基于容积率相关利益主体的博弈分析
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作者: 黄 娟
提要本文借助于信息经济学和产权理论有关知识,从容积率相关主体的角度,深入分析政府、房地产开发商、购房者三者之间的利益关系,并提出解决应对之策。
关键词:容积率;相关主体;利益;博弈
中图分类号:F293.3文献标识码:A
由于我国城市化进程速度的加快,大量的土地开发推动了城市的快速发展。由此围绕城市土地开发的相关利益争夺越演越烈,与容积率相关的利益博弈表现得尤为突出。本文通过对容积率相关主体的利益矛盾进行分析,促使相关主体的矛盾能够通过一系列的措施得到解决,使得各方利益趋近均衡。
一、分析前提
1、博弈假设
(1)政府、房地产开发商与购房者是容积率相关的三大利益主体,他们各自具有经济利益目标,他们的行为都是理性的。政府不仅要追求经济利益,还要兼顾社会利益;房地产开发商和购房者都以追求自身经济利益最大化作为目标。
(2)政府所作出与容积率相关的决策是具有多重功能的。它不仅要达到自身的利益目标,还要保护另外两个利益主体,更重要的是促进房地产行业平稳健康地发展。
(3)从信息经济学角度讲,政府是有关容积率政策的制定者,更多情况下是信息资源占优势的一方;而房地产开发商往往是根据政府颁布的政策条文作出市场判断,采取相应措施,因此房地产开发商经常是信息不完全的。
2、博弈要素
(1)政府的行为与目标。在城市发展进程中,除了对市场参与者进行规范外,还要对城市土地进行规划编制及管理,其中尤其是容积率的限制及规定,并通过出让、拍卖等方式进行扭转,以获取高额的土地使用权出让金和更好地实现城市的建设发展为目标。
(2)房地产开发商的行为与目标。在红线范围内,通过提高土地利用率,充分利用容积率和建筑密度,尽可能地压低造价,多建房屋等行为,以赚取丰厚的利润作为目标,也就是企业利润最大化。
(3)购房者的行为与目标。俗话说:“货比三家”。搜集信息,用合适的价格买到称心如意的房子。
不难从三大利益主体的行为和目标中看出,它们之间是有矛盾的,如果说其中某一方利益占享更多,那么相关的交易就可能达不成,甚至可能会影响到房地产市场的健康发展。
二、各个主体之间的利益博弈分析
城市的建设和发展是人的主体行为直接导致的结果,不管结果是好是坏都是人的主体行为的反映。倘若要解决在城市开发与建设过程中由容积率与之伴随的其他事项带来的社会化问题,最根本的是要解决人的主体行为所出现的问题,纠正主体的行为方式,这是由多方利益主体共同造成的结果。因此,要解决问题,弄清楚他们各自之间的关系是必要的。
1、政府与房地产开发商之间的利益博弈。从土地市场方面讲,政府和房地产开发商在土地的取得、持有、流转、回收等环节均存在利益博弈的现象,并伴随着土地供求双方的设租和寻租行为的发生。由于建筑容积率、建筑限高等经济指标和环境权都是建立在土地使用权的获取基础之上,并在土地招拍挂之前就有所限制性规定(f≤a),因而这些经济指标也是弥补土地成本的重要因素。
从规划设计方面讲,政府部门现在更侧重城市“以人为本”、“可持续发展”和“和谐社会”的价值观,比方说:“宜居重庆”就是重庆市政府现今奋斗目标之一;而房地产开发商在获取土地之后,更侧重怎么充分利用红线所规定的范围,怎么充分利用容积率,在建筑高度的限制条件下,确定项目的最佳投资方案(f=b,且有b≤a),尽可能的多建。因此,两者所站的立足点是不一样的,政府更侧重城市健康发展和人的因素,而房地产开发商是站在自身怎么获取更多利润的角度。在这种利益背道而驰和房地产市场冷热波动的情况下,很多房地产开发商自行缓解压力的能力有限,于是想方设法在规划设计图出来之前或者是开发过程中,下足“功夫”通过政府相关部门在容积率上做“文章”,也就是申请政府更改f(f=c,通常b 而购房者的角度却不一样,城市居民更多的是亲历感受现实生活中关乎自身利益的东西,譬如楼市价格高低、新开发楼盘的区位、生活交通、服务、设施配套等,更多地希望政府能不断地提高城市的居住环境和改善人们的生活质量状况,而不是像政府里面的专业人士能感觉的对称几何轴线,这些对购房者来说不切实际,不能直观反映他们想要的东西。
