房地产项目精细化质量管理体系的构建研究

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　　摘    要：本文首先阐述了房地产企业精细化管理体系构建的内涵和必要性，接着分析了房地产工程项目开发过程中的质量精细化管理工作要点，最后对精细化管理理念的具体应用进行了探讨。
　　关键词：房地产企业;精细化管理
　　1  引言
　　精细化管理主要是从流程化、定量化、信息化的角度出发，从而可以保证其各个环节的质量达到要求，可以更好地为整个项目的顺利进行提供良好的基础条件。精细化管理措施的应用，需要以常规管理为出发点，逐步深化改革，其主要包含了规范化、精细化、个性化等方面。在工程管理中，需要积极的创新管理方式，细化流程环节，从而可以保证项目得以顺利进行，给企业创造更高的经济效益。
　　2  房地产企业精细化管理体系构建的内涵和必要性
　　我国各线城市房地产新政的出台，土地两级开发、建设审批等各种政策不断完善，房地产企业传统模式的融资日趋收紧，房地产行业在各个城市的准入门槛不断提高，在项目开发过程中，一个环节的问题处理不当往往导致整个项目运行的连锁反应，严重的甚至导致项目失败乃至公司失败。对于抗风险能力不强的房地产公司，全方面提升企业管理水平成为企业发展的必要环节。
　　在国家供给侧结构性改革的背景下，使公司开始认真思考如何开发出适应市场的产品。金融机构对房地产企业的贷款审批日趋严格，各城市出台两限等房地产紧缩政策，使得消费者购房趋于理性，公司的发展战略需要进行合理化调整，房地产公司本身土地储备薄弱，甚至在当前市场背景下拿地已不再容易。如何把一个项目做成功，是企业可持续发展的重要工作，这其中，企业内部优化管理，构建精细化管理体系并很好的实施，是公司短时间调整和提升业务水平切实有效的手段。
　　3  房地产工程项目开发过程中的质量精细化管理工作要点
　　3.1  决策阶段
　　在房地产工程质量管理过程中，决策阶段的任务主要是对该工程项目进行准确识别，具体表现在两个方面。第一，房地产行业现状条件下，企业应当与市场发展需求以及需求者的诉求结合在一起，尤其是刚需更为重要，这样才能提高决策的针对性以及房地产工程项目建设与发展的战略性。第二，房地产开放商应当立足实际，结合拟建工程特点以及功能性要求，从技术性、经济性等方面综合考虑，对其可行性进行综合论证，最终确定合适的项目建设方案。
　　3.2  设计阶段
　　当前，有部分房地产开发企业，其图纸审核还只是停留在形式主义阶段，图纸审核的深度和广度不足。在施工时会逐步暴露出很多问题。不仅会造成经济损失，而且重复施工也将影响项目开发进度。客服部门要从客户关注点、使用便利性、售后服务、物业管理等方面，分析设计文件的缺陷和提升点。设计部门要组织部门联合审图，从项目概念设计阶段、方案设计阶段、初步设计阶段施工图阶段、项目后评估五个阶段入手，多轮次的开展设计文件的精细化管理工作。
　　3.3  准备阶段
　　房地产工程项目施工建设过程中应当制定切实可行的质量监管体系，而且应当有明确的质量管控目标，即准备阶段应当进行优化设施工建设方案。就其工作要点而言，表现一下层面。一是，设计单位应当全面把握建设方的决策以及工程项目设计方的意图，并在此基础上进行整体现规建设。通过对拟建工程项目进行产品优化设计，明确其目的以后，将工程项目施工质量管理目标确定下来;二是，整体现规划以及方案设计过程中，应当注意房地产开发项目建设的切实可行性，其中包括技术性、施工安全可靠性以及经济性等，均需进行严格论证和仔细审核，在国家标准以及行业规范下使质量目标更加的细致，以此来提高方案落实效果。
　　3.4  施工阶段
