房地产建筑施工中的进度管理

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　　摘要：结合多年实际工作经验，就房地产建筑施工中的进度管理重要性和地位作一概述，对实施进度管理的思路及措施做了详细论述，仅供同行参考。
　　关键词：房地产建筑；施工管理；策略分析
　　中图分类号：TU712+.2
　　文献标识码：A
　　
　　房地产建筑施工中进度管理的重要性对房地产企业不言而喻。众所周知，出于资金安排和销售的需要，项目开工后房地产企业不会轻易变更事前拟定的开盘时间和交房时间，这就要求工程必须在开盘前完成主体施工，在交房前完成项目竣工验收。现实中，房地产公司确能做到上述两点，问题在于目前的工程施工往往是前松后紧，即前阶段超期，后阶段赶工的“结构性”进度控制脱节，以此造成的后果是以牺牲工程质量为代价，将问题爆发于物业管理阶段，加大了企业物业管理成本，降低了企业美誉度。那么，如何改进房地产企业工程进度管理水平呢?结合作者工作实际经验，谈下自己的看法。
　　
　　1　房地产建筑施工中进度管理含义
　　
　　所谓进度管理，是指在房地产项目工程建设中执行经审核的施工进度计划，利用相应手段定期检查施工实际进度状况，与原计划进度计划进行比较，找出进度偏差，通过对偏差产生的原因及影响工期目标程度的分析，监督施工单位及时采取措施调整进度计划并执行调整后的进度计划。如此这样往复循环，直至实现既定的工期目标一项目竣工，或者在保证工程质量和不增加投资的条件下，缩短施工工期，提前竣工。
　　在房地产建筑施工中项目的进度、质量和成本三项目标控制关系是相互影响和统一的。在一般情况下，加快进度、缩短工期将会引起成本的增加。但由于建设项目提前竣工，就可尽早获得预期的经济效益；对质量标准的严格控制，极有可能影响进度，但对质量的严格控制而不致返工，不仅保证建设进度，也保证工程的质量标准及对投资费用的有效控制。
　　
　　2　房地产建筑施工中进度管理地位与作用
　　
　　房地产工程项目能否在预定的时间内交付使用，直接关系到项目经济效益的发挥。进度控制的目标与投资控制、质量控制的目标是对立统一的，一般说来，进度快就要增加投资，但工期提前也会提高投资效益；进度快可能影响质量，而质量控制严格就可能影响进度；但如果质量控制严格而避免了返工，又会加快进度。进度、质量与投资三个目标是一个系统，工程进度管理就是要解决好三者的矛盾，既要做到进度快，又要投资省、质量好。
　　
　　3　房地产建筑施工中实施进度管理的思路及措施
　　
　　3.1进度管理的思路
　　房地产建筑施工中实施进度管理的思路，首先是项目可行性研究阶段的项目进度计划，这是项目进度控制的雏形。“可行性研究”是指严格意义上的可行性研究，而非大多数企业中为办理项目立项而提交的“可研报告”，同时也不是“打哪指哪”的可行性研究。这一阶段的项目进度计划主要是根据项目的规划草案、建设规模和政府的相关要求(这一点不可忽视)以及以往的建设经验等进行编制，主要是为项目可行性研究中的资金投入计划和销售回款计划等数据提供支撑。此阶段的项目进度计划还处于虚拟状态，但也不能草率编制，同实际差距较大，否则，项目的可行性研究也就失去了意义。
　　
　　3.2进度管理的措施
　　在房地产建筑施工中，应加强技术管理工作，技术是项目的重要生产要素，是否对一技术进行管理及管理的程度如何，关系到施工的目标能否顺利实现。具体可以采取以下措施：
　　(1)横道图比较法。横道图比较法是房地产建筑施工中在项目实施中检查实际进度收集的信息，经过整理后直接用横道线并列标于原计划的横道线处，进行直观比较的方法。但它仅适用于施工中的各项工作都是按均匀的速度进行，即每项工作在单位时间完成的任务量都是相等的。
　　(2)s型曲线法。s形曲线能直观地反映房地产建筑施工实际进度与计划进度所存的偏差，并对后期工程进度进行有效的预测。s形曲线是以横坐标表示时间，纵坐标表示工作量完成情况的曲线图。
　　其中工作量的具体表达方式可以采用实物工程量。工时消耗、费用支出额或相应的百分比来表示，并按工程建设进度计划绘出计划进度的s形曲线。随着建设进度定期检查计划实际完成程度，并绘制实际进度的s形曲线。通过计划进度s形曲线与实际进度s形曲线的比较，即可以获得进度控制的有关信息，以便分析进度延迟或提前的原因，制定相关的控制对策。
　　①工程实际进度状态分析：如果工程实际进度绘的点落在计划进度的s形曲线左侧，表明此时刻实际进度比计划进度超前；反之，如按实际进度描绘的点在计划进度的s形曲线的右侧，表明此时刻实际进度比计划进度拖延。
　　②进度偏差分析：在s形曲线比较图中可以直接读出进度偏差值。△ta表示ta时刻比原计划进度超前的时间，△ya表示此时刻超额完成的工程量；△tb，表示在tb时刻进度已拖延的时间，△yb表示此时刻已拖欠的工程量。
　　③预测总工期分析。以实际进度的s形曲线提供的进度信息，采用时间序列预测方法，可以预测出对未来不同的进度时间所应完成的工作量，可以作出实际预测进度的s形曲线。求出工程建设项目进度的预测工期，与原状计划工期比较，即可以判断工期的提前或延迟的可能时间。
　　④选择不同的检查日期，用s形曲线比较法可以实现对工程项目建设进度的动态跟踪控制。
　　除此之外，首先，还要做好对施工图纸的评审和会审工作，把施工图纸中存在的问题能及时发现并与设计单位、甲方协商解决，避免由于图纸问题对工程进度造成影响；文件资料管理，是技术管理的主要内容之一。技术文件应做到内容完整、规范，数据科学、准确、清晰，签证应及时，并具有可靠的管理、存档、保管措施。
　　其次要做好技术交底工作。工程的技术安全交底是施工班组实际操作的依据，应使其更具有操作性，确实起到指导施工的作用。
　　最后还要做好施工预检。预检就是在工作项目或分项工程为施工前进行的预先自检，是保证工程质量、防止可能产生差错造成质量事故的重要措施。
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