中美住房抵押贷款市场比较：基于同质性与差异性的分析

来源:用户上传      作者: 施海松

　　摘要：本文首先从个人住房抵押贷款发展形势入手进行分析，发现当前我国住房抵押贷款市场的宏微观形势与2004年美国次级抵押贷款市场几近相同。本文进而对当前我国住房抵押贷款市场形势与美国的同质性和差异性进行了分析，发现其共性大于异性。最后本文提出，次贷危机说明了美国运用加息政策调节房市并不成功，因此，为了有效预防住房抵押贷款危机，我们有必要探索和尝试新的货币政策工具，尤其是充分发挥信贷杠杆工具，直接治理投资型住房贷款需求的膨胀，减小资产价格波动风险向银行信贷体系的传递，运用行之有效的办法，应对当前货币政策面临的困难与挑战。
　　关键词：个人住房抵押贷款；美国次级抵押贷款；比较
　　中图分类号：F830文献标识码：A文章编号：1006-1428（2007）10-0004-06
　　
　　今年以来，美国次贷危机风波持续蔓延，大有星火燎原之势，全美80多家次级抵押贷款机构相继停业，近日英国房贷银行也惊现挤兑风波。与次贷危机寒流截然相反的是，我国住房抵押贷款市场热火朝天，即便是在法定准备金率七次上调、银行资金贷无可贷的今日，居民仍然排队等候办理房贷。艳阳高照之时，我们有必要进行冷思考，理性审视住房抵押贷款市场的质量与风险，认真研究美国次贷危机的经验与教训，防止金融体系出现美国式次贷危机。为此，本文从当前个人住房抵押贷款发展形势分析入手，对比分析了住房抵押贷款市场形势与美国的同质性和差异性，并就防范住房抵押贷款危机提出了政策建议。
　　
　　 一、个人住房抵押贷款发展的宏微观背景
　　
　　 个人住房抵押贷款迅速发展，既有其宏观背景，也有其微观因素。从宏观层面看，房价和股价持续快速上涨，实际利率维持较低水平，大量投资者迫切需要合适的融资工具，筹集资金进入房市和股市，追求资产的保值升值和高额回报，这为个人住房抵押贷款发展提供了必要的外部环境。从微观层面看，个人住房抵押贷款可以把个人固定房产转为现金流；中小企业主的额度循环贷款，甚至可以把中小企业的固定房产也转为现金流；极大地满足了个人融资变现的需求。同时，个人住房抵押贷款不良率低、收益较高、保障性强，也满足了银行优化资产结构和实现账面盈利的需要，成为银行信贷主打产品和业务竞争焦点。正是贷款人和借款人供需双方的合力推动，为个人住房抵押贷款发展创造了良好的微观条件。
　　 2006年下半年开始，各家商业银行积极开办个人住房抵押贷款业务，相继推出个人住房同名转（加）按揭贷款、个人住房自助循环贷款、中小企业主额度循环贷款、住房按揭+最高额抵押贷款、同名转按+最高额抵押贷款等信贷产品，个人住房抵押贷款市场出现了飞跃式发展。总体而言，个人住房抵押贷款总量翻倍增长，信贷产品创新层出不穷，居民贷款需求和投资热情持续高涨，各家金融机构积极抢占市场份额，整个住房抵押贷款市场形势与2004年美国次级抵押贷款市场几近相同。
　　
　　二、个人住房抵押贷款发展的总体情况与风险判断
　　
　　1、当前我国投资型个人住房抵押贷款呈现翻倍增长态势。统计数据显示，2007年上半年，全国个人住房抵押贷款增长速度远远高于各项贷款，其中，除个人住房按揭贷款以外的其他个人住房抵押贷款、个人住房同名转（加）按揭贷款增长速度更快，呈现翻倍增长态势。对占全国住房抵押贷款份额过半的北京、上海、深圳等16个重点城市调查显示，截止2007年8月，其他个人住房抵押贷款和个人住房同名转（加）按揭贷款两类贷款合计占个人住房按揭贷款余额比重14.8%，两类贷款同比增长速度达到113%，是2007年增长速度最快的贷款品种之一。
