房地产企业成本管控研究
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作者:赵原
摘要：目前，在房地产经济环境发生剧变，行业政策逐步收紧、市场竞争力变得异常激烈的情况下，成本优势的取得对于房地产企业的生存是至关重要的。只有加强成本管控的角度出发，建立科学合理的运营管理方法和架构，才能应对急速而来的经营压力。文章揭示了房地产企业进行成本管控的重要意义，从成本管控理念、成本管控制度、成本管控方法、成本管控信息化、成本控制人员专业水平、成本管控与绩效考核等方面对相关问题进行了分析，并据此提出了解决对策。
关键词：房地产;成本管控;企业管理
房地产经济作为我国经济的基础性和先导性产业，不仅关系民生，也关系到相关产业的经济发展，在国民经济中占有举足轻重的地位。我国房地产行业由黄金十年到目前的白银时代，行业利润水平的下滑已是业内不争的事实，过去一味追求高毛利而导致库存积压的模式已经无法持续。随着行业调控手段的多样化和严格化，房价快速上涨的势头被遏制，行业毛利率进入了下行通道，融资环境的收缩也进一步压缩了房地产企业的利润空间。在外部压力增大的情况下，房地产企业必须加大对成本的精细化管控，才能有效降低企业运营成本，进而提升企业的整体效益，提高企业的发展能力。
一、房地产企业成本管控存在的问题
（一）成本管控理念不强
目前，很多房地产企业对成本管控没有充分重视，只是简单认为由财务部门进行账务部门核算就可以代替成本管控，没有形成房地产成本管控的理念。首先，单纯地将成本核算作为成本管理的全部内容，重事后算账，轻事前策划，最终带来成本失控。其次，房地产企业不应将成本只局限于建安成本，应该扩张到整个项目的全局。再次，有的房地产企业忽视了其他部门的配合，财务部门只是成本监控环节的重要环节，致使财务部门与其他部门不能有效对接，由于对成本数据分析不全面、不充分，成本管控发挥的作用比较微弱，难以将成本管控落到实处。
（二）成本管控制度不完善
房地产企业中普遍存在着成本管控制度不完善的现象，没有建立起严密的成本管控体系，在事前、事中和事后缺乏行之有效的把控制度。同时，没有对整个项目进行成本策划，未设立明确的目标成本，无法对各类合约的签署起到控制和指导的作用，并且没有将成本管控纳入绩效考核，致使目标成本失控，无法顺利实现经营目标。
（三）成本管控方法有待创新
成本管理的方法有很多，具体有量本利分析、作业成本管理、责任成本管理、目标成本管理等几种方法。房地产企业大多采用目标成本管理法，但是大部分企业都是采取粗线条的成本目标。尤其是对于各类合约的管理，主要采用合同台账的形式进行管理，与目标成本的关联度并不大。这样的分散型的管理方式很难适应当今房地产行业成本管理的需求。
（四）成本管控信息化有待加强
在互联网快速发展的今天，房地产企业管理信息化转型已是大势所趋。房地产企业通过建立完善的信息系统，经由网络协调、管控企业经营活动可以科学化、自动化地对项目流程的资金进行层层把控。但是，现在大部分房地产企业并未建立起完善的信息化管理系统，即便启用信息化手段的企业也只是停留在文件传输和资金签审上，对于成本管控并未发挥出应有的作用。
（五）成本控制人员专业水平不高
部分房地产企业在成本控制方面配备的人员专业程度不高，缺乏相关的专业培训，对房地产行业的成本构成特性和成本管控的环节不够了解，无法有效地在项目推进过程中的各个环节对成本起到管控的作用。同时，一些房地产企业在引进人才时也没有对其实际工作能力进行考核，从而导致人才岗位安排得不够合理，不仅使其工作积极性受到影响，还使成本管控人员专业水平低的问题得不到及时的改变。
（六）成本管控与绩效考核脱节
成本管控与绩效考核脱节是房地产企业中普遍存在的问题。在项目结束后或一个固定期间对该时期成本控制结果缺乏客观的总结，对成本控制中的得与失、相关人员在成本管控环节发挥的成效与不足没有与部门或个人的绩效形成有效的关联。对超出预算的成本造成浪费情况没有相应的惩罚机制，对成本做到有效控制的人员和部门也没有相关的奖励，不利于提高员工成本控制的积极性，最终导致成本目标无法落实，造成成本管理失控。
二、加强房地产企业成本管控的对策与建议
（一）树立现代化成本管控理念
