基于人口变化趋势的房地产价格分析

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　　摘要：人口因素是房地产价格变化过程中非常重要的变量，人口变化趋势对房地产价格具有非常重要的影响。根据预测，我国人口将在2030年左右开始负增长。届时三四线城市人口将明显减少，而大城市人口仍然维持增长。通过分析可以发现，人口变化趋势的变化，导致中国城市房价将出现分化，北上深等超大城市的房产价格会持续上升，而三四线城市的房产价格将会出现横盘甚至下行的态势，人口变化趋势研究具有非常大的现实研究意义。
　　关键词：人口数量;变化趋势;房地产价格
　　一、人口数量走势分析
　　（一）近年来人口数量走势
　　我国对人口增长数量的预计，但实际数据出现“低于预期”的现象：一是2007年国家人口发展战略课题组的报告预计，2010年我国总人口将达 13.6亿，实际情况却比预期要少2000万人。二是 2015年是放开单独二孩的第二年，按照此前预期单独二孩的政策效应将明显出现，但是2015年出生 人口“明显低于预期”，且不升反降。三是2016年至 2018年连续三年的新出生人口率显示，全面二孩政策效应再次“低于有关部门预期”，我国的出生高峰已经过去。此外，我国人口还有一个特征就是“90后数量断崖式减少”。我国80年代出生人口数量为2.28亿，90年代出生人口数量就显著减少到1.75亿，而2000年出生人口数量则进一步减少到1.46 亿。换而言之，这20年以来，出生人口数量减少了36%。
　　（二）下一步人口变化趋势预测
　　1.我国人口数量将迎来负增长
　　在经济发展的同时，我国的人口生育率不断下降，逐渐低于正常的世代更替水平，负增长的时间点终将到来，生育率上升难度很大。随着经济的发展，生育孩子的经济成本和人力成本居高不下，人们的生育观念已经发生重大转变，生育率处于低迷状态。虽然实施了全面二孩政策，但是出生率依然下降，說明生育政策对于控制和提升人口的作用有着显著的不对称性。控制生育可以做到令行禁止，通过严格的法律法规禁止超生，但是一旦人们的生育意愿下降，鼓励生育的政策效应则很难短期生效。因此，即使给出了奖励政策，但因个人意愿不强，依然很难达到增加出生人口的政策目标。各国人口发展的规律也表明，一旦生育率下降就很难恢复上去，即使全面放开生育，可能会带来短暂的新生人口上升期，但若干年以后，仍将面临负增长。
　　2.不同能级城市人口增长趋势出现分化态势
　　人口总数的减少是总量问题，在具体城市分布的结构上还会有差异。几个超大城市，因其拥有的优越资源，还能吸引高校毕业生和新就业者，人口也是维持城市持续发展的必要条件，为了保证自身的发展势能，大城市的人口规模控制等措施的力度会逐渐减弱。综上可以分析出，部分大城市的人口仍然将保持增长。然而一些三四城市，受人口总数减少和大城市人口虹吸效应的双重影响，人口会出现明显地减少，分化态势加剧。
　　二、人口变化趋势将造成中长期各城市房地产价格的分化
　　（一）基本判断
　　1.单纯的劳动年龄人口减少、人口老龄化程度加大，并不会导致房价下降。已有研究认为： 受人口老龄化因素影响，我国住房需求将在2013年开始负增长。事实上并没出现预期情况，因为即使人口老龄化程度加深，老年人口仍然需要相应的住房，住房的需求和供给并没有发生根本性的变化。
　　2.随着人口结构持续的变化，当城市的总人口减少时，房价会出现低迷的状况。如前所述，人口减少时会降低住房需求。同时，一些老年人去世，原有的一些住房出现空置并由子孙继承一个家庭可能拥有几套住房，住房的供给增加。加之我国人口减少的趋势会长期持续下去，终将导致住房需求和供给状况相比以前出现逆转，房地产市场形势会步入平稳乃至下行态势。