　　调查反映，其他个人住房抵押贷款和个人住房同名转（加）按揭贷款大多不用于购买自住用房，而是用于投资房市、股市等投资理财活动（以下简称上述两类贷款为投资型个人住房抵押贷款）。其中，其他个人住房抵押贷款主要为期限较短的抵押贷款，主要用于短期资金周转、投资经营等，实际上相当部分贷款资金直接或间接流入股市。调查同时反映，个人住房同名转（加）按揭贷款，主要是对房产增值部分或已还贷款部分再融资，也正是由于房产持续升值，才使得房产可以重新评估并就增值部分办理加按揭。由于房价一个月一个价，部分居民甚至定期频繁向银行申请同名转（加）按揭贷款，而银行抢占个贷市场份额则为居民跨行办理转（加）按提供了便利。因此，房价和股价上涨，实际利率较低，居民投融资热情高涨，银行同业竞争激烈等等多种因素，共同促使该项业务同比翻两番以上。
　　 2、投资型个人住房抵押贷款与美国次级抵押贷款具有可比性，其规模略低于美国，但增速却是美国的两倍。我国投资型个人住房抵押贷款的增长主要基于对房价和股价未来持续上涨的预期，还款来源主要依赖于股价和房价持续上涨所带来的收益，信贷质量容易受到资产价格波动的影响，这些特征与美国次级抵押贷款极其相似。正因为投资型个人住房抵押贷款的风险较大，因此可视同为美国式次级抵押贷款，我们有必要就其规模、增速与美国次级抵押贷款进行比较。
　　美国次级抵押贷款占住房贷款比重并不大，但星星之火可以燎原。从规模看，2006年美国次级抵押贷款规模6000亿美元，占住房按揭贷款总规模（3万亿美元）的比重为20%，反观我国投资型个人住房抵押贷款占住房按揭贷款总规模的比重为14.8%，略低于美国5.2个百分点。从速度看，2006年美国次级抵押贷款规模达到6000亿美元，比2001年（1600亿美元）增长了2.75倍,年均增长55%，反观我国投资型个人住房抵押贷款同比增长达到113%,是美国的两倍。
　　3、当前我国个人住房抵押贷款的风险成分不容忽视。表现在：一是尽管首付比例较高，但是由借款人付费、按房价比例付费的评估公司，往往会应借款人要求高估房价，变相提高了实际贷款的成数，充分发挥杠杆作用套取银行资金。另外，“住房按揭+最高额住房抵押贷款”创新业务，使得新房也可重新作价评估，按评估价而非成交价确定贷款额度，最大幅度地套取银行信贷资金。二是投资型个人住房抵押贷款风险因为资产价格波动而加大。投资型个人住房抵押贷款的还款来源主要依赖于股价和房价持续上涨所带来的收益，因此，一旦股价和房价下跌，就会影响投资型个人住房抵押贷款的资产质量，其贷款风险明显加大。三是个人住房按揭贷款有部分用于购买第二套以上投资性住房，其风险也应关注。有关统计检验显示，房价变化是个人住房贷款变化的格兰杰原因，短期内房价上涨更会刺激个贷增长，可见，个人购房主要为了追逐持续上涨的房价，投资成分较浓。四是住房贷款产品创新层出不穷，变相放大贷款风险。近两年我国商业银行也采取了各种创新方式放宽借款条件，比如自助循环贷、宽限期还款、还款自由行、递增还款等加大了贷款风险敞口。五是今年以来个人住房贷款不良率已呈攀升趋势，由于个人住房贷款的风险暴露期通常为3-8年，我国个人住房贷款在近一个时期内已经逐渐步入违约率上升的风险期。
　　
　　三、住房抵押贷款市场形势与美国的同质性分析
　　
