房地产调控背景下海南旅游地产发展策略
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作者: 王晓勃
提要旅游地产是海南经济发展的助推器，但随着国家房地产调控政策的不断深入，如何使海南旅游地产走上一条良性发展之路。本文分析海南旅游地产发展的优势及存在的问题，并提出对策建议。
关键词：房地产调控；旅游地产；海南
中图分类号：F293.3文献标识码：A
随着国家房地产调控的进一步深入，新“国八条”在各重点调控城市的相继落地。房地产业发展进入了一个全新的时期，如何进一步转变发展方式，提升发展质量便成为整个房地产行业亟须解决的关键问题。海南作为一个旅游资源丰富并且独一无二的热带岛屿，作为外地购房者首选目标地点之一，其在这种背景下旅游地产的发展就成为了全国旅游地产发展的风向标之一。
广义的旅游房地产是以休闲度假为目的，直接销售给旅游者的住宿设施和间接为旅游服务的房地产设施。主要包括：“分时度假”型、“产权酒店”型或常规购房置业型的住宅房地产（第2居所），以及旅游景点房地产、旅游商务房地产、旅游度假房地产、旅游住宅房地产等形式。狭义的旅游房地产是指以一定的旅游资源、旅游产品、旅游氛围为依托，以满足休闲度假或置业投资需求为目的，借助专门的销售渠道售卖给旅游者的作为第2居所的住宅设施。主要包括“分时度假”型、“产权酒店”型或常规购房置业型的住宅房地产（第2居所）。本文所指的旅游地产主要为狭义的旅游地产。
一、海南发展旅游地产的优势
海南发展旅游地产主要有以下三大支撑点：资源支撑、产业支撑以及需求支撑，这三大支撑点可以确保海南旅游地产健康有序地发展。
1、资源支撑。海南作为中国唯一的热带海岛度假旅游胜地，拥有得天独厚的度假气候条件、良好的自然生态环境、丰富的海岛旅游资源。海南岛是一块保持着热带自然风貌的处女地，拥有得天独厚的热带旅游资源，集自然风光、民族风情、热带温泉、文化古迹以及珍稀动植物为一体，拥有一批高品位的景点，滨海沙滩、蓝色海洋、热带雨林、珍禽异兽、黎苗风情构成其独特的热带生态景观和人文景观。这里四季无冬，空气清新，水质纯净，被誉为“一个未受污染的长寿岛”。正是这良好的生态环境和独特的气候优势，品质稀缺性和市场全国性成为了海南旅游地产的长期价值所在。
2、产业支撑。随着2010年初国际旅游岛建设获得国务院审批通过，海南旅游业发展正在迎来一个前所未有的黄金时期，而旅游业的快速发展也将继续为海南旅游房地产的开发建设提供强有力的支持。同时，国际旅游岛战略的获批也使得海南岛正成为越来越多国内外人士首选的度假和置业的“第二居住地”和“养老基地”。另外，由于海南岛旅游地产开发起步较早，因此吸引了一批国内外知名的房地产企业，形成了产业聚集优势。
3、需求支撑。由于我国国民经济水平不断增长，旅游方式已经由传统的观光旅游向度假旅游等新兴的旅游方式转变，休闲旅游度假逐渐成为一种时尚，因此源源不断的消费群体涌入海南。另外，海南本身作为海滨休闲地产的典型代表，更有着其热带海岛的优势，故其面对的客户群不仅限于本地，而是面向全国，乃至全世界的购房者，吸引了很多“候鸟型”的异地置业者。尤其在“国际旅游岛”战略获批之后，使海南岛旅游地产出现了快速发展的趋势。
二、海南旅游地产发展面临的问题
1、房地产调控对海南旅游地产发展影响巨大。随着各地“限购令”的相继出台，被誉为“史上最严房地产调控政策”的新“国八条”正在发挥着其巨大的影响作用。自2011年2月28日起，海口正式实施限购令；三亚限购令也正在筹划酝酿中。对于海南旅游地产最为集中的两个城市而言，此次调控的影响无疑是巨大的。作为外地购房者选择“第二居所”首选目标的三亚与海口，占据了海南旅游地产市场上绝大多数份额，将受到此次调控的严重冲击。如，在 “限购令”实施以来，海口楼市成交受重创，日成交量剧减，3月1～3日分别成交20套、14套和12套。
