我国高房价成因及对策
来源:用户上传
作者: 林莉
提要我国房价过高，对房地产行业自身的运营以及国民经济的健康发展及整个社会的和谐稳定，都产生了一定负面影响。造成高房价的原因是复杂的、多方面的，其中供需矛盾是根本原因。抑制高房价必须从体制、机制、政策等方面采取有效措施，通过多种手段，使房价真正回归理性。
关键词：高房价；住房供给；土地出让
中图分类号：F293.3文献标识码：A
一、我国房价现状
一般而言，房地产市场的调整呈现以下规律：首先以成交量的下降为先兆，但此时房价依然坚挺，出现“量跌价升”阶段；接着价格和成交量双双下降，即为“量价齐跌”阶段；随着价格的下跌，需求开始增加，成交量回升，进入“量升价跌”阶段；最后随着宏观经济的好转，投机需求活跃，进入“量价齐升”阶段。根据行业发展周期，可以把2000年以来我国房地产发展过程分为三个阶段：
第一阶段（2000～2002年）：“价跌量升”阶段。如表1数据所示，这一阶段全国房价涨幅较小，3年期间房屋销售价格指数年均涨幅为2.0%；市场成交量则大幅增加，年均增幅20%以上。（表1）
第二阶段（2003～2007年）：“量价皆升”阶段。从2003年开始，受经济景气周期上升影响，全国商品房销售成交量继续增加，年均增幅24%左右；同时，全国房价也步入快速上涨通道，房屋销售价格指数年均涨幅超过7%。
第三阶段（2008年至现在）：“价升量跌”阶段。市场进一步活跃，投机活动增加，房价攀升，大部分自住购房者无力购房而挤出市场，再加上国家宏观调控的抑制和金融危机的冲击，该阶段市场成交量急剧减少。但2008年的这次国家调整仅持续不到1年时间，是不充分的调整。进入2009年后，房地产市场受国家经济刺激政策，尤其是货币政策的影响重返“量价皆升”的上升周期。前期价格上涨的背景下，购房者多持观望态度，2009年8月份以来全国部分城市房地产交易量开始减少，表明当前我国房地产市场正处在由“量跌价升”到“量价齐跌”的关键阶段。
另一方面，我国房价收入比远高于正常水平。按国际惯例，3～6倍之间的房价收入比较为合理，而2010年我国房价收入比已高达8∶1，北京、深圳、广州、上海等主要城市房价收入比均突破15∶1，明显高于国际大都市伦敦9∶1、东京4∶1和温哥华7∶1的房价收入比。
综上，不论从房地产行业发展周期来看，还是从衡量房价的房价收入比指标来看，当前我国房价总水平已经明显偏高。
二、高房价成因分析
我国目前正处在高速化的城市化进程中，城市建设很快，多方面的原因共同造成了我国的高房价。
（一）供需矛盾凸显。供需规律是市场经济的基本规律，决定性地影响着市场价格。在我国房地产市场中，房价的持续攀高，根本原因是供不应求。一方面住房供给量不足。我国房地产市场在政府主导下运行，并没实现真正意义上的市场经济。土地国有，国家完全垄断了土地供应，土地的相对供给不足，造成土地价格不断上涨，进而推动房价的持续上涨。此外，开发商囤地、待价而沽等违规行为也进一步减少了可供房源，造成供给不足；另一方面商品房需求旺盛。一类是投资性需求。房地产投资具有相对较低的风险和较稳定的收益率，越来越多的投资者逐渐将目光转向房地产投资。第二类是实用性需求。我国人口众多，城市化进程很快，居民用于自住的商品房的需求量巨大，且城镇居民的改善性住房需求也十分迫切，不断加深供需矛盾，是造成我国房地产市场价格不断攀升的关键之一。
（二）土地出让方式。土地私有制度是土地招拍挂制度的起源。在我国，土地归国家所有，我国目前的土地招拍挂属于供给垄断和需求竞争并存模式，一方面这种模式造成了需求方恶性竞争，导致地价不断暴涨；另一方面作为卖方的地方政府具有垄断的强势地位，不完全竞争的土地市场这一现行制度给政府推行其“土地政策”提供了极为方便的操作平台，政府设立土地交易中心，开发商只能到土地交易中心按程序竞买拿地，“垄断”和“竞争”双重压力之下，必然导致地价攀升，各地“地王”频现，不仅导致了该地块商品房的价格的过高，也带动了周边房产价格上涨。
（三）低资本金与预售制度。商品房空置对开发商并无影响，因为开发商只投入35%、甚至更少的资本金，而施工的包工包料、建材涨价与开发商无关。商品房预售制度使购房人几乎变成了房地产开发商的预“提款机”，开发商利用商品房预售圈钱，极大地减少了成本费用，同时也把风险转嫁到了消费者身上。据相关数据统计显示，我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上。开发商“不差钱”，自然没有降价、薄利多销的压力。