　　1.中美银行体系普遍低估贷款风险，各界认同住房按揭为优质资产。主要表现在:第一，2006年以前，美国按揭贷款不良贷款率都在1%以下，假按揭的发生率则更低。而我国个人住房贷款不良率也是极低，以厦门为例，不良率由2004年的1.26%下降到2006年的0.64%。因此，银行体系基本认同住房按揭为优质资产。第二，《巴塞尔协议》规定，完全居住用途的房产作抵押的贷款的风险权数为50%，而其他类型的固定资产及不动产的风险权数为100%，进一步巩固了该意见的权威性，并影响到商业银行经济资本系数的核算。其中，汇丰银行作为全球盈利能力排名第一、风险控制最好的银行，同样误判风险，2006年汇丰银行美国按揭贷款业务撇账高达106亿美元。实际上，房价的快速上涨往往会掩盖大量的信用风险和操作风险，一旦房地产市场出现周期性变化并引发系统性风险，住房按揭贷款风险就完全显示出来，而银行往往已经措手不及。可见，低估住房按揭贷款风险一直是个十分普遍的全球问题，直至美国的次贷危机为我们揭示了按揭贷款风险的真相。

　　2、中美金融机构放松贷款条件，信贷业务创新层出不穷。美国放松住房抵押贷款条件表现在：一是次级抵押贷款就是放松贷款条件的典型，它面向信用分数较低、收入证明缺失、负债较重的人提供住房贷款，贷款人可以在没有资金的情况下购房，仅需声明其收入情况，这为次级抵押贷款市场危机的形成埋下了隐患。二是信贷产品创新多样化，推出无首付贷款、可调利率贷款、选择性可调利率贷款、诱惑利率、仅支付利息贷款，推出前期还款压力小而后期大、前期利率固定而后期浮动的贷款产品，据统计，2005-2006年新增按揭贷款中有50%具备上述创新特质，大大增加了住房抵押贷款风险敞口。
　　近两年来，我国商业银行也是采取了各种创新方式放宽借款人的市场准入标准，又以各种创新方式变相放大个人住房按揭贷款风险，比如，推出自助循环贷款，具有一次申请、循环使用、额度较大、期限较长、使用方面、利息精简等特质；推出宽限期还款、还款自由行、青春无忧递增还款等信贷创新。这些信贷创新进一步放大了住房按揭贷款的潜在风险，并最终导致这种风险越积越大。
　　3、中美住房贷款借款人信用风险均明显上升，第一还款来源被严重忽略。美国次贷危机爆发的最初根源是借款人违约率上升，引起投资次贷债券的基金公司巨亏，然后影响到国际大投资银行，并进一步传向国际金融市场，因此，追根溯源是借款人的信用危机引发了美国次贷危机连锁反应。美国借款人信用风险较高表现在：一是借款人收入状况不良。2001年全美次级抵押贷款的发放对象中，只有25%是只提供很少量收入证明或根本没有提供任何收入证明的借款人，到了2006年，虽然这个比例已升至45%。根据美国按揭银行家协会的最新估计，2006年获得次按的美国人，有30%可能无法及时偿还贷款。二是假按揭规模巨大。美国联邦调查局2005年和2006年《金融犯罪报告》披露，全美疑似假按揭的案例数量2003年为6936宗，2004年猛增到17127宗，2006年又翻倍达到了35617宗，2005年、2006年假按揭造成的损失均在10亿美元左右。
　　我国借款人信用风险并不比美国低，表现在：一是从借款人信用评级看，美国对借款人实行信用等级细分管理，但我国根本未对借款人信用统一评级，实际上，凡是个人要申请住房按揭贷款，几乎都能从银行获得贷款，借款人基本上是不论信用等级的。二是假收入证明、假工资证明盛行。按照银监会的个人住房贷款指引，个人每月按揭还款额不得超过个人家庭月可支配收入的50%，但是很多人不能满足这一基本，就出现了假收入证明、假工资证明。三是假按揭贷款规模也非常可观。截至2006年6月末，国内银行涉及假按揭的贷款金额达数十亿元。其中，某国有银行被查出假按揭占被查个人住房贷款总额6.1%。
