基于因子分析的中国房地产上市公司绩效评价
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作者: 种镇国,莫中杰
摘要：以中国房地产上市公司为研究对象，在借鉴BSC模式和前人研究成果的基础上，设计了中国房地产上市公司绩效评价体系，运用因子分析法分析了73家样本企业2009年的财务及非财务数据，研究发现，设计的房地产上市公司绩效评价体系及使用的因子分析法具有相当的可取性，能较真实地反映中国房地产上市公司的绩效水平。
关键词：房地产企业；因子分析；绩效评价
中图分类号：F270文献标志码：A文章编号：1673-291X（2010）36-0074-02
前言
中国近几年的发展实践表明，房地产业是中国国民经济的支柱产业，而其在国民经济发展中所扮演的角色也越来越重要。作为房地产业主体的房地产企业，其绩效直接决定着房地产业的发展，间接地影响社会资源的优化配置，而房地产企业之间的竞争也日趋激烈，因此房地产企业的绩效问题成为社会关注的一个热点问题。
一、文献综述
企业绩效问题是企业理论研究的重点之一。从工业革命以来企业绩效问题的研究与实践从来没有停止过，研究先后从传统企业财务评价到以财务为主结合非财务指标的评价，再到以战略为导向的关键绩效指标评价，这些研究都获得了极大的发展[1]。
（一）传统财务评价方面的研究
韩芳艳、张孝友（2009）选取了重庆市21家上市公司2007年的财务报表数据，以11个传统财务指标（流动比率、速动比率、资产负债率、销售利润率、净值报酬率、ROA、EPS、每股净资产、总资产周转率、现金流量与销售收入的比率、每股经营活动产生的现金流量净额等）组成指标体系，运用因子分析法，对这21家上市公司的综合业绩进行了因子得分计算和排名[2]。
岳蕾（2009）在其硕士论文中对中国上市银行的经营绩效进行了评价，她将评价指标分为盈利能力指标、经营能力指标、偿债能力指标、成长性指标和安全性指标等五类，每类指标下都有不同的细分指标，例如盈利能力指标下有ROE、ROA和净利润率等三个细分指标 [3]。
（二）财务为主结合非财务指标评价方面的研究
王敏（2005）在定性分析的基础上，不仅选取了传统的财务指标，如投资收益率、主营业务收入增长率等，还选取了研发费用比例、主营业务市场份额和客户满意度等非财务指标[4]。同样地，江斌（2008）的研究也采用了财务为主结合非财务指标的绩效评价体系，他从顾客角度、内部运作流程角度和学习与成长角度考虑了非财务指标体系的设计，采用的非财务指标有市场占有率、顾客满意度、全员劳动生产率、返工率、受培训人员比率和研发投入强度等 [5]。他们的研究均取得了较理想的效果。
（三）战略导向的关键绩效指标评价方面的研究
目前企业战略绩效评价的主流方法主要是关键绩效指标法（KPI）和平衡计分卡（BSC）。杨成炎（2006）在评价EVA和BSC的优缺点基础上，对两者进行整合。以 BSC为载体，以EVA为导向，将BSC在企业长期战略中的作用和EVA评价系统的导向作用相结合，构建新的BSC体系。较之以前的研究是一个较大的突破。
综上所述，随着企业绩效评价研究的发展，学者们对于客户需求、企业内部管理、员工态度以及员工成长等因素越来越重视，采用因子分析等定量方法的研究也逐渐普及开来，但是，这两方面在房地产企业绩效评价的研究中却还不多见，因此，本文拟借鉴BSC模式和前人的研究成果，建立一套较完善的绩效评价指标体系，并采用因子分析法进行定量分析，以科学地对中国房地产上市公司绩效进行评价。
二、实证分析
（一）指标体系的确定
借鉴BSC模式，综合前人的研究成果，本文拟建立如下的房地产上市公司绩效评价指标体系：
1.财务角度：（1）盈利能力指标：总资产收益率（X1）、净资产收益率（X2）、每股收益（X3）、净利润（X4）；（2）营运能力指标：存货周转率（X5）、流动资产周转率（X6）、固定资产周转率（X7）、总资产周转率（X8）、应收账款周转率（X9）；（3）市场价值指标：市盈率（X10）、市净率（X11）；（4）企业规模指标：总资产自然对数（X12）、主营业务收入自然对数（X13）；（5）现金流指标：经营净现金比率（X14）、每股现金净流量（X15）、利润现金含量（X16）、销售商品收到的现金（X17）、现金净流量（X18）、经营活动现金净流量（X19）。
2.顾客角度：房地产业务市场占有率（X20）。