　　对工程所有管理部门进行明确的权责和分工。将权责细化至各部门甚至时个人，建立完善的项目管理制度，避免出现权责不明，影响施工进度。严格控制工期考核时间，并尽可能的对其进行缩短，将时间控制在七天以下，确保在出现问题时能够及时的予以解决。对可能影响施工进度的因素进行分析、监测以及适当的调整。完成一个工程难免有各级的承包商，因此，要确保各个承包商在进行分项施工时都有一个较为详细的进度计划，并对各项的进度计划细化到极致，其精确度要达到每天。
　　3.5  竣工阶段
　　工程项目施工建设任务完成后，就业投入应用，收尾阶段的项目管理工作也非常重要。首先，对建成的房地产工程项目进行竣工验收，房地产建设方应当保证从施工方接收产品需符合事先签订的合同规范，尤其是性能、质量验收标准等应当明确、准确、具体。其次，建筑产品的投入应用，一方面是为了能够有效实现经济利益，更重要的是要达到消费者满意。在此阶段，房地产开发商不仅要重视建筑产品的营销策划及其技术手段，更重要的是要注重消费者购买产品后的服务态度和物业管理质量等。最后，房地产开发商在工程项目施工质量管理过程中，应当注意加强收尾阶段的精细化管控，从不同的视角对其整个建设周期以及施工质量进行全面控制，这样才能实现建设目的和效益。
　　4  精细化管理理念的具体应用
　　4.1  质量精细化管理
　　原材料的进场控制措施。对于一个工程来说其主要的组成部分便是原材料，原材料就是其最为基础的那一部分，而原材料的质量直接决定着这个工程的整体质量，以此可见原材料进场的重要性，要针对原材料进行精细化需从两个方面来进行，一个是对原材料的检验;另一个是对原材料的检测控制，针对原材料在其进场之前和进场之后不定时的进行多次抽样检测。开工前的先决条件检查措施。细化开始施工前的各个先决条件，重点控制和检查施工单位开始施工前准备的人、机、料、法、环等五个要素，有效、精致的完成各项准备工作，确保工程项目能够顺利的开工。工程实施过程中的精细化管理措施。在工程的施工过程中融入精细化管理理念，并将其贯穿至整个施工过程中，实施全面的质量精细化管理，在质量管理过程中监理与业主穿插进行监督、巡检以及抽查工作，进一步确保施工现场总体的协调，以此来杜绝缺陷管理，能够在工程出现缺陷或隐患时及时的进行处理。
　　4.2  房地产企业的成本精细化管理
　　目标成本也就是预算成本，是項目成本控制的首要工作，同时也是项目成本的最后防线。目标成本的管理要以市场情况为导向，合理地进行管理和控制，最终可以促进企业经济效益的提升。伴随着房地产项目的顺利实施，企业要逐步地从目标成本管理转变为动态成本管理，也就是要即时进行成本管理，落实到项目实施的各个环节中。房地产项目的开发成本会伴随着工程的实施而发生动态变化，其对于企业的决策产生直接的影响，比如项目预售价格、土地增值税影响等，这些都会对最终项目的利益产生直接的影响，需要加强各个阶段和环节的质量控制。进行动态成本的精细化管理，需要实现有效的动态成本管理，建立完善的预警管理机制，重点进行项目过程的监控和管理，从而实时、动态反映工程的成本变化情况。房地产项目完成之后，要进行整体成本的准确计算，此时要保证数据计算的详细、真实和准确，并且积极总结经验教训，在今后的工程中改善缺陷部分，从而可以促进企业竞争力的提升，为今后发展奠定坚实的基础。
　　5  结束语
　　综上所述，在房地产项目施工过程应用精细化管理理念，可以显著提升企业的市场竞争力。使员工从思想上转变为精细化管理，严格按照规范制度实行精细化管理。使精细化管理可以贯穿到各个层面。不断的对管理流程和管理体系进行完善，持续不断的对精细化管理进行改进，充分发挥出精细化管理的作用，实现房地产企业的持续化发展。
　　参考文献：
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　　[2] 杨太乐.房地产企业工程项目精细化管理研究[D].大连海事大学，2019（7）.
　　[3] 窦成强.房地产企业精细化管理模式研究[D].中国海洋大学，2016（9）.
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