　　4、中美住房贷款均过于依赖抵押房产的价值，第二还款来源重要性显著上升。从美国看，次级抵押贷款迅速发展背景是房价上涨，次级抵押贷款申请人的实际风险承受能力普遍较低，他们对于房地产的再融资基本依赖于房地产价格的上升。如果房价升幅较大，他们便用房产升值的部分再融资。然而，随着美国房价渐趋平抑，部分地区房价甚至开始下降，这种贷款立刻成为高危品种，一方面房子出手越来越难，另一方面卖房所得也未必能够清偿贷款，由此引发危机。
　　反观我国，许多商业银行在《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》出台后，银行实际操作中往往并不重视贷款人的第一还款来源，而更注重抵押品与贷款额度是否相称，这将风险关口的把守由贷前转到了贷后。但是抵押房产的现金回收率，则取决于市场价值，一旦房价走低，房产难以出手，银行损失在所难免，因此，关口后移风险可能带来巨大损失。目前，在房地产市场价格一直上涨时，过高的房价会把这类缺乏信用、缺乏第一还款来源贷款的潜在风险掩盖起来，但是，一旦中国房地产价格出现逆转，银行就会陷入资不抵债的危机之中。
　　5、中美评估机构均缺失行为规范，进一步加大住房贷款风险。从美国看，穆迪和标准普尔国际知名信用评级机构在次贷危机中严重失职，其评级的标准目前正遭到质疑。原因：一是评估机构并没有正确评估次级抵押债务，虚报抵押资产等级，使得次贷合约打包成金融投资产品出售给投资基金。二是评级机构与发债银行存在“亲密的关系”，评级费用由发债公司支付而不是投资人付费，评级机构涉嫌指导发债公司如何修改以获得高分。三是评估机构并没有深入检查各个贷款风险，而是根据发债公司提供的资料应付了事。
　　我国情况十分相似，评估行业存在诸多问题，一是评估公司常会在委托人的要求下，如简单地以评估报告的价格来作价，将评估价格高估，帮助借款人获得更多贷款。二是评估公司估价标准不统一，对于同地段同楼盘同楼层同结构的住宅评估价格往往不同。三是评估公司资信等级评定制度不完善，应健全能上能下的透明管理制度。
　　6、中美房地产价格波动，均直接影响住房贷款质量。美国的次级按揭在2006年以前一派大好形势，但是自2006年以来，美国房价只是5%到10%的下跌而已，就使得占总按揭量1/4的次级按揭市场崩溃。美国次贷危机中房价和银行信贷的强化机制如下：
　　
　　
　　我国国内房价变动也明显影响住房抵押贷款，表现在：一是实证检验显示房价上涨是个人住房贷款增长的主要原因，对2005年1月至2007年8月厦门个人住房贷款和商品住宅价格统计检验结果显示，房价变化是个人住房贷款增量变化的格兰杰原因，特别是短期内如果房价猛涨更会刺激个贷增长。二是我国部分住房抵押贷款还款来源和美国一样，依赖于房价上涨带来的收益，因此房价与贷款质量密切相关。实际上，欧洲和日本实证研究结果也表明，房地产周期与银行信用周期是紧密相连，房地产价格与银行信贷存在一种自我强化机制。
　　7.中美货币政策持续加息，形成住房贷款市场的共同外部特征。2004年6月到2006年6月间美联储17次调高利率，将联邦基金利率由1%上调至5.25%。由于次级贷款是浮动利率贷款，持续加息增加了借款人利息负担，加上房价下跌又减少了借款收益来源，最终加大了信贷风险。可见，央行的加息需要更加审慎，特别是在住房贷款实行浮动利率管理下，加息不仅会影响新增贷款，也会加大原有贷款者的偿贷成本。