3.内部运作角度：房地产业务销售增长率（X21）。
4.学习成长角度：高学历人员比率（X22）、净利润增长率（X23）、净资产增长率（X24）。
（二）样本选择与数据预处理
1．样本选择。本文以在上交所和深交所上市的房地产企业为研究对象，并按照如下原则进行筛选：（1）不得缺少当年与本研究相关的数据；（2）剔除被ST或PT的上市公司；（3）剔除有异常变动的上市公司。最后符合研究要求的企业有73家。
2．数据收集与预处理。本文使用的是样本企业2009年度的数据，数据主要来自房地产上市公司所公布的年报，或者是以年报中的数据为基础计算得出。
（三）因子分析
1．指标筛选。根据所有公共因子对某个原指标解释的方差不小于0.7的原则对指标进行筛选，即剔除变量共同度<0.7的指标，因为这些指标的信息被提取的公共因子包含的较少。经过几次筛选最后留作研究使用的指标有：总资产收益率（X1，0.858）、净资产收益率（X2，0.701）、每股收益（X3，0.815）、净利润（X4，0.937）、存货周转率（X5，0.862）、流动资产周转率（X6，0.944）、总资产周转率（X8，0.872）、总资产自然对数（X12，0.805）、主营业务收入自然对数（X13，0.803）、经营净现金比率（X14，0.804）、每股现金净流量（X15，0.877）、利润现金含量（X16，0.756）、销售商品收到的现金（X17，
0.917）、现金净流量（X18，0.805）、经营活动现金净流量（X19，0.799）、房地产业务市场占有率（X20，0.893），共有16个，括号中的数值为变量共同度。
2．KMO和Bartlett球形检验。运用主成分分析法在SSPS中进行分析，结果显示KMO值为0.619，Bartlett球形检验给出的相伴概率为0.000，小于显著性水平0.01，因此拒绝Bartlett球形检验的零假设，根据以上两项检验，我们认为，本文选取的指标及其数据适合于因子分析。
3．因子萃取。按照主成分特征值大于1的原则进行因子萃取，满足条件的因子共有5个，表1列出了经旋转后满足条件的因子的特征值、方差贡献率和累计方差贡献率。
表1 特征值、方差贡献率与累计方差贡献率
从表1还可以看出，前5个因子的累计方差贡献率达到84.06%，说明因子萃取的效果较佳。其中主因子F1在X4、X12、X13、X17、X20上有较大的载荷；F2在X5、X6、X8上有较大的载荷；F3在X1、X2、X3上有较大的载荷；F4在X15、X16、X18上有较大的载荷；F5在X14、X19上有较大的载荷。
4．因子得分与排名。以每个主因子的方差贡献率占5个主因子总方差贡献率的比重作为权重进行加权计算总因子得分，其计算公式为：
F=0.35 F1+0.185 F2+0.181 F3+0.175 F4+0.109 F5
限于篇幅，本文只将总因子得分排名前十位的房地产上市公司列出（见表2）：
表2总因子得分排名前十位的房地产上市公司
从表2可以看出，传统的“招保万金”四大豪门房企均进入这份榜单，特别是万科和保利地产分别排名第一和第二，并且在总因子得分上遥遥领先于其他房地产上市公司，这说明本研究设计的房地产上市公司绩效评价体系及使用的因子分析法具有相当的可取性，能较真实地反映中国房地产上市公司的绩效水平。
结论
本文以中国房地产上市公司为研究对象，在借鉴BSC模式和前人研究成果的基础上，设计了中国房地产上市公司绩效评价体系，运用因子分析法分析了73家样本企业2009年的财务及非财务数据，研究发现本文设计的房地产上市公司绩效评价体系及使用的因子分析法具有相当的可取性，能较真实地反映中国房地产上市公司的绩效水平。
参考文献：
[1]乔均.企业战略绩效评价研究综述[J].市场营销导刊，2007，(1).
[2]韩芳艳，张孝友.重庆市上市公司财务业绩评价――基于21家公司2007年财务数据的因子分析[J].重庆三峡学院学报， 2009，(2).
[3]岳蕾.基于因子分析的中国上市银行绩效评价[D].青岛：青岛大学硕士论文，2009.
[4]王敏.因子分析法在上市公司绩效评价中的应用[D].北京：石油大学硕士论文，2005.
[5]江斌.中国烟草行业多元化经营企业绩效评价模式研究[D].厦门：厦门大学硕士论文，2008.[责任编辑 刘娇娇]
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