吉林省房地产企业成本控制初探
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作者: 赵晖
摘 要:随着整个国民经济的发展，中国的房地产行业不断扩大，在整个国民生产总值中的比重也不断加大，目前已发展成为国民经济的支柱产业。但与行业发展不相适应的是，房地产行业的成本控制水平不高，在一定程度上影响了企业的发展。文章在分析目前吉林省房地产企业发展现状的基础上，探讨房地产企业成本控制的策略，以期对促进吉林省房地产业经济的发展起到一定的借鉴作用。
关键词:吉林省 房地产企业 成本控制
中图分类号:F293.33 文献标识码:A
文章编号:1004-4914（2011）11-279-02
近几年来，伴随着房地产业的迅猛发展，房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业之一，并在社会经济中起着举足轻重的作用。虽然目前房地产的价格屡创新高，但房地产企业也备受指责。与此同时，国家也非常重视这一问题，开始对房地产的价格进行宏观调控。这意味着，房地产的高价格将会得到抑制，如何从成本控制的视角提高房地产企业的竞争力就成为一个亟待解决的重要课题。
一、房地产企业成本控制的重要性
成本控制是指在生产经营过程中，企业利用所掌握的信息，对其所发生的成本支出，有组织、有系统地进行预测、计划、控制、核算、考核和分析，目的是及时纠正将要发生的和已经发生的生产经营所消耗的物质资源和费用开支的偏差，把各项成本费用控制在计划成本的范围之内，以保证成本目标的实现。
企业要健康发展，成本控制是很重要的环节。企业的一切经营活动的最终目标就是获取利润，而利润=收入-费用，这里的费用包括税金。在现有激烈的市场竞争环境下，房地产企业销售收入（也就是销售价格）很难有大的突破，而税金又是按固定比例上缴的，在这种情况下，企业获利多少关键取决成本的高低。谁的成本控制得好，谁的成本就低，谁就能获得比其他企业更多的利润，谁就占有了市场竞争的优势。
二、吉林省房地产企业成本控制存在的主要问题
吉林省地处中国东北松辽平原腹地，位于东北三省中心，经过多年的积累与发展，国民经济持续快速增长，综合实力明显增强，主导行业显示出强大发展势头，带动房地产业的同步发展。但部分房地产企业还存在着领导和员工缺乏成本控制意识；目标成本的制定不科学，缺乏行之有效的贯彻执行办法；开发进度滞后，导致财务成本及管理成本严重超支；现行的组织结构不利于全面加强成本控制；成本控制没有与业绩考核和薪酬管理相联系等诸多问题。
三、吉林省房地产企业成本控制策略
房地产开发项目是―个建设周期长、资金投入大的生产消费过程，成本控制贯穿于从项目投资决策到设计、施工、销售等各个阶段，是―个连续的、系统的控制过程，具有全员性和全面性的特点。房地产企业成本控制的目的就是设计出适用于房地产企业发展的成本控制系统，将项目的成本控制在已设定的额度内，随时纠正偏差，以保证管理目标的实现。概括起来，整个系统应由以下几部分构成：
1.投资决策阶段的成本控制。在全过程工程造价控制中，控制成本的关键是施工前的投资决策阶段。因此，房地产企业应设立投资决策部门，完善投资决策机制，充分进行市场调研和建设方案的遴选，尽量在项目前期做好规划，通过专业的分析论证做出最优决策，合理降低投资成本。具体应做到以下几点：房地产开发企业应密切注意关注房地产市场运行情况，掌握市场数据，合理控制土地价格，争取以客观合理的价格取得土地；为了减轻资金压力，节省贷款利息等财务费用，可利用各项政府优惠政策，免交、缓交各项政府规费；从科学的工程项目费用计划着手，将工程费用分解，并进一步分解为子项，再按时间进度分解，将费用额度安排到相应子项和时间段，形成费用计划，在费用计划的基础上，分阶段分步骤实施建安成本费用控制，从而合理控制建安成本；采用新技术、新材料，合理控制道路、给水、排水、供电、供暖、燃气、通讯等配套费用；企业应具备完善的管理体制，建立相应的内部管理体系，对每项费用设立专项的管理制度，以合理控制管理费用、销售费用和财务费用。