　　我国加息政策与美国类似，央行不断加息增大了借款人的偿付压力。据测算，自2006年4年以来连续六次加息，已明显加大住房贷款月供负担，如果贷款本金50万，期限15年，执行基准利率，则六次加息使月供增长8.1%,每月月供增加330元，每月月供总计4399元；如果贷款本金100万，则月供增加660元，月供总计8797元。
　　
　　四、住房抵押贷款市场形势与美国的差异性分析
　　
　　我国住房抵押贷款市场形势与美国最大的不同在于，我国房地产市场发展尚处于激流勇进的上行通道，房价上涨暂时掩盖了投资型住房抵押贷款的信用风险，目前个人住房贷款不良率低，并不代表我国个人住房抵押贷款风险小于美国。此外，我国住房贷款管理、住房贷款发展、金融市场特征等方面与美国相比，也存在一定差异性。
　　1、我国首付比例管理较严，为防范住房抵押贷款危机构筑了重要防线。从美国看，住房抵押贷款很多采取零首付、无本金贷款，不少贷款还超过房产本身价值，一旦房价发生波动，住房贷款立刻面临损失危险。部分借款人在房产价值明显低于贷款总值的情况下，发生理性违约，自动放弃房产，停止归还贷款，进一步加剧贷款风险。统计数据显示，2006年美国次级抵押贷款平均只有6%的首付款比例。英国住房抵押贷款额度达到房产价值100%-125%，抵押品难以覆盖贷款风险。显而易见，美国房价只要下跌4%，英国房价只要不再上涨或涨幅减缓，银行住房抵押贷款就会面临损失风险。

　　相比之下，我国银行体系基本坚持执行首付最低不少于二成的管理措施，为房价波动预留了空间，使得我国住房抵押贷款质量对房价的抗跌性明显强于美国和英国。但是也应注意，部分住房价值被高估，实际贷款成数更高，另外，发展中国家房价波动往往大于发达国家，这都需要我国保持高于发达国家的首付比例。
　　2、我国资产证券化程度极低，住房抵押贷款风险过度集中于银行体系。虽然美国次贷风险很高，但这种风险通过资产证券化的方式，由放贷银行向投资机构和市场投资者分散，由国内向国外分散，大大提高了银行本身的抗风险能力。而我国住房抵押贷款证券化程度极低，其不良信用贷款的风险完全聚集在银行体系内，一旦风险出现，银行体系首当其冲，将是最大的受害者。另外，房地产企业开发、施工、销售等各个环节所需要的资金，如房地产开发贷款、流动性资金贷款、施工企业贷款、住房按揭贷款等，基本上是来自银行，因此，整个房地产市场风险也都集中在银行体系。
　　3、我国股价波动对住房抵押贷款的影响相对较大，加大了金融系统性风险。表现在：一是部分住房抵押贷款流入了股市，股票价格波动将影响借款人的还款能力，进而影响住房贷款质量。据中国社科院金融研究所副研究员殷剑峰根据调研结果推测，至少有3000亿元贷款流入股市，这些贷款主要是以住房为抵押物的住房按揭衍生类贷款。
　　二是房价、股价、个人住房贷款及各项贷款存在切实的互动机制，房价或股价波动过大都可能引发系统性风险。对个人住房贷款、房地产价格、股票价格的统计检验证明，三者的确存在切实的互动机制，房价是个人住房贷款增长的主要原因，个人住房贷款是助推股价上涨的格兰杰原因，股价上涨又是推动各项贷款全面扩张的重要原因，同时，股价上涨在一定程度上也带动了房价上涨，形成房价和股价轮番上涨并推动信贷扩张的循环态势。
　　
　　五、预防住房抵押贷款危机的政策建议
　　