（四）信息不对称。目前，在我国商品住房市场上，开发商与消费者掌握的信息严重不对称。消费者无力识别住房的质量、成本、技术含量以及真正的市场供给量，而开发商对这些信息则了如指掌。在这个市场中，政府是保证商品住房市场公平公正交易的唯一力量。但在某些地方，政府为自己的利益着想，并不积极披露信息，甚至还阻碍信息的透明化，正因如此，开发商为谋得更大利益而采用各种手段来蒙骗消费者，同时通过各种炒作来影响消费者的判断。信息的不对称为开发商以远远高于住房开发成本的价格出售提供了可能，房价居高不下也就不足为怪。
三、抑制高房价的对策措施
（一）完善土地出让制度。第一，参与招拍挂的企业及其管理者的经营纪录、资历等应作为制度组成部分，对那些大规模囤地、只炒地不盖房的不良企业实施准入限制；第二，必须积极健全信息公开制度，要全程公开从土地供应计划到竣工验收的违法违规用地查处等信息，解决信息不对称的现状；第三，土地交易涉及到社会公众的利益，不适于“一锤子买卖”，必须严格事后监管，既要杜绝那种“先拿地，再调整规划”的行径，更要让囤地、炒地者无所遁形。严格控制约定容积率、公共用地、配套设施及开竣工时间；第四，控制非理性土地竞价，设立增加配建保障性房和承担公益性设施建设和地价合理区间等作为土地竞买硬性条件等。
（二）改善住房供给结构。不断改善住房供给结构，加大保障性住房建设，限制开发高端住宅，增加中低价位住房供应量，促进住房均价合理化。
加强中央对地方保障性住房建设的监督管理力度，进一步完善保障性住房建设的相关政策法规；大力促进社会资本参与到经济适用房、公租房和廉租房建设；将规划设计条件、住房销售价位、套型面积等作为土地出让前置条件；在规划审批、土地供应等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。通过以上措施，大量增加低价房的供给，从而满足不同阶层的住房需求、拉低住房均价。
根据市场需求，对超大面积住房和资源、能耗较高的别墅类、限制开发，减少高档住房所占比例；开征高档商品房空置税，促进高档商品房降价出售，从而带动整个市场的均价下降。
（三）严控房地产开发项目贷款和资本金比例。对负债率高、商品房空置量大的房地产开发企业，严格控制新增房地产开发贷款审批并重点监控；对没有取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不给予贷款；对市场结构配置不合理、投机炒作现象突出、风险较大的项目不予贷款。严格控制房地产开发项目自有资本金比例达到35%及以上，开发商不缴存或缴存开发项目资本金达不到标准，坚决不予办理建筑施工许可、项目招投标等手续。
（四）继续推进房产税改革。加快推进房产税制改革，基本做法有免征首套普通住宅房产税、适度征收二套房产税、二套以上重征房产税；对自住购房者免税，对经营性购房者采取低税政策，对投机性需求的购房者采取征收重税政策，对人均居住面积大幅“超标”的家庭作为房产税扩征后的征缴对象。在房屋保有环节征税，通过增加炒房者的持有成本来有力打击投机性购房，遏制肆无忌惮的投机行为，通过发挥财税制度的宏观调控作用，有效地打击投机性住房需求、以抑制房产价格的快速飞涨。
综上，我国房价过高是不容置疑的事实。一方面房价过高使多数城镇居民无法满足居住需求，进一步拉大贫富两极分化，催生社会不稳定因素；另一方面房价过高引发的“挤出效应”，不利于我国实体经济的发展，也不利于房地产行业的持续健康发展。因此，政府必须积极采取有效措施，尽快研究出台相关政策法规，改革不利于房地产行业健康发展的机制体制，使房价尽快回归理性。
（作者单位：重庆大学建设管理与房地产学院）
主要参考文献：
[1]宗良.对我国高房价相关问题的几点看法[J].中国金融，2009.20.
[2]陈泳杏.浅论商品房预售制的得失及完善[J].城乡建设，2010.1.
[3]张军锋.不合理房价的原因及对策研究[J].中国西部科技，2009.26.
转载注明来源:https://www.xzbu.com/2/view-405657.htm
