房地产企业融资策略和融资风险控制浅谈
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摘 要;近几年受到产业结构调整、限购等政策的影响，房地产企业的融资难度、风险发生概率和成本都越来越高，加上原本房地产企业的融资渠道和融资结构就相对简单，因此有必要分析房地产企业在融资管理中存在的问题，探讨在新形势下可行的融资方式及特点，并且探索通过科学评估融资需求、优化融资结构和提升资金利用率等方式，使企业获得足够的经营资本并控制融资风险。
关键词： 融资策略;房地产企业;风险防控
一、融资对房地产企业的意义
房地产企业的项目开发资金需求大且回收周期相对较长，依靠所有者的股本或企业运营的积累远远无法满足投资需要，只有通过外源性融资方式募集资金才能维持企业的现金流，因此融资渠道是否顺畅关系到房地产企业的生存。通常情况下企业可以采用贷款、预售等多种方式增加可支配的现金，但受到国内金融和资本市场管理机制的制约，房地产企业大多以向银行等金融机构借贷的方式融资，只有少数企业符合股市或债券等资本市场的融资条件。因此，在政府不断加大调控力度的背景下，房地产企业面临越来越大的现金流压力，一方面需要按时支付贷款利息、偿还到期贷款和维持日常运营，另一方面又需要应对融资成本上涨、传统融资渠道收紧的困难局面，迫切需要探索能够优化融资策略、有效控制融资风险的方法。
二、房地产企业可行的融资方式
（一）内源性融资
对房地产企业而言，内源性融资就是把企业的利润、本金等内部资金投入项目运作过程，这一方式无须承担债务压力、办理复杂的手续。但相对于房地产企业的资金需求而言，内源性融资显得杯水车薪。房地产企业还可以通过转嫁融资风险和资金压力的形式间接增加现金流，即在项目开发的施工招标过程中让施工方垫资，在一定的时间内保障企业的现金流量。但这种变相筹措资金的方式会拉高施工成本，而且存在较大的法律风险。
（二）从银行等金融机构贷款
贷款是企业最传统的融资方式，银行等金融机构都可以根据相关政策为房地产企业提供多种形式的贷款，相比股市等其他融资方式，融资成本相对较低，对推动房地产市场的繁荣起到了关键作用。但近几年为了防范金融风险和抑制房价过快上涨，政府的金融政策和對房地产行业的监管法规越来越严，使得房地产企业越来越难以通过贷款获得足够的资金，而且利率的上调还导致融资成本上涨、偿债压力加大[1]。此外，目前绝大部分房地产企业债务中的贷款比例都超出了风险控制界限，企业按照约定的期限偿还本金和支付贷款利息的压力极大。无论是要促进房地产行业健康发展还是要规避金融风险，都必须引导企业拓展融资渠道。
（三）房产预售
在项目开发前期预售房产是房地产企业比较常用的筹资手段，虽然运作成本相对较低，但筹集资金的效率不高。尤其是在限购等调控措施频繁出台的背景下，这一融资方式对房地产解决融资困难的帮助更加有限。
（四）股市或债券市场融资
股市和债券市场是房地产企业融资的两个重要途径，企业可以以转让股权、发行债券的形式募集资金，融资规模比较容易满足企业的需求。而且通过股市融资，没有偿付压力，但这两个融资渠道对于大多数房地产企业而言都难以通过入市审核[2]。首先，房地产企业上市的条件原本就比较严苛，加上近几年政策导向的作用，使得已经上市的企业在股市上的融资也受到了更多的限制;其次，通过债券市场融资具有较高的支付风险，国外的债券市场准入门槛也非常高。例如2011年3月龙湖地产海外发债融资案例中，企业之所以能够在新加坡以不到10%的票面利率拿到7.35亿美元投资，仰仗的是其良好的穆迪和标准普尔信用评级，一般的房地产企业很难达到同等的条件。
（五）信托融资
房地产行业的现金流动规律决定了企业需要有更加灵活的融资方式，确保在融资金额、还款期限与支付方式等方面有更多的选择，从而降低综合融资成本并规避风险。信托融资恰好契合了房地产企业在这方面的需求。首先，企业可以以还本付息的方式从信托投资公司获得贷款，后者则面向投资者募集资金、分配信托收益。例如2010年7月，中交地产集团便以担保的形式为子公司从多家信托投资公司筹集资金，融资规模和期限各异，总金额达到了132.7亿。其次，房地产企业还可以用股权交易的方式获取信托投资公司的投资，在得到运营资金的同时，还能够通过使后者持有企业一定比例的股权满足“四三二”条件，企业的账面债务与银行征信都不会受到影响，因此可以进一步拓宽融资渠道。而且这一融资模式下房地产企业可以以约定的条件回购股权，但这种操作有一定的法律风险。最后，房地产企业可以通过信托投资公司进行权益融资，即企业把自身的商业地产等财产交由信托投资公司运营，以转让权益的形式获得投资。