　　不少金融专家认为，美联储长期执行低利率政策为次贷危机埋下了风险，而2004年6月到2006年6月间美联储17次加息又导致次贷危机的爆发，因此货币政策变化是美国次贷危机的重要原因。无论此观点正确与否，有一点是明确的，那就是美国运用加息政策调节房市并不成功。这令我们联想到美国宣称货币政策不能干预股市，其实从一个侧面也反映了美国运用加息政策调节股市并不成功，泰勒规则和加息政策只是适用于调节产出缺口和通胀缺口。因此，为了有效预防住房抵押贷款危机，我们有必要探索和尝试新的货币政策工具，尤其是充分发挥信贷杠杆工具，直接对治投资型住房贷款需求的膨胀，减小资产价格波动风险向银行信贷资产的传递，运用行之有效的办法，应对当前货币政策面临的困难与挑战。
　　(一)分步骤微调房地产信贷政策，保持房地产市场平稳发展
　　1、按揭首付比例与房地产价格指数挂钩，实行定期浮动管理，抑制投机炒房需求。重点是参照货币单一规则,把按揭首付比例与房地产价格指数挂钩，在房价持续上涨的情况下定期上调按揭首付比例，在房价稳定或下降的情况下同步下调按揭首付比例。推而广之，灵活运用信贷杠杆工具，对房产抵押贷款比例、土地抵押贷款比例也采取浮动管理，这样可以控制房地产资产的信用扩张规模，抑制房地产价格泡沫上涨。
　　2、适当、区别上调按揭首付比例。加强对投机炒房的信贷调控，一是控制第二套住房贷款，建议首付最低五成，对第三套住房贷款不予受理。二是控制二手房按揭贷款，建议首付最低五成，杜绝炒房行为。三是第一套住房贷款90平方米以上，首付最低三成。
　　3、控制同名转（加）按揭贷款。一是出台同名转（加）按揭的管理办法，统一规范管理期限、利率等贷款要素，避免银行之间恶性竞争。二是对于转（加）按揭贷款总额度不超过房价五成。三是首次转按应在产权证办妥并正常还款两年以后。四是每次转按应与前次转按时间间隔三年以上。
　　4、控制短期住房贷款用途。一是取消住房抵押贷款“资金周转”的使用用途，用途仅限于生产经营、生活消费、住房装修等。二是严格要求提供贷款用途证明文件，包括购房合同、购车合同、装修合同、购销合同、订单、消费发票等等。三是贷款资金必须划入对应用途的企业、商户、开发商账户，不能直接划入个人结算账户，不能直接支取现金。
　　5、取消先低后高的还款方式。先低后高的还款方式会使贷款风险后移，同时出现贷款行为的逆向选择，因此，建议取消“宽限期还款、还款自由行、青春无忧递增还款”等还款方式。
　　（二）关注加息政策对借款人还款能力的影响
　　1、加息需要更加谨慎。现行个人住房贷款利率执行一年一定的浮动管理制度，这种利率管理方式将利率风险完全转嫁给了借款者，如遇到利率上升,借款者的偿还负担就会增加。据测算，自2006年4月以来连续六次加息，已明显加大住房贷款月供负担，如果贷款本金50万，期限15年，执行基准利率，则六次加息使月供增长8.1%,每月月供增加330元，每月月供总计4399元；如果贷款本金100万，则月供增加660元，月供总计8797元。
　　2、鼓励推广固定利率与可变利率按揭贷款。从美国实际经验看，美国浮动利率按揭贷款逾期率远高于固定利率，逾期率为15%，高于固定利率按揭贷款5个百分点。此外，次级抵押贷款实行浮动利率比重较大，在最优贷款、次优级贷款、次级贷款中浮动利率贷款所占份额分别为20%以下、60%左右、85%。
　　3、具体可以采取固定利率与可变利率组合的抵押贷款计息方式,例如,在利率上升周期采取固定利率抵押贷款,而在利率下降周期,则相应自动地转为可变利率抵押贷款。这种管理方式使得利率风险从完全由借款者承担转为由商业银行承担，这需要商业银行具备有效的利率风险管理能力，也需要尽快发展规避利率风险的衍生产品、住房抵押贷款二级市场等。
