管理会计在房地产企业中的应用

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　　当前，我国经济快速发展，城市化进程不断加快，房地产行业获得了快速发展。然而，当前的房地产市场不断饱和，并且加上国家宏观调控的影响，导致房地产企业面临的压力不断加大。因此，在这个背景下，构建完善的管理会计体系，成为房地产企业面临的重要课题。本文分析了管理会计的作用，并提出了在房地产企业中，管理会计应用对策。旨在为相关研究提供参考，促进房地产企业的发展。
　　随着管理会计工具在房地产行业的普遍应用，如何更好的利用相关职能精确定位房地产行业所处的不同的市场环境，在企业运营的不同阶段该使用何种工具以及如何使用管理会计工具仍然是亟待解决的难题。
　　一、管理会计的作用分析
　　（一）带来信息服务
　　管理会计会根据不同的会计对象采取不同的分类处理，对于企业经营涉及的各项资金流分别收集和整理。对于整理出来的资料和数据运用相关的会计学专业方法进行深入的分析，并根据分析的结果找出影响企业经营管理的因素，最后，对于以上所有工作进行汇总，形成企业的财务报表，用来说明企业运营的具体情况。通过财务信息可以及时、有效的反应企业其他的相关信息，为管理者决策时提供较为有效的信息。
　　（二）参与到管理活动中
　　严格的来说，管理会计在为决策者提供信息的同时，参与企业的经营管理活动。除此之外，管理会计在成本核算与管理、预算控制与绩效考评中也发挥着巨大的作用。所以，管理会计可以记录公司各部门的表现、计划的完成情况，从而发挥间接管理公司的作用。也正因为管理会计的参与使企业对各个经营活动能够更好的控制、监督，从而形成高效的企业管理环境。
　　二、房地产企业中管理会计的职能
　　（一）预测职能
　　主要指的是相关会计工作人员根据公司过去的经营业绩、资产负债表、现金流量表、利润表等，计算出相关的指标，比如成长性指标、盈利性指标等，对公司未來的成长性、销售额、利润等各方面进行预测。
　　（二）管理会计的决策职能
　　是指其为公司提供有关公司各方面决策的信息，为公司的相关决策提供依据。比如公司投资方式的选择、产品的定价问题，公司融资方式的选择问题以管理会计所提供的信息为依据；计划职能指的是管理会计利用其掌握的数据，为公司制定其生产的各个环节、发展各阶段的计划。
　　（三）控制职能
　　指的是管理会计对企业的每项经济活动进行记录、分析，实时分析企业各方面的状况，看是否跟上了之前制定的计划。如果企业的发展计划与发展现状存在偏差，管理会计会提出相应的改进办法，使企业发展跟上计划或者在一定的程度上减少差异
　　（四）考核和评价职能
　　指的是管理会计根据其理论、方法对企业工作人员的工作业绩、各部门以及整个企业的计划完成状况进行考核和评价，以供管理部门对相关的工作人员进行奖惩、对相关的部门进行调整。
　　三、房地产企业中管理会计应用的策略分析
　　（一）合理利用其预测职能
　　管理会计的预测职能不仅涉及成本预测、销售预测等，还包括企业利润值预测，其中，最重要的是对于房地产市场的预测。本文主要阐述两种可以在房地产企业应用的管理会计预测工具。房地产企业在启动新的项目之前通常需要经过项目可行性分析以及经营定位两个阶段性的审核，项目可行性分析即第一个预测工具。可行性研究报告决定了该项目是否可以进入实行阶段。在此阶段，企业内部包括销售部门、策划部门、工程部门以及造价部门都要协同进行项目的可行性分析，初步预测项目的预期投入成本以及收益。第二个预测工具即量本利分析，指根据销售部门提供的销售方案测算该项目的盈亏临界点，在成本预测的基础上，结合相关资料进行定量定性分析，从而选择最佳的成本效益方案。
　　（二）给企业经营决策提供参考
　　管理会计的决策与计划职能能够对市场对于房地产的需求量进行准确的规划，并制定相应的中长期发展规划。资金的充盈程度是房地产企业能否顺利开展房产建设的根据，通常情况下，企业在确定投资成本后，会在资本市场上开始融资。这时管理会计会为企业的相关决策提供信息，例如，企业融资方式的选择、融资额度计划等。合理的融资结构对于房地产行业的发展至关重要，一个错误的项目融资决策可能会将房地产企业引入严重的经营风险之中。
　　（三）加强房地产企业的成本投入
　　传统的房地产企业通常将项目的间接开发费用金额汇总，按固定比例纳入直接开发成本中，这种间接费用的核算方式使各开发项目本身产生的间接费用不真实，不能从项目成本中反映出来，从而导致无法将成本追溯回来，因而对于管理人员来说不能对间接成本进行较好的控制。考虑到作业成本法对间接成本核算的高精度，可以将作业成本法引入房地产企业成本核算中，这种成本核算方法将改善过去房地产企业对于间接成本完全不可控的局面，从成本产生的根源上把控企业成本。
　　（四）对企业业绩进行定期评估和考核
　　本文所说的对房地产企业业绩的定期评估考核，指的是将房地产的实际经营业绩与企业制定的预算规划进行详细的对比分析，从中得出对于企业各部门或各个员工的业绩评定，在评定基础上建立公平的赏罚制度。从某种意义上讲，管理会计体系在房地产企业内部的建立也帮助房地产企业建立了更为完善的个人责任制度，预先制定的业绩指标等数据已使各个部门明白了自己的职能分工，并以此来更好地指导各员工完成各自的任务。当然最重要的还是为房地产企业制定了更为公平合理的考核标准。
　　四、结语
　　综上所述，在当前行业竞争不断激烈发展的背景下，管理会计的作用更加凸显出来，能够为企业提供坚强的后盾。因此，有效利用管理会计，是一个房地产企业成功的必要手段。（作者单位：山东龙腾房地产开发有限公司）
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