基于投机行为的房地产经济的虚拟特征分析
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作者: 赵善华
[摘要] 本文主要通过对目前发生在我国房地产市场中的投机行为的分析，揭示了我国的房地产经济越来越呈现出虚拟经济特征，为进一步深入研究房地产泡沫现象提供一个全新的视角。
[关键词] 房地产投机 虚拟经济
一、房地产投机与虚拟经济特征概述
1.房地产投机概述
房地产投机是指投资者以房地产为对象，通过买卖、租赁等手段，以期在短期内通过房地产价格的变化或房地产的交易而牟取暴利的行为。
目前，我国住房消费还属于奢侈消费。特别是对工薪阶层的人们来说，一套住房要花上他们大半生的积蓄。住房价格依地区的不同而不同，特别是经济发达的地区，如北京、上海、广州等城市房价均价甚至已经达到每平方米过万元。这就决定了房地产投机所需的资金是比较庞大的。由于房地产投机的出发点不是用于自身的住房消费，而是通过一定的合法手段如住房的转售赚取差价进而获得房地产(住房)收益(超额利润)。因此，一般投机者持有房地产的期限会比较短。因为他们的目的仅仅是获得房地产的收益，不是为了满足自身的住房消费需要。所以他们通常在短期内会选择合适的时机，待价而沽，将手中持有的房地产转手，使原有资金增值，为下一轮的投机积累资本。
2.虚拟经济的主要特征
所谓虚拟经济，是一种证券化资本的运动，是指资本以脱离实物形式的价值形态，以票据方式持有权益，按照特定的规律独立运动以获取价值增值所形成的经济活动。由于虚拟经济运动是以各种形式的金融产品为载体或介质、以金融机构为依托、以各类市场（包括货币市场、资本市场和外汇市场）为通道的，因此虚拟经济理论认为它是金融产品所有物的权益交易活动、各种金融市场及其制度、各种类型的金融机构等构成的。虚拟经济与实体经济相比有明显不同的特征，如特殊的定价方式、高风险性与决策的非理性等等。
(1)特殊的定价方式――高虚拟性。虚拟经济的载体――股票、债券及其衍生物就其最基本的意义来说仅仅是一种债权和产权关系的契约，当这些契约被资本化即在证券二级市场买卖的时候，这些本来是契约关系的凭证就获得了财富代表的性质。它们毫无使用价值的本质被掩盖了，只有遇到金融危机或信用紧缩导致财富大幅度缩水的时候，人们才明显感到它们的虚拟性质。这种性质造成了虚拟资产特殊的定价方式。
(2)高风险性与决策的非理性。影响虚拟资本价格的因素众多，而这些因素毫无规律可循且无法预测。随着金融创新的出现，虚拟经济的交易规模和交易品种不断扩大，使虚拟经济的存在和发展变得更加复杂和难以驾驭，房地产预期因素也极其复杂，而一旦预期未能实现时，就将产生价格的非理性大幅波动，使其风险性增大。
二、基于投机行为的房地产虚拟特征分析
有人认为，构成房地产的住宅楼、办公楼等是看得见摸得着的，那么它们不应属于“虚拟经济”范畴。他们认为，只有股票、债券等，才属于虚拟经济。这种认识的错误在于，他们简单地将“虚拟经济”与金融部门划等号，似乎只有金融部门的活动才是虚拟经济活动。事实上，在现代经济中，房地产区别于其他商品和资产，既是一种实物资产，同时也具有虚拟资产的特征。随着投机行为数量增加，房地产市场会出现一些特征，如房屋的空置率上升、合约违约率上升、开发商开工量上升、市场交易量上升等。这些都表现出了在价格上涨时期的房地产市场已经出现一种明显的虚拟经济特征。
1.在投机情况下，房地产价格越来越向同一方向持续发展，并且发展速度不断加快
