试论项目管理如何服务于营销
来源:用户上传
作者:
摘 要 文章主要阐述了以营销为龙头，项目管理中心整个项目规划设计、工程管理等工作要围绕营销展开，从初始就要为营销造势，在开发全过程服务于营销，同时围绕如何加强管理从各方面提升产品认知度、知名度，从而使公司在激烈的竞争中保持不败之地。
关键词 项目管理;规划设计;营销质量;细节管理
随着西安人口政策变化，西安人口成井喷式增长，带来了西安房地产市场的持续升温，西安房地产已经由默默无闻的配角，成为万众瞩目的焦点。西安房地产引得各大地产商纷纷登录西安，为了加快产品面世取得效益，许多地产公司直接采用收购、包装现有项目。而作为本土开发公司一般规模较小，实力不足和收购带来的不可预估风险导致我们无法复制收购。那么摆在我们面前的唯一出路就是加快开发节奏，面对精装交房开发周期加长，因此在新形势下我们要摈弃传统思维模式，大胆创新，大量引入新工艺，新方法，加强细节管理，增强我们产品竞争力，力争使公司产品做出系列品牌效应，只要从产品名称就可以知道产品品质。同时必须“销售为王、以销带产”，树立项目管理中的泛营销思路。
1 房地产项目营销策划的重要性
在房地产营销策划的实践中，一个项目成败往往取决于一个设计方案，究其原因，大体有两种：一种是设计公司自己没有专业能力，做出低下水平的作品;另一种是开发商自以为是，独断专横，听不进专业意见，完全不尊重设计院。从房地产营销角度来看，一个规划设计方案的好坏，在很大程度上决定着一个项目的成败命运和销量。对规划设计方案的评价分析应该把握以下基本原则：①规划设计必须以人为本，以住户的生活舒适方便为本，这才是最高原则;②规划设计必须符合项目定位，不要偏离定位去追求不切合实际的东西;③规划设计在条件许可的前提下，应该尽量考虑项目营销的方便;④规划设计除了遵循专业规范以及技术要点之外，还应尽量考虑中国传统基本禁忌[1]。
2 项目管理如何服务营销
项目整体开发过程中，项目管理计划和营销计划必须做到整体互动，即设计、营销、工程这三大环节必须相互支持，并以现金流串起来。营销计划在整个开发流程中起着龙头作用，工程和设计计划以营销计划为目标，在遵循各自规律情况下，本着性价比最优的原则，对整体开发流程进行优化整合。项目管理千头万绪，我们必须理清主次，重点从以下方面加强：
（1）项目工程管理需要从场地布置、设备布置、管线走向、交通路网设计等开始就考虑对营销的支持，同时对项目总体设计须提前进行规划，统筹安排，必须从前期设计阶段做到短期与长远结合、临时与正式结合，创新施工工艺，更新施工方法。
（2）现在住宅好卖商业滞销的情况下，项目管理要给商业有较大的功能预留。有些时候在市场需求还不是太明朗的情况下，必须使产品具备一定程度弹性——层高、采暖、消防、排油烟、疏散楼梯、电梯、采光等这些功能具有匹配性，能够适应目前市场上所需要的主力店面要求，这样才能使商业物业在后期的销售、招商过程中必备较强的竞争力。
（3）整体开发节奏和单体施工的顺序应按照营销需要及时做出调整，做到资金流动比较均衡，开发节奏符合市场规律和营销的需要，如先开发项目区位中位置较偏僻的地方，做到市场售价“低开高走”。项目区位中最有含金量的楼位最后开发，做到主次分明，重点突出。
（4）营销在规划设计上有两个基本要求，一个是賣点，一个是卖相。卖点要实在，而在那些户型比较一般的项目上，我们就力求环境景观园林设计有些出彩的新意，项目要“先做卖相”的观点，营销已经将售楼处、样板房、园林景观提前展示作为常态，现在许多项目在楼房建好之前，都先做好景观园林，目的都是为了营销的需要。开发商只有完成销售才能实现利润，因此不得不要求设计规划工作也为营销服务。景观园林示范区展示的目的在于展场的视觉冲击力，因此展示的效果大于实际使用的效果，因该动用技术措施使展场快速达到营销氛围。现在项目许多是在售楼部周围投入大量精力做展示，如果现场能做出实景样板效果更好，同时借助广告、装饰小品等快速达到效果的产品。
（5）销售现场、售楼通道、公法样板房的设立和选取一定要兼顾营销和工程双方的各自需求：营销需要干净、整洁、安全、有一定视觉效果的环境氛围，而工程则考虑到施工组织的便利、物料的合理堆放、交叉施工的安全等因素，因此，对以上部位的选取和设立一定要慎重考虑，同时，现场的安全文明施工行为对销售的影响会更大，对我们的工程管理水平和施工单位的管理行为提出了更高的要求。
（6）加强质量管理，积极采用新工艺要进行施工质量首先要有明确目标，实行六化管理“质量管理制度化、质量管理措施标准化、现场布置条理化、料机摆放定置化、作业行为规范化、环境影响最小化。”只有现场各项工作规范化，才能为良好施工质量保驾护航。我们还应该理解业主当前和未来的要求，满足业主要求并争取超越业主期望。现场质量管理的领导者应该确立统一的宗旨和方向，全员参与创造。并且应该将施工的各个分部工程、分项工程作为过程进行管理，严把材料质量关，只有这样才可以更高效的得到期望的结果。现场质量管理应该遵循“验评分离、强化验收、完善手段、过程控制”的指导思想，在质量管理体系中着重控制管理职责、资源管理、产品实现、测量分析和改进等过程。同时推行项目实测实量工作，通过实测数据体现管理效果，从而提升项目整体品质。
（7）加强细节管理。经常能听到一些人说某某楼盘品质不行，住进去不舒服，空调没法安装、插座设计不合理，相邻入户门同时无法打开等等，这些事情貌似小事，但是对住户而言可能需要每天面对，以后精装修交房类似问题只多不少，因此“规划方案无小事”，一个细节留下麻烦，住户会抱怨一辈子。另外，在楼盘规划和户型设计方面，关于路冲、角冲、门冲等等基本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全避免的。
3 结束语
市场竞争日趋激烈，作为中小地产商无法抗衡房地产大鳄，我们只能用心经营，从源头把控，强化设计管理，加强细节管理，注重过程中质量控制，本着一切替客户着想理念，加快开发周期，推出精准适应市场的产品，确保公司在激烈竞争中立于不败之地。
参考文献
[1] 齐秀梅.建筑工程质量控制[M].北京：北京理工大学出版社出版，2009：55.
转载注明来源:https://www.xzbu.com/1/view-14795596.htm
