房地产企业内部控制问题及对策
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摘 要;近年，国家出台了一系列地产行业的调控政策，通过限价、限购、限贷的方式，来抑制地产行业过快的发展，稳定国内的房价，减轻社会公众购房的压力。同时，通过一系列限购限价的政策，降低了金融市场的风险。在调控的背景下，地产公司要优化设计内控体系，增强公司的运营能力，控制项目投资开发的成本，来帮助地产公司扩大经营利润空间。
关键词： 房地产企业;内部控制;问题及对策
一、地产公司内部控制的概述
内控是指公司为了保证单位资金资源的安全、单位运营活动能顺利开展制定的一系列内部管理制度和流程。通过内控可以有效增强各部门之间的制衡关系，构建完整的制约制衡体系，而形成控制措施、工作程序，使经营管理比较规范、系统、专业。内控可以分为会计控制和管理控制，其中公司的会计控制更多是为了保证财务资源的安全，同时实现会计核算数据的真实，对各类财务管理活动进行管理控制，保障公司制定的战略规划、经营计划、决策得以贯彻落实，提升经营活动的效率，实现经营活动的稳步推进。在地产公司运营中，由于地产项目的投资金额大，开发建设时间长，而且项目建设的风险较大，这时就要建立比较完善内控体系，来保障项目的平稳运转。内控制度对于推动项目投资开发安全具有较大的保障作用，同时也可以提高公司的经济效益，使各项运营活动保持在可控范围内。
二、房地产企业内控的问题分析
（一）地产公司内控机制不健全
中小型的地产公司的内控制度有较大漏洞，同时也没有建立风险评估机制，内控监督机制不完善。地产公司在运营中，由于项目开发风险较大，会占用公司大量的资金来运作项目，如果不能把控项目的风险，就可能会造成地产公司投资失败，项目无法继续维持。部分地产公司高层领导未能给予内控机制足够的重视，有些地产公司的信息管理不规范，出现了财务部门与地产项目的开发部门信息不对称的情况。地产公司的董事会不能够对预算工作严格把关，造成董事会职权弱化，削弱了预算控制能力，进而给后续的内控留下了较大的风险和隐患。有些地产公司的激励机制不完善，公司在推动内控执行中，需要职工来执行，但由于激励机制的欠缺，造成员工执行内控制度的积极性不高，无法将内控机制落实下去。有些地产公司会存在着造假、舞弊的问题，导致会计数据失真。地产公司的财务部仍然存在着分工不合理、一人多岗现象，这样会容易使地产公司的内控风险激增，影响公司的稳健运营[1]。
（二）地产公司高层领导对内控制度建设不够重视
地产公司高层领导对内控方案的编制给予的支持度不足，高层领导认为内控的建设对于单位的运营帮助不大。有些高层领导不注重推动制度的落实，造成公司職工不遵守内控制度。国内大多数地产公司都是通过以项目公司的方式来推动商业项目的开发建设。项目公司去购置土地，开展规划设计以及组织施工，并开展后期的商品房销售。地产公司大多数的风险都聚焦在项目的前期开发阶段，如果在前期阶段不能够对规划设计、项目定位中的风险进行系统的识别，就会导致后期项目的开发失败。有些高层领导对内控制度有一定的认识偏见，不能给予项目运作更多的支持[2]。
（三）地产公司内控人才欠缺
地产公司并没有组建内控部门，而且专业的内控人才欠缺。在编制内控方案中，很多公司都是临时抽调部分业务人员、财务人员来编制方案，或者聘请外部的咨询机构来制定方案。公司缺乏高级的内控人是公司内控体系建设的一个瓶颈，有些地产公司在招聘内控人员时，认为内控人员给公司带来的价值不多，这些都是因为对内控重要性认知不够深刻;有些地产公司担心培养出来的部分人才会流失，就忽略对内控人员的培养;有些地产公司并没有制定培训方案、培训计划，也未能给内控人员制定职级晋升通道[3]。
（四）没有组建完善的组织架构