　　（三）关注房价和股价波动对借款人还款能力的影响
　　1、建立房地产价格下跌的预警和处理机制。在任何一个市场上，没有只涨不跌，房市也不例外，房市调整是必然的，只不过是时间问题，在我国房市调整过程中，也会出现贷款违约率上升问题，所以要做好预防措施。一要加强对市场大趋势的研判，防范系统性风险；二要切实通过各项信贷政策调整，重点控制投资型的住房按揭贷款；三要建立房地产价格下跌的应急处理机制，提高房地产市场风险的应对能力。
　　2、充分重视加强市场公众预期管理，稳定市场信心和资产价格波动。一是建立公众媒体金融舆论时时监测机制，重视市场心理预期对金融稳定的影响，把公众预期作为货币政策工具之一，把塑造公众预期作为信贷窗口指导的重要内容，保持资本市场的稳定发展。二是健全公众预期管理工作机制，灵活运用网络、电视、报刊媒体的信息宣传导向、信息传递功能和市场预期效应，合理引导公众预期心理，及时传导央行政策导向，突出央行政策的主导性，有效调整公众的市场预期和企业的投资预期，为货币政策最终目标服务。
　　（四）坚持推进住房抵押贷款证券化
　　加快资产证券化，有利于分散银行信贷风险，有利于防止房地产市场风险向金融体系高度聚积。美国次贷危机危害性远远小于1980年代美国储贷协会危机，最关键的原因在于1990年代以来，美国资产证券化市场迅速发展，从而分散了银行体系的金融风险。1980年代银行按揭贷款比重占全部未到期按揭贷款60%，而目前只占30%左右，把信贷风险由银行向投资机构和市场公众分散，降低了银行本身信贷风险。另外，加快资产证券化，有利于筹集资金。发行抵押贷款债券，引进抵押贷款投资者可以有效解决银行资金问题，减少对居民储蓄存款的依赖。

　　（五）实现资产风险权重的可调管理，加强房地产信贷风险监测
　　1、资产风险权重依据市场变化实行一年一调。2004年《资本充足性管理办法》中规定了计算资本充足性的各项资产的风险权重,对个人住房抵押贷款的风险权重为50%,对企业和个人的其他债权的风险权重却为100%。这种僵化和简单化的资产风险权重管理很难适应变幻莫测的宏观形势与市场风险的客观要求，甚至和宏观调控意图、货币信贷政策相背离。同时，这种管理模式还导致商业银行经济资本风险系数测算中，忽略市场风险权重，推高信用风险权重达95%左右。因此，资产风险权重应比照商业银行经济资本风险系数一年一调的做法，根据市场变化实行一年一调，并提高对住房按揭贷款风险准备的监管要求。
　　2、按贷款五级分类标准对住房贷款实行时时监测。加强房地产信贷风险监测具体是，对占比较大的“房产开发贷款”及“个人住房贷款”各项指标按贷款五级分类标准进行分类，更加详细地反映房地产贷款质量情况，为央行统计分析及金融稳定决策提供帮助。
　　（六）加强审慎经营理念，重视借款人信用审查
　　1、转变住房抵押贷款是低风险优质资产的观念，加强住房抵押贷款风险意识。当前房地产市场繁荣掩盖了住房抵押贷款风险，商业银行必须看到房价快速上涨的不可持续性，充分做好预防准备。
　　2、重视审核借款人第一还款来源，严格执行借款人准入标准。一是加强借款人第一还款来源审核，认真调查合适借款人及其家庭主要成员的资信状况和债务负担情况，通过银行对账单、纳税证明、证券市值等判断其现金流，通过多渠道收集信息，判断借款人收入的稳定性。二是提高客户准入和住房按揭门槛，只针对本行白金卡以上客户、优质客户、高端客户。