2.设计阶段的成本控制。长期以来房地产开发企业把成本控制的主要精力放在施工阶段的做法尽管也有效果，但毕竟是“亡羊补牢”，事倍功半。要有效地进行成本控制，就要坚决把重点转到前期阶段上来，尤其是抓住设计这个关键，未雨绸缪，以取得事半功倍的效果。具体应包括：在项目设计中坚持经济与技术相统一，设计人员与预算人员相配合，共同优化技术方案，有效控制工程造价；开发单位在委托设计时应大力引进竞争机制，通过设计招投标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量出现问题。改变设计取费办法，实行设计质量奖优、罚劣的制度。即按节约的投资限额给予一定比例的奖励，反之对超过投资额的设计单位给予一定的罚款，做到奖罚分明。在设计阶段实行设计监理，避免设计过程中可能出现的缺陷和失误，提高工程设计质量，有效控制工程造价。国内外的监理实践证明，监理如在建设前期设计阶段就介入，对整个项目投资效益的影响极其重大。
3.施工阶段的成本控制。当一个房地产开发项目决策形成，设计及招投标工作完成，进入项目施工实施阶段后，大量资金会注入开发项目中，因此，对于房地产开发项目施工阶段的成本控制成为整个项目成败的关键环节。在此阶段应注意做好以下几点：认真做好施工组织设计的审查工作，在保证工程质量和满足工期的前提下，尽可能降低工程造价；严格工程变更及现场签证的审查与控制。对于大的洽商变更，必须事先做详细的技术经济分析，并就变更对工程成本的影响做出评价，综合各方意见后再确定是否实施该洽商变更；做好合同管理和索赔管理，在证据确凿的情况下，开发商代表应依据有关合同、法律法规的规定，按索赔程序及时、合理的给与损失补偿，保证工程施工的顺利进行，以防形成恶性循环；做好竣工决算审核。
4.销售阶段的成本控制。销售是房地产项目建设完成后的重要环节，直接决定着资金回流和能否创造效益。为达到预期效果，很多房地产企业不惜投入巨资进行宣传和组织相关活动。这一阶段的成本控制往往会因为某一时期或某一地域房地产销售火爆、楼价攀升而被大多企业所忽视。若想控制销售成本，缩短销售周期，加快资金回流速度，可以从以下几个方面着手：（1）做好市场调研和销售策划，提高楼盘价值；（2）严格遵守相关法律、法规，严格执行商品房买卖合同，避免因虚假信息、承诺不兑现及欺诈等不良行为带来的损失；（3）适时调整销售策略，杜绝退房现象发生，缩短销售周期以加快回款速度；（4）培养专业化的销售团队和营销策划人员，以高素质的服务来赢取消费者的青睐，增加销售的成功几率。
成本控制贯穿于工程建设的全过程，是整个公司降低成本，争取利润最大化的核心工作。其能否顺利推进，需要房地产公司领导层的高度重视及参与项目员工的共同参与。每一个部门、每一个参与项目开发人员都应视其为己任，充分认识到成本领先的重要性和必要性，并且在日常工作中自觉地贯彻落实。只要本着精益求精的态度、科学的方法，一定可以把成本控制在较低的水平，真正实现成本控制给企业带来的效益。
[本文为吉林省教育厅“十二五”社会科学研究项目“吉林省房地产业发展的成本控制研究”的研究成果之一，项目编号:吉教科文合字【2011】第316号]
参考文献:
1.吴国富，房地产成本控制策略研究〔J〕.当代经济，2010（3）
2.常青，房地产开发企业投资成本管理的要点〔J〕.新财经，2011（5）
3.郑佛光，浅谈成本管理在房地产开发项目中的应用〔J〕.科技风，2010（4）
（作者单位：长春大学光华学院 吉林长春 130117）
（责编：贾伟）
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