有价证券、期货、期权等虚拟资本是一种债权和产权关系的载体，它们的出现，可以使实物的所有权和经营权分离，并且在证券交易市场上给人们带来高额的利润。房地产的交易可以脱离实物资产的转移而表现为权属证书的转移，而房地产权属证书本身并没有价值，但它依托房地产交易市场的循环运动使得不经过实体经济的循环就可以取得盈利，在满足使用的同时，还具有独特的投资价值，可以获得财富的保值和增值，由于可以实现使用权与所有权的分离，所有者还可以通过对房屋的出租和经营获得收益。在房地产价格上涨过程中，特别是在泡沫发展过程中，越来越多的人会把房地产作为一种投资性资产看待。人们的购买行为是出于对未来价格上涨的预期，更多的投资者开始参与到房地产的购买中。这些房屋开始被空置下来，既不用来出租也不用来居住，只是等待在一个更高的价格时出售。在这种情况下，房地产市场的投机行为体现出了虚拟经济的一个最重要的表征，即价格向同一方向持续发展，并且发展速度不断加快。投机行为成为一个普遍现象，并有多种的表现形式。投机行为存在的一个最基本的前提或基础就是存在预期房地产价格向同一方向持续发展，并且变动速度高于信贷利率。从我国部分地区的房地产市场来看，2003年～2007年初，市场表现出明显的投机行为增多的特征，2000年～2OO2年上海房地产价格稳步上升,并和均衡价格的发展基本一致。但在价格持续的上升中，人们开始预期价格会进一步上升。市场投机行为开始出现，价格迅速攀升。可以认为2003年以后市场价格是由投机行为主导的。真正居住需求者产生了市场恐慌，惟恐价格进一步上升，把购房的时间提前；改善居住者同样把购买行动提前，并在可能的情况下把旧房销售的时间推迟；开发商则出现了虚假销售现象；此时市场纯投机者的数量也迅速增加。这样市场的供需关系开始明显不均衡,而市场价格在预期与投机行为的双重作用下节节上升。
2.房地产投机中的羊群效应与正反馈交易现象
“羊群效应”是指由于受其他投资者采取某种投资策略的影响而采取相同的投资策略，因而发生极端反应的一种市场行为。一般说来，羊群效应是指投资者在“群体压力”等情绪影响下采取的非理性行为。
在不确定性与模糊性存在的环境中，人们通常表现出一些群体行为，如社会比较(social comparison)，暗示(suggestibility)和羊群行为(herd behavior)等。社会比较理论认为在不存在客观标准时，人们通常会将其决策同其他人的决策进行对比，然后决定取舍。投资者的从众心理或群体行为常常弱化了信息和市场之间的联系，从而影响资本品的价格。投资者具有从众心理(羊群行为)在早期的经济理论就有论述。凯恩斯认为长期投资者不愿根据自己拥有的信息和观点进行投资，其原因是怕被认为是轻率的和不符合常规的。羊群行为是一种模仿行为，常常是自发形成并表现为非理性的特征，它导致了意见和行动的传染(contagion)。在羊群行为条件下，投机泡沫可以解释为交易者之间互相传染，从而使结算价格偏离基本价值，回报越高，投资者越愿意跟风，由于人们跟风不是对个人获得信息所做出的反应，因而这种现象放大了价格的震荡。
正反馈(positive feedback)交易理论是典型启发的一种特殊情况，该理论认为，最初价格的上涨导致更高价格的上扬，或最初价格的下跌导致更低价格的下降，即通常所说的追涨杀跌。因为通过投资者需求的增加，最初价格上涨的结果又反馈到了更高的价格中，第二轮的价格上涨又反馈到第三轮，然后反馈到第四轮，以此类推，因此，信息对资产价格的初始影响被放大。Shiller认为，投机泡沫的正反馈理论是指在市场价格巨幅上升时，它在投资者之间创造大量的成功神话，这些神话吸引潜在的投资者，他们天真地认为同样的成功会降临到他们头上。反馈理论的一个普遍观点是建立在适应性预期基础上的，这种观点认为发生反馈是由于过去的价格上涨产生了对价格进一步上涨的预期。反馈理论的另一种观点认为，发生反馈是由于过去的价格上涨使投资者信心增加，通常认为这种反馈主要是对价格持续上涨模式的反应，而不是对价格突然上涨的反应。