三、房地产企业融资管理存在的问题
（一）没有完善的风险评估和控制机制
大多数房地产企业都借助市场的空前繁荣和政策支持在短时间内顺利壮大，因此管理方式相对粗放，在投融资环境日益复杂、行业竞争渐趋激烈的情况下，管理体系的不足被放大。而没有完善的风险评估和控制机制是其最为突出的问题，体现为房地产企业在制定融资计划时没有对融资成本、环境变化趋势和企业的资金需求进行全面的评估和精确的测算，不仅容易导致资产债务结构失衡和流动性、偿债能力不足等风险，而且不利于控制经营成本和提高资金利用率。此外，房地产企业对资金使用情况也欠缺风险评估和控制，应收应付管理不规范等问题比较常见。
（二）融资结构和渠道过于简单
绝大多数房地产企业都以从银行、信托投资公司等机构贷款为主要融资形式，不仅需要承担还款和支付利息的压力，而且企业的负债率过高还会影响征信，在市场不景气、企业收益达不到预期时会导致系统性风险。此外，目前中小房地产企业的融资渠道受到了更多的限制，不仅难以从股市、债券等高端资本市场得到投资，而且不符合各种形式的房地产信托融资条件。房地产企业的融资结构与渠道过于简单，导致抗风险能力不足。 四、融资风险的控制策略
（一）完善融资风险防控机制
目前房地产企业融资难度大、渠道窄且成本持续上涨，企业必须尽快完善融资风险评估和控制机制，避免融资决策失误、资金配置不合理等问题导致经营、法律或财务风险[3]。首先，房地产企业应完善风险评估指标体系，以便于量化地分析各种融资方式和不同融资组合的成本，结合对融资环境变化趋势和企业现金流变化的预测，判断风险大小、发生概率，使管理层制定出正确的融资决策;其次，房地产企业必须通过动态采集各方面的信息，评估企业面临的各种风险，以便对融资策略进行前瞻性的调整。
（二）优化融资渠道与融资结构
在当前的融资环境和行业市场发展趋势下，房地产企业承受着偿债和保障正常经营活动的双重压力，因此融资需求愈发迫切，使得融资成本普遍上涨，只有充分运用各种理财工具、融资渠道，才能保障现金流安全。首先，在充分评估融资环境和风险指数的前提下，房地产企业应尝试多样化的筹资模式，全面衡量成本、资产流动性等因素，选择对企业最有利的融资组合;其次，房地产企业必须精确测算资金使用需求和综合融资成本，将资金利用率最大化作为优化融资结构的决策依据之一，灵活运用股权或债券交易完成融资，例如恒大地产在2011年江苏启东寅阳镇项目的融资中，就通过向华人置业出让49%的项目权益得到了5亿美元的资金，仅仅依靠出让下属子公司的股权便成功解决了项目融资问题，既不会稀释恒大的股权，也没有增加偿债压力。
（三）强化资金管理
房地产企业的融资风险始终客观存在，只有基于动态的风险评估强化资金管理，才能够避免各类风险的发生。因此，房地产企业应审视现行的财务管理模式，通过强化财务分析和会计核算、改进应收应付款管理机制等方式控制融资风险。首先，大多数房地产企业都有多个分支机构，并且同时运作不同性质的项目，为了提升企业的资金利用率、實时监控现金流向和流量，应通过建立财务共享中心实现集中结算，并且由母公司统一制定融资规划和调配资金;其次，房地产企业必须完善对应收应付款的管理，确保资金如期回笼、规范各类支出审核程序、避免出现现金流不足等问题。此外，房地产企业必须强化成本核算并优化预算管理机制，对资金使用过程进行严密的监控，为优化融资决策提供可靠的依据。
五、结语
在目前的政策、经济环境下，房地产企业的融资难度和风险都在不断增加，只有健全风险防控机制，才能有目标地拓展融资渠道，为企业提供充足的资金，同时确保投融资决策的合理性。
（作者单位为宁波锦官置业有限公司）
参考文献
[1] 张晓玲，吴侃.浅析房地产企业融资策略和融资风险控制[J].现代经济信息，2016，000（030）：125.
[2] 杨春艳.我国房地产企业融资渠道困境与创新[J].经贸实践，2018（09）：188.
[3] 吕佳.房地产公司融资风险控制策略研究[J].经济期刊，2015（12）：170-171.
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