三、缓解利益矛盾的措施
1、继续完善建筑容积率指标体系。目前,国内的各个城市规划管理技术规定中都是对建筑容积率的上限做了一定的要求,但是这留出了相当大的“活动”空间,有些问题在制定建筑容积率的过程中并没有明确,比如建筑容积率对建筑性质有如何要求,按怎样的标准执行,总之,这些问题还需进一步探讨。因此,在城市规划建设和发展的征程中,完善建筑容积率的影响因素,在科学地分析建筑容积率的影响因素的条件下,根据实际情况选择不同的权重和评价方法,构建建筑容积率的规划、管理、控制体系,充分认识和发挥建筑容积率的作用,以便实现国有土地综合价值的最优化。
2、合理利用“奖励建筑容积率”方法。北京、上海、南京、重庆等城市在建筑容积率奖励方面已有明文规定,但是对容积率奖励的效果还需要一套更详尽的质量评价体系和指标评价体系,并非条文框框,其可操作性还有待继续探究,毕竟我国的房地产开发时间并不长,可以在城市规划方面发挥前瞻性的战略眼光,减少社会成本费用。
3、鼓励“开发权转让”。在我国的许多大城市都逐渐成为“钢筋混凝土森林”,建筑物是越“长”越高,连基本的通风、采光条件都受影响,因此可以从开发权方面着手考虑,留足空间权利。联系当下时局,开发权转移可以跟城市的旧城改造、城市新区开发、廉租房建设等相联系起来,减少政府的资金投入,充分调动企业在城市建设过程中的积极性,让政府把更多的资金和精力投身于公共事业的建设和城市的管理过程中去。在利用开发权转让前,需要先明确什么样的情形会利用开发权转让,资格怎么进行审查核实,开发权的转出区和引入区在什么地方等一系列需要回答的问题,规范开发权转让的交易行为和工作程序,引入规定的金融交易机构或者产权交易平台对开发权的交易进行管理、运转和公示。当然,这一切的工作还离不开严密的计算方法和交易转让的规则。
在采用方式这种奖励开发企业的时候,要对开发权转移进行管理和控制,避免由此带来对城市整体空间关系的破坏和开发体量的失控,以致于减少其带来的社会和环境成本增加的风险。
4、规范房地产开发商在开发建设过程中的行为。倘若房地产开发商在开发过程中修改了规划,未得到政府部门的批准,也未向购房者进行告知,那么后果就可能严重了:一种情况是项目因开发商私改规划,规划验收、竣工验收通不过,那么购房者就没有办法接房,办不到产权证;另一种情况是开发商通过缴纳罚金等方式通过了规划验收,但是购房者在接房时发现这与当初承诺的规划异样,拒绝收房的事情就可能发生,就算接了房,事后也可能会对簿公堂。
5、减少政府与开发商之间的设租和寻租行为。由于我国的法律、政策、规范都还处于不断完善的过程中,尤其是在政府规划管理这块,人的主观活动范围相对比较大,难免给企业与政府行政人员提供了设租和寻租的活动空间。因此,政府部门需要加强廉政文化建设,消除陈旧观念,用健康向上的廉政文化占领思想“阵地”,筑牢思想道德防线,克服各种不良行为的发生,通过营造良好的廉政氛围,开展“公开”专项服务,承担城市建设发展和管理应尽的责任。
(作者单位:重庆大学建设管理与房地产学院)
主要参考文献:
[1]盛洪.现代制度经济学(第二版)[M].中国发展出版社,2009.7.
[2]马武定.城市规划本质的回归[J].城市规划学刊,2005.1.
[3]何强为.容积率的内涵及其指标体系[J].规划研究,1996.1.
[4]运迎霞,吴静雯.容积率奖励及开发权转让的国际比较[J].天津大学报,2007.3.
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