房地产市场的虚拟特性决定了市场中存在羊群效应和正反馈效应。房地产具有区域性特征，供给很难在大范围内调剂，但是价格却可以传导。一个地区的价格攀升，另一个地区的投资者就会认为本地区的房地产价格上升也是一种必然态势。此外，房产总量有限，人们认定房地产是一种稳妥的投资品，“有价有市”。房地产市场信息不完备，绝大部分投资者缺乏专业判断，只能盲目跟风，房地产的火热态势也助推了羊群效应和正反馈效应，人们根据适应性预期预测房价的未来走势，非理性的判断导致缺乏理性的购买行为或投机行为。
3.买卖双方信息的不对等是房地产投机所表现出来的另一个虚拟经济证据
在房地产市场中买者和卖者同时存在，交易者签订买卖合同的时间存在间隔，为房地产价格投机创造了机会。拥有房产的投资者预期房价很快将上升，他会以目前的市场价格购入一定量的房产，然后再将其原有的房产以上涨后的价格售出，从而获得资产收益。在这期间如果判断错误，他将蒙受损失。投资者之所以会采取这种投机方式，主要是因为他预期市场上拥有充足的需求。然而，在正反馈效应下投资者都采取这种投机方式，就会造成房地产市场上只存在买者，缺少卖者，从而在宏观水平上打破供求均衡。在这种条件下追求利润最大化的投资者为获得资本收益就会抬高价格，最终形成房地产价格投机。
目前，我国沿海发达地区的居民收入普遍偏高，而内陆地区的经济相对落后。这使得沿海发达地区的可支配收入明显高于内陆地区的居民。由于房地产价格受经济发展水平影响，具有明显的区域性，内陆地区的房价相对于沿海发达地区的房价偏低，这也给房地产投机者提供了有利的机会。比如，温州炒房团的投机者往往一次性购买数套住房，有的甚至达到几十套(以单元的形式购买)。可见，在经济承受力范围内，房地产投机者往往倾向于抢购多套房地产。如市场中的交易者对高档房地产过分偏好，会打破市场供求均衡，使该档次的房地产价格持续上升。由于高档房地产一般都具有好的区位特征，地价会随着人文环境和自然环境的变化逐渐上升。这些都将为购房者带来资本继续增值的乐观预期，使交易者大量投资于高档房地产，又会进一步推动房地产价格上涨，形成价格泡沫。高档房地产价格上升又不是孤立的，它会带动普通商品房价格的攀升，从而导致投机行为充斥于整个房地产市场。
三、结论
房地产在我国目前虽然还是奢侈品，但它对于居民的安家置业来说又是必不可少的。因此，房地产投机市场是名副其实的“有价有市”的市场，这为高收益的房地产投机提供了可靠的来源；另一方面房地产投机的直接目的就是赚取超额利润，以期获得高收益的价差。这又为高收益的房地产投机提供了永续的内在动力。两种内外因素的存在，使得高收益的房地产投机具有巨大的吸引力。
虽然，从经济学讲适量的投机活动是必要的，如果没有房地产的投机市场，所有的房子统统都在使用中，就会影响房地产市场的灵活性。房地产投机市场还能预示房地产价格的走向，引导资源更合理的配置。然而，过度投机是有害的，不仅浪费资源而且形成虚假的价格，误导市场。在理想状态下，投机市场由少数投机专家组成，他们有能力估计将来的价格走向。价格是由他们的引导作用决定的。但是市场上往往有许多普通人，为了投机赚钱，盲目地参与投机，结果价格不是由投机专家决定，而是由大规模的普通投机者形成。这时候的价格完全脱离供应和需求的关系，变成了大众心理的指标。这种情况下，将进一步使房地产经济虚拟化，从而进一步导致泡沫经济的产生。对此，目前许多专家、学者及政府管理部门都已经深刻地体会到了这一危害，纷纷摆脱了实体经济的束缚，通过对虚拟经济的研究来寻找克服房地产投机的办法。
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