基于项目全过程的房地产项目造价财务控制体系的构建
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作者: 张跃明
【摘要】在房价日益高涨的今天,很多企业没有重视项目造价控制,更谈不上实行全过程造价管理,并且只重视项目施工阶段的造价控制,因此造价控制的效果不太理想。本文主要研究房地产项目全过程造价控制与管理,特别是决策阶段、设计阶段和施工阶段的财务方面的造价控制措施。
【关键词】房地产 开发项目 造价控制
2009年是房地产风云变换的一年,最大的一年涨幅让很多房地产企业真正成为了国民经济的“支柱”,其对成本控制也越来越不重视,很多时候,一个项目大幅度的成本控制还不够一天的涨幅利润。不过随着房地产市场竞争日趋激烈以及房地产市场逐步走向成熟和规范,一些成熟的房地产企业和房地产投资商已越来越重视房地产项目的造价控制。科学、有效的造价控制与管理也是房地产企业降低成本、提高投资收益、实现既定投资目标不可回避的一个现实问题。同时在传统观念下,绝大多数开发企业并未实行开发项目全过程造价管理模式,开发商只注重房地产项目建造实施过程中的造价控制即项目预决算,而忽略了对房地产项目造价影响最大的前期决策、设计阶段的造价控制与管理。因此,大部分的房地产开发商应转变观念和造价控制的重点,要从重点对施工阶段的造价控制转为对整个开发过程的造价控制,而且重中之重应放在项目开发前期决策和设计阶段,做到有的放矢。
一、房地产项目造价失控的后果
1、房价居高不下
目前房价居高不下,其中因素之一是由于房地产造价控制不到位,房地产产品成本高导致房地产销售价格的不断上涨,最后给购房者带来沉重的负担。2009年根据中国社会调查所对全国10个城市300位公众的调查显示,老百姓最关注的是住房与物业问题,关注度高达85.0%。调查结果显示房价的不断上涨使最基本的住房需求成为人们生活的巨大压力。各大网站调查也显示住房保障仍然是百姓最为关注的十大问题之一,房价稳定,居者有其物是广大百姓的迫切的愿望。由于房地产造价失控会影响到房价上涨,目前疯涨的房价已超过广大居民的承受能力,因此住房已经成为数以亿计的中国市民头等关注的民生问题。
2、影响房地产销售和资金回笼
房价太高超过了居民的购买能力,购房需求者只能望房兴叹,严重影响到房地产销售,造成大量商品房空置,这种现象在2008年底与现在正在发生。国家统计局发布的数据显示,截止到2010年1月末,全国商品房空置面积达1.8亿平方米,同比增长11.5%。大量的商品房建成却销售不出去或者不急于销售,严重影响到资金的回笼,也给房地产企业和投资方带来巨大的风险。
3、资金链断裂导致烂尾楼
房地产造价失控导致房地产售价高和销售困难,从而影响资金回收。众所周知,我国开发商的自有资金是非常少的。统计数据表明,上海房地产开发企业自有资金2006年为18.84%,2007年为17.53%,2008年为16.94%。直到2009年下半年,中央出台相关政策,房地产开发企业的自有资金比例才有所上升,但开发商高度依靠银行贷款和预售回款维持发展的局面,并未有根本改善。由于资金链断裂而成为烂尾楼的房地产项目在各个城市都有,造成房地产企业人力、财力、物力的浪费,也造成土地资源的极大浪费。
4、影响企业的可持续发展
不少房地产企业由于造价失控导致企业现金流出现问题,银行借款不能到期偿还,施工单位项目款到期不能支付,员工工资不能按时发放,被债权方告上法庭,法院查封开发企业所有资产,包括在建项目,最后施工单位停止施工,员工跳槽,房地产企业难以维持,陷入了漫长的官司战,严重影响到企业的发展。
二、基于项目全过程的房地产项目造价财务控制体系的构建
房地产项目是一项复杂的系统项目,不仅受到内部诸如质量、成本、进度、安全等方面的影响,还会受到人为因素等外部诸多因素的影响。因此,房地产项目造价控制应该具备全面性。
1、决策阶段造价控制的财务措施
重视投资决策阶段项目造价的确定与控制。对开发项目进行投资决策阶段的项目造价研究和论证,计算相对比较准确的投资估算,作出合理的选择,进行项目造价控制。
(1)项目的评估与决策