2、在旅游地产发展过程中对自然资源破坏较大。如，在海南最早开发的东海岸沿线，几大海湾资源都成为海南旅游度假基地，海湾开发资源也受到大面积的破坏，生态自然资源没有了，原来的景观被改变了，从三亚湾到海棠湾再到清水湾、香水湾等海湾再也难看到昔日的风光，原因是开发商在之前的开发过程中仅注意到经济利益而忽视了对海湾自然资源的保护，将沙滩等公众资源通过旅游地产项目占为己有。海南国际旅游岛总体《规划纲要》出台了，但是《规划纲要》中并没有把此海湾生态自然保护作为主要条款来规定，新的规划中只是对天然林保护工程、水土沙化荒漠化作为重点来表述，并没有提出对海湾资源的保护。
3、开发项目过于雷同，缺乏海南本地特色。海南旅游地产的开发目前还停留在模仿阶段。房地产产品主要以常规购房置业型的房地产住宅为主，其风格大都千篇一律，盲目照搬、模仿所谓的罗马式、西班牙式、巴洛克式、地中海风格、现代风格、后现代风格和现代中式风格，俨然一个“万国大都会”，就是严重缺少“琼崖式”，缺少海南风格。同时，由于政策法规的不到位，导致旅游房地产开发中的种种不规范现象得不到及时、公正的纠正，妨碍了海南旅游房地产市场特别是分时度假型和产权酒店型旅游房地产市场的良性发展。
三、海南旅游地产发展策略建议
1、协调推进保障性住房和商品住房建设。海南保障性住房建设力度的加大，并不意味着会对商品住房的价格和销售产生很大影响。海南商品住房主要消费群体在岛外，而且随着市场对建设国际旅游岛背景下的海南房地产的看好，岛外需求将逐步增加。某种程度上说：只有保障性住房和商品住房这两条腿协调前进，海南房地产业才能平稳健康发展。
2、注重发展具有鲜明海南特色的房地产业。海南的独有区位和环境资源不仅是中国少有的，也是世界少有的，因此如何使旅游地产的发展与海南实际情况相结合便成为了规划者所面临的一个重要课题，海南可以充分利用国际旅游岛所具有的先行先试政策环境，勇于在商业模式上创新，多层次发展。如，进一步开发景区住宅、分时酒店、产权酒店、民俗度假村等。应利用海南的生态环境，多开发和发展养生、疗养及运动等项目，提高旅游房地产的品质，吸引更多的消费者。此外，在提高硬件设施的基础上，还要提高管理和服务水平。海南旅游地产的发展对我国旅游地产的发展具有重要的示范意义。
3、逐步推进海南西部房地产业开发。海南西部地区包括儋州、东方、昌江、澄迈、临高、乐东等6个市县和洋浦经济开发区。虽然在区位、资源和整体发展水平等方面与海口、三亚及东部沿海市县相比处于相对劣势，但西部拥有500多公里海岸线资源尚未规划，且大部分属于全国少有的西向海岸。同时，由于房价较东部地区低同时又无限购令的影响，对于外地购房者选择“第二居所”的吸引力还是较大的。西部优质资源主要包括：儋州滨海旅游区，澄迈盈滨半岛、太阳湾，临高县临高角、马袅湾，乐东龙沐湾、龙栖湾、尖峰岭，昌江棋子湾、霸王岭，东方高坡岭等旅游区，具有“山海互补”的特色和优势，其目标是打造成海南国际旅游岛的“黄金海岸”。
4、政府科学规划，在不影响环境的基础上进行“低碳”开发。在进行开发时，地产商一般是从自身利益出发，缺乏整体的全局观念，容易造成盲目开发、过量开发等情况。但是，由于资源环境承载力的限制，势必会产生一定的矛盾，这时就需要政府出面进行科学规划，协调发展。此外，项目开发也应与原有自然景观相协调，以促进旅游业的发展。同时，在开发旅游房地产时，政府和企业应该注意节能环保，项目的选址、规划、设计和施工以及污水处理系统，都要处理好开发建设和保护环境的关系，发展低碳经济。只有做到环保与建设共行，才能确保海南旅游地产的可持续发展。
（作者单位：中国人民银行乐东黎族自治县支行）
主要参考文献：
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