房地产企业资金成本对标管控

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　　【摘要】为了防止房地产行业出现过热局面，中央采取宏观调控力度，给房地产企业经营带来诸多的不确定性，需要有效提高企业的核心竞争能力。在房地产企业中展开开发资金成本的对标管控，能够与同行业平均资金使用成本相对比，同时也能够找到房地产企业在资金成本运营中所存在的差距，有效补足资金控制的短板，防止出现投资超出的风险。
　　【关键词】房地产企业  资金成本  对标管控
　　一、前言
　　 房地产项目千差万别，每一个开发项目在项目建设的规模、建设标准以及建筑业态和容积率方面都存在较大的差异性。对于建设开发项目要进行严格的成本核算，需要对成本进行对标，建立健全项目开发的成本指标体系，是决定企业资金成本对标管控成败的关键。根据房地产企业资金运用的特点，可以将成本阶段开发指标体系划分为多个独立的费用体系，然后再根據这些项目进行逐步的细化。为了使得开发建设的成本能够与其他指标形成对比，还需要计算单位成本。房地产企业的单位成本，需要根据项目的性质以及特点来做设置，比如说，对于土建施工来说，主要按总建筑面积来设定，园林景观主要按占地面积来设计。房地产企业需要做好成本的预算以及计划金额之间的对比，并且寻找成本差额的原因，以便于后续资料和数据的整理分析。房地产开发企业在进行成本对标核算时，需要对已完成项目进行分类，以充实资金成本的对标数据库。
　　二、房地产企业资金成本对标数据库的建设
　　 房地产企业资金成本进行管控是一个复杂性的系统工程，主要包括三部分成本数据库，第一是历史成本数据库，第二是标准成本数据库，第三是外部成本数据库。历史成本数据库是房地产企业进行资金成本对标管控的重要途径，它可以将房地产企业在开发中所形成的历史数据和现实数据标准数据等进行充分的整合，然后设置在同一个成本对标管控数据库中，让房地产企业资金成本都能够做到可以计算，可以对比，可以控制，使得房地产企业庞大的成本管控具有对标性。与此同时，对成本数据库的合理使用可以实现动态的回顾分析，能够实现精准的成本测算以及控制的目的。
　　 在对标数据库的建设过程中，需要重点建设含量的指标库、单方造价指标库以及材料价格数据库，这是非常重要的数据内容。下面进行具体的阐述：第一，含量指标库。这种数据库主要是加房地产企业开发项目的含量指标与规划指标进行结合，能够将规划项目工程量快速计算出，并且以该工程量作为基础作为后期限额设计的依据，帮助后期设计部门在进行施工图设计时能够采用更为优化的方案，降低整个工程造价;第二，单方指标库。由于不同的项目的建设标准不同，单方造价可能会存在较大的差距。第三，建立健全材料价格数据库。做好材料数据库的建设是资金成本对标的重要领域。第四，也可以引入外部的数据库，形成多方位立体化的材料价格控制体系，奠定房地产企业资金成本最高管控的良好基础。
　　三、成本对标管控的案例分析
　　 房产项目在开发业态以及运作模式建设规模的不同，其资金成本也各有差异。在进行资金成本对标过程中，所选择对标的对象具有指导性作用，能够直接决定对标的质量。对于资金成本对标管控所选择的对象，可以是同一企业开发的项目，但是应该选择业态相同或者是相似的类型，比如说住宅开发或者是商业写字楼项目，或者是高层项目多层项目，带有地下室，才能够实现各个开发成本资金的详细对标，防止用于建设标准的差异性而对于对标的结果产生影响。
　　如果一个项目是4层组的商业中心，另一个项目是30层左右的住宅楼，两个项目在建筑安装成本以及其他成本方面具有天然的区别，如果强行将这两个项目进行对比，必然会失去成本对标管控的意义。
　　 我们选取三个不同的项目进行指标对比，A项目地下室面积约为2万平方米，总建筑面积17万平方米，其中住宅面积15万平方米，由住宅以及底层商业所组成;B项目建筑面积10万平方米，地下室面积1万平方米，住宅面积8万平方米，由住宅以及部分商业办公楼组成;C项目总建筑面积15万平方米，地下室建筑2万平方米，由住宅以及商业办公楼所组成，这三个项目之间业态相似，并且都带有地下室，因此可以进行成本对标管控工作。
　　（一）拆迁费用分析
　　 A项目土地成本每平方米为700元，B项目成本为960元，C项目成本为1100元，三者之间相差较大，主要原因是A项目位于城市边缘，B项目与C项目位于城区交通便捷区域，土地成交价格相差较大，由于位置不同，对于对标的意义会受到影响。
　　（二）处方工程
　　 B项目和C项目板块统一，距离较近，发现土方工程单位成本相差约为90元每平方米，再通过细致的差异性分析，C项目由于原有土地为化工厂，因此产生的土方费用为治理污染所发生的费用。
　　（三）土建工程
　　 A项目土建单位成本为730元，B项目为900元，C项目为1400元，B和C项目土建单位成本高于A项目，B项目C项目位于主城区，位置较为优越，开发商注重品质;B与C项目相距一路之隔，但是成本仍比B项目高出近500元，具有较为明显的差异性。因为C项目在定位时要与AB项目拉大档次，有利于售价的提高，但是现场项目销售价格并不大，没有达到销售的预期。
　　（四）外墙项目
　　 ABC项目外墙单位成本分别为54元，48元以及121元，C项目单位成本比较高，主要原因是A项目与B项目使用国内品牌涂料，C项目使用氟碳漆，造价比较高。
　　（五）园林工程
　　 ABC三个项目园林成本分别为440元，220元以及280元，主要原因是A项目底层为商业，许多园林景观建立在二层平台上，无形中增加了土方的成本和园林费用。
　　四、结束语
　　 房地产企业资金成本对标管控可以将其他项目作为开发建设的参照物，能够在指标对比的分析基础上，找出指标所存在的差异性，并且分析差异性所产生的原因，以达到合理管控资金成本的目的，有助于持续提升房地产项目的竞争能力。
　　参考文献：
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