　　3、严格审核抵押房产价值及产权状况，杜绝抬高房产价值、套取信贷资金的行为。要在多方询价的基础上按照孰低原则稳健确定抵押房产价值；要根据评估报告和询价确定抵押物价值，同时定期对厦门房产价格进行风险评估；
　　4、严格控制炒房和投资抵押贷款的发放，收紧房贷的政策主要指向投机炒房，对于有不断办理房贷又不断结清记录的投机客户，以及一人办理多套按揭贷款的客户，应当不予办理。收缩大额经营创业贷款、转按揭贷款、循环贷款等等。
　　（七）加强评估公司资信等级评定，规范评估公司从业行为
　　1、加强评估公司资信等级评定，规范评估机构从业行为；
　　2、建立市场退出机制，对于发生违法违规评估公司，坚决取消评估资格；
　　3、统一规范房产价值评估参数和方法，严格遵循抵押物评估保守性原则；
　　4、加强评估机构自律公会管理，杜绝房产评估的随意性；
　　5、严格评估程序，要符合行业规范，评估人员到现场核实抵押物的情况，核实抵质押物所有人真实性，抵押物照片真实性等情况。
　　（八）建立健全住房贷款保险制度，恢复住房贷款强制保险要求。
　　1、重视住房贷款保险功能。住房贷款保险制度的风险转移和损失赔偿机制，能够有效缓解住房抵押贷款授信业务中银行与客户之间因信息不对称等导致的风险，有利于分散银行信贷风险，有利于住房贷款市场的繁荣和金融体系的稳定。
　　2、建立健全住房贷款保险制度，降低住宅抵押贷款的违约损失，从而保障贷款人的权益。
　　3、制定合理的保险费率。科学预测经济趋势，关注经济景气和行业周期对住房抵押贷款违约率的影响，制定合理保险费率；
　　4、建立科学的风险评估和分析模型，改变不合理的保险金额计算方法，按实际房屋重置价格来确定房屋的保险金额。
　　（九）建立政府住房抵押贷款担保制度
　　1、借鉴美国政府援助住房抵押贷款做法，建立政府住房贷款担保制度，在我国当前社会信用基础薄弱且信用体系发展滞后的情形下，政府对住房金融担保机制的高度介入具有现实意义。提高广大中、低收入阶层获得住房贷款的能力，落实住房福利政策和住房产业政策，降低贷款成本，减少住房金融风险，增强了商业保险机构进入市场的信心，强有力支持住房贷款市场的稳健发展。
　　2、政府住房贷款担保机构的资金来源主要由政府财政注资，也可以运用政府背景通过发行长期债券筹集部分资金，在条件成熟时改组成政府控股的抵押贷款担保公司。
　　3、政府抵押贷款担保机构的担保条件和范围应根据各地区的实际情况实行按年调整，内容包括对贷款的限额、首付款比例、政府担保比例、保费、房屋种类、购房面积、获得政府担保的资格等。
　　（十）完善住房抵押贷款的法律法规
　　1、重新修订《个人住房贷款管理办法》，现行办法部分内容已经不符合当前住房贷款发展现实条件，有些法律条款内容抽象、缺乏可操作性等问题，应从房屋交易、估价、保险等方面，加快推进住房抵押贷款法律法规的制定和完善，以形成对市场主体和市场行为的硬约束。
　　2、着重规范个人住房抵押贷款业务行为，通过健全抵押物产权审查登记机制，完备发放程序和合同内容，以遏制无权抵押、多头抵押、重复抵押等违法行为；
　　3、通过建立弹性利率体系的住房抵押贷款制度，针对不同经济状况的抵押人实行不同的利率标准，打破我国长期来固定不变的贷款利率制度，适应以市场为主调控经济的经济增长方式。
　　（责任编辑：周智立）

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