经济型别墅价格或比较坚挺

来源:用户上传      作者: 李波涛

　　
　　预计2009年商品房成交量和价格会继续调整，具体走向还需要观察国家政策的影响。
　　
　　2008年，金融动荡，产业转移，世界经济风云变幻。中国经济虽在复杂的国际环境独善其身，但也面临着巨大的挑战以及转型的阵痛。在跌跌撞撞中，中国房地产进入了关键的2009年。
　　2008年的调整使得房地产销量下降，价格降低，而空置率上升。国家统计局最新公布的数据显示，截至今年11月末，全国商品房空置面积1.36亿平方米，同比增长15.3%，增幅比1～10月提高2.2个百分点。其中，空置商品住宅7084万平方米，同比增长22.9%，增幅比前10个月提高4.9个百分点。而消费者和投资者仍在隔岸观火，期待房价的进一步下跌。
　　站在2008的肩膀上，我们试图解读2009年的房地产形势。
　　
　　看好经济型别墅
　　
　　中国指数研究院-指数研究中心总经理陈晟表示，2009年房地产的价格还会处于对峙并缓慢调整的阶段，而价格最终要看成交量的变化，若明年成交量不能回到合理成交范围内，房地产商为了回流资金保生存，必然会选择进一步降价。而房地产商目前面临比较大的资金压力，在2009年，开发商融资渠道会追求更加多元，上市公司会选择发行公司债，非上市公司则会考虑海外房地产投资基金或者出卖部分股权换取流动资金，不管是哪种途径，多数资金还是来源于首付款和银行贷款，因此明年的商品房销售和银行贷款政策就成为至关重要的因素。
　　谈到2009年政府会出台哪些房地产政策，陈晟认为，政策是为宏观经济出台的，不是专门为了房地产行业，因此明年的政策还取决于宏观经济和房地产行业的走势。
　　论及2009年能否投资房产，陈晟说到，在中国，住房需求是刚性需求，在2009年，若有能力购买性价比高的商品房，长期看必然会上涨，若在2007年投资房地产被套，若资金压力不大，可选择持有观察。
　　2009年，陈晟比较看好经济型别墅，具体到北京来说，最好位置在五环以内。在现有的土地供应制度下，保护耕地的18亿亩红线不会动摇，土地供应会更加稀缺，而选择改善住房的高端人群对经济型别墅有稳定的需求和较强的购买意愿和能力，所以从供求角度讲，经济型别墅价格会比较坚挺。
　　
　　房地产企业资金紧张
　　
　　根据普华永道和城市土地学会最新发布报告，截至2008年3季度，亚洲金融市场与西方同行一样面临机能失调的问题，银行不愿意向现有客户提供贷款，也不愿意互相拆借，这使得房地产企业资金紧张。
　　2009年，由于贷款标准变得严格，且房地产价格停滞甚至降低，借款人面临的风险日益加剧。“资不抵债”的借款人面临“强制重组”或出售问题，而机会主义者将借机向危困的房地产所有者提供夹层贷款。
　　2009年，最受欢迎的物业中，从投资及发展两方面看都最受青睐的物业是写字楼，工业/ 分销业地产是第二类最受欢迎的物业。上海的工业/分销地产市场排名第一，零售业是第三类最受欢迎的物业，公寓住宅（出租）地产名列第四，酒店地产去年被评为最受欢迎的物业类别，但今年的排名明显下降。
　　城市土地学会房地产融资部高级常驻研究员Stephen Blank先生说：“去杠杆化减弱了企业的资产举债能力，因此金融机构 ，不论是国际性、国有的、区域性或是地方性，都不愿意扩大信贷。当面临全球经济衰退，大部分的市场及房地产业务将受到前所未有的冲击，融资将成2009年房地产业最当务之急的问题。”
　　关于何时再进入市场，受访者预计房地产价格持续偏低，但何时出手仍然难以预测，“过于急进意味着再次犯错”与“害怕买入”反映了多数投资者的想法。
　　而中信证券认为，2009年，货币放松降低了企业资金成本，给企业紧绷的资金链“雪中送炭”，而首付和利率的下调降低了居民的购房负担。

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