的融资人员。新形势下，房地产企业在发展过程中要进行多种渠道的融资，就要相应建立一支专业素质极高的人才队伍。新形势下房地产企业需要精通金融以及证券方面的业务与知识，并且具备我国相关法律法规的知识。同时可以进行房地产企业融资渠道研究工作的人才，以此来应对新形势对房地产企业发展的挑战。
（作者单位：河南郑欧丝路建设发展有限公司）
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