我国中小房地产企业融资问题探讨
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摘 要：房地产作为我国经济发展的支柱性产业，对维持国计民生发挥着不可替代的作用。我国房地产企业有上万家，其中90%的为中小房地产企业。融资能力是中小型房地产企业的核心竞争力之一，高效的融资能力能够促使中小房地产企业降低融资成本，提高盈利水平，为企业的生存提供合理保障。本文首先对国内外融资问题的研究进行回顾梳理，然后对渝开发公司的融资问题进行研究，具体对其财务状况、融资渠道、融资风险进行分析，对企业目前发展过程中存在的问题提出合理建议。
关键词：中小房地产企业;融资问题;对策
一、研究背景与意义
2018年12月12日，国家发改委在其官方网站上发布了《关于支持优质企业直接融资 进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》，政府政策的支持会使得大型房企在资源层面的集中度越来越高，更容易聚集行业优势资源和获得资本的青睐，未来发展的源动力更为充足，增长速度也会更快，这使得中小房地产企业显得黯然失色。同时2020年以来，受新冠疫情的影响，各行业遭遇经济下行的压力。资金密集型的中小房地产企业面临较大的融资压力和资产变现压力，多数企业面临破产困境。本文通过理论和案例研究，对中小企业融资问题进行分析，试图为同类型企业发展提供参考与借鉴。
目前针对中小企业融资问题研究成果已经比较丰富，不论是站在宏观层面还是在小企业自身的角度都进行了分析，为中小企业的发展提供了思路。但是房地产的发展还是受到了诸多因素的限制，特别是目前经济下行压力的影响，财政资金投向基础设施建设，房地产企业资金流受到控制，中小房地产企业会遭到严厉打击。因此，从现实的角度来看，有必要从多个角度分析得出一个针对中小企业的切实可行的综合方案。本文将会以中小上市房地产企业重庆市渝开发股份有限公司为例，结合宏观经济政策、时代环境和企业融资现状对企业的融资问题进行深入分析，尝试提出建议希望能为其他中小房地产企业提供参考。
二、案例分析
（一）公司简介
重庆渝开发股份有限公司是经重庆市人民政府批准，于1978年成立的重庆市最早的一家具有国家房地产开发一级资质的房地产开发企业，也是重庆市最早的国有控股上市公司。目前，城投集团持有渝开发公司63.19%股份，系渝开发公司第一大股东。公司通过41年的发展已经成为集房地产开发、市政资产经营、会展经营、物业管理等为一身的多元化公司，累计建成各类房屋705余万平方米，提供成套住宅8.4余万套。截至2019年12月31日，渝开发全年总营业收入为8.66亿元，实现净利润2.717亿元。
（二）渝开发财务概况
1、资本结构分析
渝开发2017-2019年实现较为平稳的发展，资产总额在小幅增长的同时负债总额在减少，主要是因为企业的长期借款有了较大程度的降低，股东权益也在逐年增加。渝开发的实收资本近两年未发生变化，说明该企业并未吸纳股东投资。与此同时，我们可以发现存货在减少的同时仍大于资产总额的50%，因此企业需采取相应措施加大存货的周转力度。
2、偿债能力分析
渝开发的流动比率和速动比率基本均高于行业均值，但不难发现在2018年两个指标数值均有较大幅度的回落，主要是因为与其子公司关联交易项目未达到合同支付条件，导致利润额减少，与此同时还支付了相关的服务费。但渝开发通过2019去年的努力，进行了合理规划与风险预测，公司偿债能力有显著回升。
渝开发的资产负债率连续三年远优于行业平均水平，由于是国有控股，企业有了较为稳定的资金支持，保持较好的偿债水平有利于树立良好的企业形象。同时2018年渝开发营业利润总额减少，企业的利息支付能力显得稍弱，但2019年渝开发获得了银行借款以及重庆城投的资金支持，为了维持良好的信用，企业优先偿还应付利息。
3、盈利能力分析
从渝开发盈利能力的财务指标中可以看出，高收入不一定带来高净利率，提升收入的同时还应该尽可能科学有效的削减成本。渝开发2019年的净资产收益率和净利率的增长幅度同比上升超过200%，高于部分房地产百强企业，但净资产收益率仍低于前三十强企业均值20%以上的水平，渝开发可继续保持盈利水平，争取早日步入百强。
4、营运能力分析
渝开发的资金周转一次需要接近100天的时间，同时存货周转一次需要好几年的时间，这和房地产行业特性有关，但企业应加强存货管理，占据更多大的市场份额，因为住宅、写字楼等只有出售或出租出去，才能实现项目开发的目的，从而为企业后续发展提供资金支持与保障。同时，渝开发的应收账款回款速度较快，有利于企业的平稳运行。
（三）渝开发融资渠道