成本管控是整个房地产项目参与人员的大事，只有全体员工参与成本控制，才能产生成本管控的实效。企业的管理者必须树立全方位的成本管理意识，建立全员、全过程的成本管控理念，并将这种理念切实覆盖到项目的全生命周期中。要把成本管理从传统的事后算账转化为事前控制，形成全过程控制、精细化管理、全员参与的多层次、全方位成本管理体系。通过做好成本策划，预计成本投入和产出的效益比，在后续项目实施过程中全方位把控。在具体环节的成本管理中，要形成企业多部门成本管理协同，利用各职能部门的技术优势，建立专业部门间的协同工作机制，从项目各阶段上保证目标成本的有效实施。
（二）加强成本管控体系的建立
做好成本管控，必须建立严密的成本管控体系，通过采用适当的“事前、事中、事后”的管理手段，确保目标成本可控，才能使经营目标有效达成。企业要制定符合本企业实际情况的成本管控制度，例如《全面预算管理办法》、《公司招投标管理制度》、《财务管理制度》、《资金签审流程》等。企业应制定项目成本的控制线，再将目标成本层层分解，将预算计划落实到各个职能部门，把目标变成可执行的行动计划，跟踪实际成本支出情况，建立成本支出台账，反馈实际支出与目标成本的差距，分析原因，制定改进措施，及时调整修正，最终达到控制成本的目的。成本管控体系的建立和实施，将降低成本成为企业转换经营机制的有效途径和手段，不仅可以提高企业的管理水平，而且可以创造更高的经济效益和社会效益。现代房地产企业成本管理的范围不仅是建设领域成本的控制，更是项目从立项设计乃至销售的全过程成本控制，是企业全体人员和部门参与的成本控制。從投资决策分析、规划设计方案的选定，施工单位招投标到施工期间成本控制，各个环节都要在完善的成本管控体系下开展才能真正实现对成本的控制。 （三）创新成本管控方法
企业在生产经营过程中需要结合自身的特点，选用先进的成本计算和控制方法。例如可以采用现代理论的目标成本管理法：企业通过对当前市场状况的分析，结合自身的经营计划，预先确定预期收入和利润，以此来计算出所要完成的成本指标，并将此成本指标合理、客观地分解到合约规划中，并以此指导后期合同的签订及变更，在合同签订及发生变更时，能及时与合约规划进行比较。通过目标成本管理法可以在成本管理的实施过程中及时掌握成本支出的进度，实现将实际发生的动态成本与目标成本的对比，从而做到对项目全过程的成本控制。
（四）提高成本管控信息化程度
房地产企业在现今计算机技术广泛应用的时代，可以充分利用现代化科技手段服务于成本管控。例如企业可以安装相应的办公软件系统，将项目的目标成本、预算指标植入到系统中，并与费用签审环节关联，从而实时记录跟踪项目成本支出进展，及时反映目标成本和动态成本的差异，实现业务、财务、資金管理的有机结合，大幅提升企业对成本的掌控能力，加快决策进程，进而提高企业的核心竞争力。
（五）提升成本管控专业人员选拔和培养
人才是成本管控环节的重要因素，企业应注重以人为本的经营管理原则，尊重人才，培养人才。房地产企业的当务之急是培养具有成本管理思维的专业管理人员，企业要建立人力资源管理的中长期规划，加强会计人员、工程人员、合约人员、行政管理人员的培训，形成切实可行的长期的培训机制，并加以认真落实，同时可以通过引进专业成本管理人才，有计划分步骤补充高素质管理人员，提升成本管控人员的整体水平。
（六）落实成本管理与个人绩效挂钩机制
企业要完善成本管理责任制，明确各项成本的绩效考核指标，将责任落实到相关部门、单位和个人，将成本管理细化，奖优罚劣，将成本管控与员工切身利益相结合，发挥各方潜能，形成激励机制。对每一项成本控制目标，以项目责任状的形式落实到部门，明确责任人和奖罚办法，然后根据每项经济业务的进度完成情况进行考核并实施奖罚，这是成本管理能够取得实效的重要保证。
总之，成本管控是房地产企业生产经营管理中的一项重要工作，是财务管理的关键部分，它贯穿于企业整个生产经营的流程中。成本控制的实行是企业完成成本管理的重要保障，企业能否盈利，在其他条件因素差异不大的情况下，最重要的就是看成本管控水平如何，成本管控是企业竞争的关键之处，也是企业取得市场竞争优势的基本立足点。
参考文献：
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（作者单位：天津新北建设集团有限公司）
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