地产公司在运营中，需要构建完善的内控体系来保障公司各项地产项目的开发、投资、运营等活动合法合规，要保证财务分析报告及时完成，确保公司资产安全，提高公司运营效率，使公司稳步发展。有些地产公司未能组建相应的内控部门，或者是虽然组建了内控部门，但是部门内没有人员，很多内控工作都是由人事部、财务部兼职完成;部分地产公司内缺乏完善的组织架构，职能欠缺，尤其是风险评估、信息沟通、内控监督等方面的职能残缺不全，没有专门的内控组织就不能够贯彻落实内控制度，使内控工作沦为形式，不少地产公司的运营活动比较混乱，经常存在信息失真的问题;有些地产公司未能够编制科学有效的制度，往往是参考其他单位来制定，这样会使制定的内控制度可行性较差。
三、处理地产公司内控问题的对策
（一）优化设计地产公司内控机制
地产公司应该构建完善的治理体系，结合地产公司的经营现状和未来的发展规划，构建现代化的法人治理结构。同时，在地产项目的开发中，要抓住资金、建设、管理三条主线，给三条主线设置关键点。在地产项目开发的前期、中期、后期开展相应的管控，在事前要编制预算方案，与行业的标杆企业进行对比，以此设计地产公司的预算目标和指标体系。地产公司的经营层人员应该确定未来的经营目标，同时地产公司还要建立预算成本的控制方案。明确各部门的工作职责，编制单项成本的支出预算。地产公司要细致地做好预算计划，并将预算计划分解到每一个业务部门。之后，要将编制好的预算目标落实到每一个工作岗位上，实现各个工作岗位的权责利对等。
（二）转变高层领导的思想观念
在地产公司创建良好的内控环境，然后确定公司的内控框架，制定内控的管理方向。首先，地产公司的高层领导要提高对内控的重视程度，公司的人员是内控方案执行的主体，而且高层领导是各类经营活动决策的重要组织者，只有转变高层领导对于内控的制度的态度，才能在内控工作的执行过程中给予更多的人力、物力、资金支持。高层领导要将内控作为企业管理的重要工作，组织人员来编制内控机制，并出台一系列的管理政策，来保障内控制度的执行。同时，公司内控制度还要随着企业运营的发展变化而改变。当地产行业发生新变化时，就要对公司的内控制度进行变革。
（三）加大内控人才的培养力度
随着地产公司经营规模的扩增，公司在运营中，也会遇到较大的风险。公司要培养大量的内控人员来梳理公司运营中的风险，降低风险的影响，加强风险管控，以保证企业的长效经营。公司定期给人员开展内控管理培训，培养高端的内控人才。同时，公司也可以在社会上招聘内控人才，给管理人员开展岗前培训、在职培训。
（四）优化设计地产公司组织架构
地产公司科学的组织架构是保证内控制度实施的关键，同时，组织架构的优化设计也会给地产公司带来更大的提升效果。地产公司要设置人事部、财务部、办公室、运营部、工程部、审计部、销售部等各个部门，工作职责要比较清晰，工作权限不能出现交叉，要给予各部门足够的权力。地产公司资源的合理分配是保障地产公司项目正常运作的基础，地产公司要考察项目，重点关注对拿地、工程计划的控制，运营部、审计部要开展内部审计和监督工作，财务部要承担公司的财务核算、财务收支工作，工程部更多的是开展项目设计、进行施工项目现场管理，销售部要制定项目的销售价格、销售计划。
四、结语
地产公司在长期的项目开发中，优化完善内控体系，对于项目运作至关重要。同时，内控体系可以保证公司稳健运作，降低项目开发风险，提高公司地产项目的经济效益。公司要给单位引入内控新理念和新方法，转变职工思想观念。地产公司要给予内控制度建设工作足够的资金、人才支持，并聘请高端的内控人才对内控进行管理。完善的内控体系可使地产公司在地产行业中可以获得更强的竞争优势，地产公司要优化设计治理体系，完善财务制度、人事制度、激励制度、工程管理制度等各类规范机制，使内控管理体系能够覆盖地产公司所有运营活动。
（作者单位为章丘交悦置业发展有限公司）
参考文献
[1] 赵红茹.房地产企业内部控制问题及对策[J].商讯，2019（31）：67.
[2] 于建龙.新形势下中小房地产公司内部控制问题及对策探讨[J].纳税，2019（23）：56.
[3] 顾春燕.试论房地产企业内部控制问题及对策[J].经济师，2018，000（004）：283-284.
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