房地产企业融资渠道成本分析
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作者:陈剑声
摘 要：房地产行业需要大量的资金作为保障，作为资金密集型的高风险产业，房地产行业的融资管理至关重要。在融资管理中，房地产行业必须要重视企业的成本管理。在成本管理过程中要提高财务管理水平，实现房地产企业长期的发展战略。在企业融资渠道和成本分析过程中需要运用标准化的管理技术来提高企业的核心竞争力。我国房地产企业融资已经走向多元化发展，房地产企业的融资渠道成本管理就需要根据市场的情况进行调整。立足于企业发展现实，拓展融资渠道，保障资金容量。
关键词：房地产;融资渠道;成本;分析
房地产企业发展和运营的过程中，需要进行市场融资。企业的发展建设需要大量的资金作为支持。企业在融资成本和风险管理过程中需要面对多种挑战。房地产融资成本和风险控制是房地产企业在发展建设过程中的重点工作。我国房地产行业经历了快速的发展时期，市场拥有量较大，房地产企业在开发投资过程中实现有效的融资可以实现房地产企业的平稳发展。房地产企业在面临市场和资金压力不足的情况下，运用市场融资手段来解决和缓解企业压力，就需要在融资渠道和成本管理上实现科学化的管理。
一、房地产企业实施融资渠道成本建设的必要性
（一）融资渠道建设是企业资金的重要保障
成本是企业在发展中需要付出的代价和相应的费用。融资成本是在企业运营过程中有某种或某种特定的因素而导致企业参与市场竞争中资金方面的不足，需要银行或者其他经营机构进行的债务融资。市场收益和债务融资的利率存在较大的差异，在款项到期时无法及时支付就会产生大量的资金流转。房地产市场进行融资就是为了使各项支出能够保持平稳，融资渠道建设可以有效保障房地产企业的正常发展稳步运营。
（二）融资成本计算是房地产行业发展的基础
房地产企业融资成本计算要取决于融资的额度，额度越高融资成本的支出也就越高，或者是企业进行市场融资之后占用时间的长短也决定了融资的效果。房地产企业成本计算中按照成本公式来进行不同的推进，从而来降低企业在成本支出中的风险。融资成本整体降低才能够实现房地产企业的快速发展，房地产企业才能够在无压力或者压力较小的情况下开展经营活动。
（三）融资渠道成本管理有利于规避房地产行业的风险
房地产开发具有着一定的风险，房地产融资的风险也是来源于一线操作和实施阶段，根据风险大小构成的威胁和损害，采取多种方法来控制。
二、房地产企业融资渠道成本的主要来源
（一）房地产企业的自有资金
房地产企业往往拥有较强的实力，自有资金是内部融资的主要方式。企业根据资金需要按照需要方式来组建各方面的资金投入，经营开发一定时期内从税后的利润中提取的盈利性公积金，或者是投资超出资金资本汇率折算等差额，或者是接受捐赠财产而形成的资本公积金方式，企业可以自行支配。
（二）向银行申请贷款
房地产企业向银行申请贷款，运用金融机构来介入资金，按偿还期限还款。企业的短期资金周转可以采用银行贷款的方式。例如房屋建成一定的阶段，按照发展商或者是以做抵押和筹集长期贷款等方式进行资金数目确认。申请一定的贷款，银行贷款比自有资金多了贷款的利息，取得贷款所需的公关费用和抵押物的成本也相对较高。房地产企业在规定的期间内进行银行贷款，也是当前比较常用的融资手段。
（三）实施企业债券性融资
企业债券融资实际上是介入资金的一种融资方式，根据发行人将何时归还持有本金和利息按约定条件取回本金和利息。企业债券是一种信用工具，发行人和持有人之间资金转移有明确的承诺。企业债权的发行人在企业运营中如果急需房地产开发商需要的巨额资金，企业就可以发行债券。这是房地产企业的重要融资手段，在实施过程中需要偿还利息，还要为发行债券支付必要的费用。
（四）从客户方进行预收账款
采用向客户预收账款的方式融资，可以有效解决房地产的资金问题。委托开发单位、建设单位按照双方合同约定预收委托单位的开发建设资金，在房地产前景看好的情况下，一般预收账款的情况会比较容易实现。客户们仅需要支付少量的资金就可以享有未来一段时间房产的增值收益。期房的价格比现房低，就是因为预收账款融资项目的效果。房地产企业的融资成本较低，对于发展商来讲可以筹集到必要的建设资金，实现风险转移。
（五）企业股票性融资
企业股票和债券是有价证券，股票融资的资金是企业的自有资金，风险较小。发行企业股票进行融资是企业筹资的重要手段，在房地产经营过程中发行股票，持有股票的人有權参与到公司的经营管理过程中，股票的融资方式可以有效解决企业的资金问题。不是所有的房地产公司都可以发行股票，必须是股份制的公司才能够发行股票。股票发行成本较高，需要按照发行的相关要求进行操作。企业还要每年支付股东红利。房地产融资过程中股票融资需要非常谨慎。股票融资更要考虑到市场环境的风险，需要根据市场情况进行融资操作，在市场调节的情况下，股票性融资更要按照企业的实际情况进行配。
三、结语
资金是企业向前发展的核心动力，房地产企业在实现市场拓展过程中，需要大量的资金来维护发展和运营，通过市场融资的方式来满足企业的发展是必然的道路，在房地产融资渠道和成本管理过程中需要融合行业发展的要求，更需要根据市场的变化要求房地产企业融资成本和风险管理需要按照行业发展要求进行操作，也需要房地产企业在融资管理上和成本控制上根据环境要求不断调整策略，避免出现融资风险和资金事故，使房地产企业能够保持资金链的完整，实现经济效益和社会效益同步发展。
参考文献：
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[2]周文坤.对房地产企业融资渠道成本研究[J].商，2015，（11）：174-174.
[3]沈爱萍.房地产企业融资渠道成本分析[J].中国经贸，2014，（23）：135-136.
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