我国中小型房地产企业占据主导地位的传统融资方式包括股东出资、留存收益、预收房地产定金或预收购房款、银行贷款、债券融资、股票融资、房地产信托融资，创新型融资方式包括利用外資、民间借贷和典当融资等。中小企业由于受到自身和经济环境的限制，往往存在融资渠道单一、 融资结构不尽合理的问题。
渝开发2017-2018年融资渠道保持固定的状态，并没有过多依赖银行借款但多为长期借款。2019年，公司债券到期渝开发一次还本付息，同时渝开发发行了5年期的债券，也做出了融资渠道的创新，比如采取合作开发项目的形式。从渝开发历年财报和公告可以发现，其并没有尝试房地产信托、众筹、海外融资等方式。
（四）渝开发融资风险
1、财务风险
受银行借贷政策的影响，银行借款的成本有了小幅上调，这会造成资金密集型的房地产企业融资成本的增加。同时，渝开发在尝试新型融资方式的同时，其贷款需在一年内还清，这无疑加大了企业的财务压力。公司向控股子公司朗福公司提供的合计15，500万元财务资助已于2017年4月30日到期，由于朗福公司“山与城项目”开发周期较长，经营状况未达预期，资金紧张，无足额资金按时偿还公司提供的财务资助。截至2019年末，公司格莱美城向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保余额38907.31万元，星河one项目向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保余额为2587.9万元，其他项目都是现房销售，不存在担保。上述担保涉及金额占本公司经审计净利润的10%以上，虽为商品房承购人提供按揭贷款担保为房地产行业经营惯例，担保类型为阶段性担保，但也存在担保风险。 2、政策风险
2019年以来，融资政策保持收紧态势，1-10月，房地产开发到位资金14.5万亿元，同比增长7.0%。增速自5月开始呈下降趋势，其中，国内贷款占比持续下降，1-10月国内贷款占比仅为14.7%，较年初下降5.3个百分点。重庆“因城施策”有收有放，进一步放宽人才落户门槛，吸引优秀人才入渝，学区房禁令先后出台，严控以房择校，实现教育资源均衡，暂停办理别墅项目预售许可证及报送统计数据，改善型产品供应量增加，产品同质化较重，主城区严控土地的开发强度和建筑高度、密度，容积率不断降低，带来成交产品结构的不断调整。因此，企业有必要根据政策的变化调整企业的发展方向和战略。
3、经营风险
2019年房地产行业的到位资金继续向大中型企业倾斜，其中前三十的企业占据了国内信用债发行规模的25%;海外债发行规模占比超过50%。渝开发作为百名开外的上市房地产企业遭受了同行业的冲击，特别是受本土品牌龙湖地产的影响，一直守住重庆市场未能把业务拓展到以外的城市。2018年受需求端波动、开发项目间竞争加剧的影响，导致销售收入下滑、开发利润率降低，对公司的经营业绩产生一定的影响。
三、建议与总结
通过对渝开发融资问题的研究可以发现，其在融资方面存在融资渠道单一、融资成本高、易受政策影响等问题，为此提出以下对策。
（一）继续拓展融资渠道
作为国有控股企业，渝开发可以获得相应的资金帮助。企业近几年一直在稳中求进，也进行了融资渠道创新，但房地产企业如果要做大做强，资金来源就不能受限，并且即使是较小的项目也难免出现资金周转问题。可以采用典当、融资租赁等多种融资方式，缓解融资难的困境，提高企业的融资效率。同时也可以考虑以某一渠道为主，多条渠道为辅的方针策略，这样既可以保证资金量，又可以有效的分担风险，降低企业整体的融资成本。
（二）健全企业的融资风险防范机制
受制于经济下行压力的影响，目前社会有效需求相对不足，许多消费者预期房地产价格还有下调空间，处于观望状态，还不会立刻进行房屋购买，商业地产的销量也相对不足，这必然会影响企业资金的回笼。同時受疫情的影响，银行本身也加强了风险监控和部分风险转移工作，这导致了与银行密切相关的企业也担负了银行转移的一些风险。因此 渝开发有必要组建一支高效专业的风险管理团队，以充分了解公司融资风险的现状，同时促使风险管理工作是在开发项目特点和公司实力相互组合的基础上进行的。
（三）合理安排资金规划，优化融资结构
采取适当措施，根据项目预算和融资条件规划资金。首先，避免盲目融资，严格控制整体资金额。在融资之前，渝开发必须估算建设项目的成本，然后根据项目的实际情况进行成本预算，确定两者之间的差异，保证资金的足量供应。同时可以根据实际情况对项目进行划分为几个阶段，估算各阶段资金的预计使用情况，最后计算汇总资金需求以确定最优融资规模。
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