评价与决策是由投资决策部门组织和授权有关咨询企业或有关专家,代表项目业主和出资人对建设项目可行性研究报告进行全面审核和再评价。其主要任务是对拟建项目的可行性研究报告提出评价意见,最终决策该项目投资是否可行,确定最佳投资方案。项目评价与决策是在可行性研究报告基础上进行的,其内容包括:全面审核可行性研究报告中反应的各项情况是否属实;分析项目可行性研究报告中各项指标计算是否正确,包括各项指标计算是否正确,包括各种参数、基数据、定额费率的选择;从国家、社会和房地产开发企业等方面综合分析和判断拟开发项目的经济效益和社会效益;分析判断房地产项目可性研究的可靠性、真实性和客观性,对项目做出最终的投资决策。
(2)模拟设计方案项目成本
房地产项目设计方案初步确定以后,运用ERP成本模拟功能,依据项目设计方案拟订的生产作业链过程制定相应的工艺路线文件及作业量,设置各作业成本库的作业成本率。在依照设计方案拟订生产作业链过程中,必须结合设计项目的结构特征、工艺性能,体现设计项目的主要功能,使生产作业链能全面映射项目设计方案,为运用作业管理思想评价和优化项目设计方案奠定基础。
2、设计阶段造价控制的财务措施
在项目方案阶段要通过深入细致的调研、分析工作,在充分保证项目定位和市场需求的前提下,选择好合理、可行、经济的项目设计方案,工作重点是编制完整、细致、明确、有深度的项目设计任务书和做好设计招标、投标管理控制工作,选择好设计单位。建筑方案要实行招标,有竞争就会有比较,也会激发设计师的灵感,在设计上不断创新,最后的方案就可集中多个方案的优点。
3、施工阶段造价财务管理措施
(1)实行物料清单成本核算与控制
在房地产项目中,物料清单(BOM)用数据报表的形式表达项目结构,它按照项目实际加工装配一直到包装的顺序列出项目结构层次、相关数量及其他属性。BOM的数据本身包含了直接材料消耗定额,因而只需对BOM中的直接材料赋以计划单价并逐级累加零件、部件和最终项目的直接材料标准成本,从而形成成本物料单。其计算方法为:
单位项目目标成本=单位项目市场售价目标单位毛利-预计税收-预计分摊到单位项目的各项期间费用
单位项目目标材料费用=单位项目目标成本-预计单位加工费用-预计分摊到单位项目的工厂服务成本
其中预计分摊到单位项目的各项期间费用项目是指各项期间费用的预算数按照各项目销售收入占总销售收入的比重分摊到单位项目的费用,预计分摊到单位项目的服务成本项目是指项目服务成本预算数通过各作业成本库分摊到单位项目的成本。房地产项目根据倒推出的某项目目标材料费用,与该项目实际材料费用进行比较,通过对项目结构的分析确定外购材料价格降低的尺度,依据降低后的材料价格与供应商签订购货协议。
(2)严格合同管理
项目造价是建设项目合同的重要内容之一,加强合同管理是提高项目造价管理水平的重要方法和手段。要加强合同的备案审查,审查其内容是否符合有关的法律、法规和规章,与招标投标过程中的要约和承诺是否一致。部分房地产企业和施工单位企业对招标投标中的要约和承诺任意变更,私下签订价款结算办法、施工土期、供应材料范围等条款。这些行为所引发的后果就是产生违约责任。所以在合同实施过程中应该建立健全的合同履约跟踪检查制度,加强监督,提高合同履约率,发现问题及时纠正,巩固招标投标的成果,从而更有效地控制项目造价。
(3)建立项目后财务评估制度
房地产企业为了持续有效造价管理措施,应建立项目后评估制度。项目竣工决算完成以后要对项目造价控制情况进行分析,对各项造价指标完成情况进行分析、总结和评价,对开发过程中造价控制存在的问题和好的方法、经验加以总结,将好的控制措施和方法在下一个项目开发中继续借鉴和发扬,造价控制不足的方面在下一个项目中进行改进和提高,从而使房地产项目造价管理水平不断提高,达到造价控制的良性循环。
同时,房地产开发项目造价控制不仅仅是开发商的责任,还需将咨询单位、设计单位、施工单位、监理单位等纳入造价控制与管理工作当中,形成一个统一的造价管理保证体系,确保造价控制与管理主动、动态、连续的进行。
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