公共危机下太原市商品住宅市场及走势分析
来源:用户上传
作者:
摘 要：本文以房地产市场发展居中的中部六省二线城市太原商品住宅市场为研究对象，采用统计分析的方法分析了2020年公共危机对土地市场、供求、价格的影响，并预判了短期和长期内商品住宅市场走势。研究表明：太原市商品住宅市场会加快向理性发展回归。政府在供给和需求侧两方面应该支持和防控双管齐下;房企需搭建网上营销平台、重构抗风险体系，重新定位产品设计;消费者要把握市场和政策机会，理性消费。
關键词：公共危机;太原市;商品住宅市场;发展趋势
一、引言
2020年席卷全球的公共危机对中国经济造成了一定程度的抑制。工地停工、土拍延迟、售楼部关门，居民消费下降，使得房地产行业受到较大冲击。2020年2～5月期间全国商品房销售额同比下降了35.9%～10.6%，第一季度房地产开发投资同比下降 7.7%。邱洪全（2020）认为公共危机事件导致多数居民的收入不及预期，房地产消费将更加理性和谨慎，消费行为将呈现下降趋势;麻红萍（2020）指出房地产行业长期影响一定会显著小于短期影响，主要取决于其危机事件持续时间和相关政策应对力度。李学锋（2020）预测国内房地产企业或迎来短暂的融资政策松动窗口期，商品房价格或略有上涨。本文力图通过分析在“房住不炒”大背景和公共危机双重影响下太原楼市的影响和走向，为政府因城施策、消费者理性购房、房企开发投资提供指导和建议。
二、公共危机对太原市新建商品住宅市场短期影响分析
（一）住宅类土地供求呈现阶梯式下降，成交量缩水，地价保持相对稳定。2020年一季度太原市住宅用地供地9宗（49.12万m2），环比减少75.2%，同比减少59.9%;成交8宗（27.16万m2），环比减少67.6%，同比减少65.6%。成交楼面地价环比上涨5%，同比下降27.1%。受疫情影响，总体土地供应减少，房企拿地较为谨慎。随着公共危机的有效控制，5月土地成交量环比增长41.1%，同比增长11.6%，市场回暖，住宅类土地供应占比增加。（如图1所示）。
（二）新建商品住宅供求跌入谷底，成交套数和成交金额下滑，市场前冷后热。根据朗润智业和楼查查数据显示，虽然2020年一季度新建商品住宅供求体量达近三年最低，环比分别下降了77%和60.4%，但成交面积100.3万m2，较2019年一季度上涨了134%，达到近两年峰值。成交套数和金额环比均下降了57%，同比均下滑31%。究其原因，金融政策收紧和购房者入市积极性较低，开发商为了生存和资金链不断，不仅通过降薪裁员、转让股权、架构调整等方式应对难关，还通过各类优惠政策以价换量，总价门槛降低。5月太原市住宅市场回暖，供求环比上涨1.13倍，成交环比上涨73%。其中小店区成交量最高，杏花岭区最少。
（三）新建商品住宅成交均价小幅下行，总体保持平稳，已出现回暖表现。通过国家统计局数据显示，近三年太原市新建商品住宅和二手房交易价格整体平稳增长，由于受到金融监管政策和公共危机事件影响，各企业为缓解资金链压力，2019年下半年至今略有回落，但幅度不大低于GDP下降幅度（第一季度下降7.9%）。新建住房价格指数环比自2020年1月下跌0.6%之后，3-5月连续三个月上涨，涨幅在0.1-0.5%;同比持续上涨，平均涨幅1.88%。二手住宅价格指数环比自1月和2月下跌之后，3月和4月价格回升，5月又下跌0.9%，跌幅位于70个城市第二，成交均价在10000～12000元/m2，在二线城市中房价水平偏低，总体住宅市场发育比较平稳。
三、太原市商品住宅市场走势预判
（一）土地市场回温，住房供应延续平稳态势，逐步向理性增长回归。在公共危机影响褪去、融资相对宽松、政府加速推地等多因素共同作用下，预计三、四季度市场信心持续修复，优质地块陆续推出，百强房企投资意愿提升，土地市场整体将回温。2020年一季度商品住宅投资、开工竣工和土地成交在短期内将受到抑制，但不会造成量上骤减。首先，商品住宅短期供给缺乏弹性，已开工项目会如期在市场上释放。其次，开发商都会在安排进度计划时提前设置缓冲时间以降低开发建设风险，从目前来看公共危机相对稳定的太原市在上半年已有序推进复工复产，因此不会对市场供应造成太大影响。随着楼市的复苏，以及太原市多部门联合发布的“救市”“救企”的九条措施（比如预售许可门槛的降低，延长税收优惠、保持房地产信贷合理适度增长等），预估下半年住房供应会呈现明显的反弹式增长。为保持政策定力，今年3月国家政策强调了 “不将房地产作为短期刺激经济手段”，“保持收紧的金融政策连续性、一致性和稳定性”。但由于房地产行业关联产业较多，为了刺激经济复苏，防止由点及面暴发行业性系统危机，预判2020年政府会出台短暂的融资政策松动期，再加上贷款利率下调，房企融资成本下降，需求和供给都会被释放。从长期来看，严防信贷资金违规流入房地产领域，房地产信托、海外ABS等融资渠道相继收缩的金融监管政策，一定程度上限制房企继续加杠杆，从而会抑制投资规模无序上涨。房企将更多依赖销售回款和自有资金实现内生增长，从而促使房企加大去库存力度，让价加快回款，减轻资金链压力，投资收益减少，房企控制投资规模，各类投资资金流入房地产领域会减少，市场供给进入理性增长期。