　　（二）基于国内城市情况的判断
　　本文通过70个大中城市新建住宅价格同比指数进行分析，得出以下结论：
　　1.沈阳、长春和太原的新建住宅价格增长幅度是最低的。沈阳和长春是近年来人口出现减少的城市，其房价已经承压，增长较慢;太原则是因为近年来，煤炭等传统产业不景气，对城市经济发展负面影响较大，
　　2.杭州价格同比指数比较靠后，但实际杭州房价却较高，这是因为杭州房地产市场起步早，价格基数高，2003年开始，在经济飞速发展和炒房团的炒作下，杭州房价迅速增长，成为最早一批的突破万元均价的城市。随着民营经济降速和民间借贷风险增大，以及国家相关政策调控，杭州房价开始回调，2012年和2014年，杭州房价在国内大城市中“领跌”，这一两年，房价才开始回暖。
　　3.本文进一步考察省会城市的人口增长情况发现，在2010年以后，沈阳、长春出现了人口减少。其中，沈阳的人口减少幅度相对较小，其户籍人口在2015 年减少之后又在2016年出现了增长。与之相对应的是，同期沈阳房价增长幅度略大。而在收入增长分析中，发现同等能级城市都比较一致，都保持着同步向上增长的幅度。 可以推断，沈阳和长春房价变化，人口变化是最重要的原因。
　　近年来沈阳和长春等城市人口净流出，但房价并没有下降，主要是因为短期内，还有其他区域的游资和投资购买力助力沈阳和长春等城市，导致这些地区房价上涨。但等到我国总人口数减少后，则会出现多个区域人口减少，总体的房价供需将会发生变化，而同时我国经济增速普遍放缓，投资性购买力无法抵消人口需求负增长，房价必然会出现整体下行的状况。
　　（三）进一步的考察分析
　　本文主要分析中长期房地产价格变化的影响因素，一些短期的影响暂不在关注的范围内。主要有以下几个方面：
　　一是经济，从中长期看，我国经济增长有调整空间，但总体保持稳健增长的态势，因此，经济增长因素的影响不会对中长期房价造成过大的冲击。
　　二是土地供给，受耕地红线的刚性约束，房地产开发用地供给吃紧。我国人口到2030年左右将开始逐步减少，但变化幅度不大，主要的问题是人口老龄化的逐渐加剧。因此，耕地红线不会发生大的变化，整体土地供给在中长期也不会有太大的调整空间。
　　三是房地产调控政策。房地产已经成为国民经济的支柱产业，虽然出台房产税和其他房地产调控手段，短期内可能造成房地产价格的下调，但回归正常发展态势后，无法形成长期对房地产价格打压的态势，因而不会对中长期房价造成大的影响。
　　因此，本文暂时只考察人口因素对中长期房地产价格的影响因素。
　　三、结论和建议
　　我国庞大的人口基数决定着价格的基本面，人口因素和人口变化趋势是中长期房地产价格走势的主要影响因素。本文综合各种变化诱因分析认为，我国在2030年左右人口将开始负增长，而不同能级城市的人口走势将呈现显著差异，届时分化进一步拉大，导致几个超大城市的房地产价格持续保持上升态势，而其他三四线城市房地产价格将会出现横盘甚至下行的状况。据此，本文提出以下建议：
　　（一）采取差异化的土地供给措施
　　首先在城镇化的推进过程中，根据城镇人口转移的特征，调整农村和城市的建设用地供给;其次对于不同能级城市，对于人口流入大、房地产库存较小的城市，应该增加房地产用地供给;对于人口流入少、房地产库存较大的中小城市，可以适度减少房地产用地供给。
　　（二）因城施政进行调控
　　中长期来看，针对北上广深等城市来说，人口聚集度高，土地供给紧张，需要严控房地产投机和房地产投资，加快推进房地产税落地，平抑房价，甚至可以设计更高的阶梯房地产税率，以更好发挥税收的导向作用。而对于三四线等城市，可以采取比较温和的房地产调控手段。
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