（二）居民购房预期影响不大，短期以迟缓效益为主。2018年实施限购限贷政策以来，太原市商品住宅成交量价一直平稳上升，一定程度上反应购房者对市场有良好预期。从公共危机期间对小店区7个楼盘购房群体的问卷调查结果可以发现：公共危机并未大幅削弱消费者的购房需求，仅有8.5%的受访者表示取消买房计划。绝大部分只是推迟或观望，消费者的购房意愿并没有受到较大的冲击。43.9%的受访者认为房价会小幅下跌，27.6%的受访者认为房价会保持稳定，16.7%的受访者认为房价会小幅上涨，11.7%的受访者认为房价会大幅下跌或上涨。压抑和推迟的市场购买张力会随着下半年政府救市的优惠购房政策和开发商回笼资金的市场血拼促销优惠得以持续释放。 （三）刚性需求和改善性需求进一步释放，投资性需求减弱。随着山西转型综改示范区、太原市潇河产业园区、汾东创新城建设，以及新型城镇化和落户政策的放宽，外来人口净流入和城市婚育人口的规模增速促进住宅刚性需求增加。在居家隔离期间，较大的居住空间有利于家庭成员之间的空间物理隔离。公共危机过后，部分人群购房计划前置，对大户型、别墅类等产品的改善性需求释放，对于多代同住家庭，二套住房需求或将增加。但由于政策组合拳和投资溢价的下降，投资性需求会降低。
（四）房价总体保持平稳，可能伴有小幅波动。从图2的市场价格指数趋势分析和5月份的市场表现来看，公共危机期间涨幅和跌幅均低于GDP的变动幅度，说明影响不显著。随着系列救市政策出台，企业资金面的略有宽松，以价换量的营销模式将改变，将会造成太原市六主城区不同程度的市场成交均价略降或略涨。初步判断短期内销售热点区域比如小店区、迎泽区的主力成交项目环比会有一定幅度上涨，而市场均价最低的尖草坪区5月份环比下降3%，基于市场买涨不买跌心理，市场恢复还需要一定时间，企业为了生存会有小幅降价，特价房会较大幅度促销回笼资金。在二手住房市场，受公共危机影响，改善性需求进一步释放，市场成交均价将保持平稳。长期来看，在卖方议价、土地供给刚性，土地及建安成本增加，供给的缺乏弹性和需求刚性，以及供给的理性增加等因素下，商品住宅价格会仍会以合理的上涨幅度上涨。
四、对策与建议
（一）政府支持和防控政策双管齐下。从供应端来看，稳步推进核心区域的土地投放，保证有效的土地供应和相对稳定的地价，以防供应短缺和市场需求释放造成房价过快上涨。支持房地产业合理融资需求，适当调整土地出让金的缴纳方式和时间，以缓解近期销售萎缩对房企资金链的冲击。制定金融政策以防大量海外资金进入中国房地产债市避险引发房企“短贷长投”带来的期限错配风险和汇率风险。明确城市房价和地价波动范围，稳定市场预期;对限价政策做适当调整。从需求端来看，出台支持刚需和改善型需求等系列政策，刺激需求释放。比如契税减免、公积金缴存比例及提取时间放宽、人才购房补贴，按揭贷款利率优惠， 搭台开办网上房展会等等。
（二）房企搭建线上营销平台，重构抗风险体系，重新定位产品。售楼处关闭和人们居家隔离已使传统门店营销模式弊端毕现。据克尔瑞统计，目前已有超过100家房企以集团或区域为单位自建线上营销平台，包含自主开发的APP及微信小程序、VR样板间体验、全景沙盘体验、进驻第三方平台（视频直播平台、电商、地产咨询）的方式，开展线上营销，实现房企的线上拓客及线上认筹签约，促进销售业绩。房企线上线下联动营销已成为未来主方向。多年来，房地产行业高回报率快速发展使部分房地产企业依靠较高的周转速度与较高的杠杆负债快速做大规模，缺乏应对市场突变和政策收紧的风险控制能力，很多企业需要建立完整的风控体系，保障企业稳健运行。公共危机使居民更加关注健康、社交、綠色和科技。房企需实践探索美好、健康人居新理念、升级创新更适应客服需求的住宅产品。
（三）消费者把握市场和政策机会，理性消费。基于2020年下半年各企业“促销售、抓回款”仍是重要目标，楼市会有特价房和促销大动作，且政府会出台系列刺激需求的利好政策，核心区域的主力楼盘升值潜力大，质量有保障，同时银行贷款利率降低，股市不景气，房市该出手时还得出手。
参考文献：
[1]邱洪全.析后疫情时代房地产消费影响因素与形成机制[J].中国房地产，2020（18）：14-22.
[2]麻红萍.新冠肺炎疫情对房地产行业影响及对策研究[J].湖北经济学院学报，2020（06）：23-24.
[3]黄程栋等.2019年上海房地产市场运行情况以及2020年市场研判[J].上海房地，2020（04）：2-6.
作者简介：
王秀燕（1969-）;性别：女;民族：汉;籍贯：辽宁省阜新市;职称：主任、副教授;学历：硕士;研究方向：住房制度与房地产经济。
转载注明来源:https://www.xzbu.com/3/view-15287924.htm
