房地产项目全周期下的企业成本管理解析
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作者:耿磊
摘 要：本文首先对房地产企业项目的成本组成进行了介绍，然后对全寿命周期各阶段的成本管理情况进行分析，最后探讨了基于全寿命周期下房地产企业成本管理的对策。
关键词：全周期;房地产;成本管理
我国房地产行业在宏观调控的背景下竞争日益激烈，为了提高房地产企业的市场竞争力，促进自身的可持续发展，就必须分析项目全寿命周期的成本管理价值，积极主动地找寻利益最大化的房地产企业成本管理之路。
一、房地产开发企业成本的组成
（一）土地成本
土地成本主要包括土地征用费用（或拆迁安置补偿费）、土地出让金等，目前大多数房地产开发企业是通过招拍挂的方式获得开发用地。
（二）前期工程费
开发房地产项目的过程中，前期的工程费用是必不可少的，包含了多方面的内容，主要涵盖了设计规划费用、项目可行性研究成本以及勘探地质所需要的费用等。
（三）建筑安装费
建筑安装费顾名思义，指的是在构筑建筑物时，所需要进行的建筑施工产生的费用，主要包括设备及材料的购置费用以及人工安装费用等。
（四）市政公共设施费用
市政公共设施费用主要涵盖了两方面的内容，一方面指的是为公众创建的公共配套设施所产生的费用，当然这种建设工程要在划定的建设用地范围内的，其中包括医院以及学校等建筑工程，其本身是不以盈利为目的的。另一方面指的是电力建设、交通建设、信息通话建设等基础设施建设。
（五）销售及管理费用
房地产企业发展的出发点和落脚点就是销售房屋，获取经济效益，而在销售所开发的房地产产品时会产生一定的费用，就是销售费用。此外，房地产企业需要加强对生产经营活动的管理，从而推进自身的有效运营，在这过程中就会产生管理费用。二者涵盖了多方面的内容，主要有推销广告费用、职员薪酬、办公费等。
（六）财务费用
房地产开发需要一个漫长的开发周期，在房地产开发的过程中，由于工程量巨大，所以相对应的也会产生巨大的资金需求以维持房地产开发的顺利进行，因此，向银行贷款是房地产开发必不可少的流程。
（七）税费成本
纳税是每个单位的法定义务，房地产开发自然少不了税费成本。税收是其中的重要组成部分，而土地增值税、企业所得税以及增值税在税收中占有较大比重，是房地产企业主要税种，其他诸如契税、房产税以及教育附加税等也是房地产企业纳税义务税种。房地产开发除了缴纳税款之外，还需通过各种繁多的流程才得以实现，在诸多流程中向相关部门缴纳的费用也被称作行政性费用，也是税费成本中的重要内容。
二、项目各阶段的房地产企业成本管理情况分析
房地产企业成本管理需要贯彻该项目的各个阶段，也就是说将成本管理落实到投资决策、规划设计、建造实施、市场营销以及运营维护的房地产开发的全过程，因此房地产企业的成本管理具有全面性以及综合性的特点。
（一）投资决策阶段
投资决策阶段的成本涵盖了多方面所消耗的费用，例如在考察市场需求时所花费的费用以及收集各方面的信息所产的费用等。这个阶段的费用主要用于探究房地产开发项目是否具备可行性，然后再根据所得结论制定发展目标。
（二）规划设计阶段
设计咨询费用是规划设计阶段成本的主要内容，其占比虽小，但是设计的成果能够准确客观的反映整个项目的价值，而规划设计的经济、科学、合理与否将会对整个项目的总成本产生直接影响。因此，规划设计阶段对房地产成本管理具有决定作用，有利于将上一阶段贯彻到底。
（三）建造实施阶段
建造实施阶段是房地产企业项目成本的重要组成内容，而在该阶段产生的建造房屋费用占总成本的比重较大。房地产项目由于建设的周期漫长、建筑施工过程复杂等原因，导致不确定因素较多，因此建造实施阶段是收集成本管理信息以及管理动态成本的关键阶段。
（四）市场营销阶段
市场营销阶段所支出的成本主要涵盖了推销房地产开发产品的广告费用、支付给销售者的工资佣金以及与客户应酬的费用等方面的内容。选择何种的营销方式和销售渠道决定了市场营销阶段的成本，因此市场营销阶段需要根据产品的特点以及客户的需求，在投资决策阶段提前做出选择并且介入，推动产品能够完美契合客户的愛好和需求，从而提高企业的销售收入，有效减少无效成本。
（五）运营维护阶段
物业管理在前期以及后期所需的费用是运营维护阶段主要的成本。能够为潜在住户提供良好物业服务的房地产企业在房地产行业的竞争中更能够占据有利位置，促使客户能够享受到优质的物业服务，进而推动房地产企业开发项目的更好地销售和发展。
三、房地产开发企业的成本管理措施
（一）企业全员参与目标成本策划
与项目全寿命周期的各阶段成本管理相关责任部门都需参与到目标成本的编制工作中，例如：营销部门应当以准确有效的市场调研为依据，从而主动开展设计产品的销售周期、初步定位产品市场以及制定销售价格等工作;运营维护部门应该从消费者的角度看问题，积极参与到产品质量、物业管理模式、功能定位以及支出费用等的预估工作中;而财务部门在安排资金以及筹划税务时应以开发项目的周期以及进度为依据，并且以此对税费、资金占用费等成本费用进行估算，从而构建出可行的项目全寿命周期的目标成本。
（二）企业应制定切实可行的合约规划
房地产企业需构建合约规划模板，具体的房地产项目应该以完成审批的目标成本为依据而对科目进行合理增减。在房地产项目的合约规划中，应该注明相关的责任人，并且用以对后期的成本控制工作、预测资金计划工作以及编制采购计划工作予以指导。
（三）企业应加强招标采购及合同管理工作
发生项目全寿命周期各阶段成本的责任人需要与招标采购部门在招投标工作中协同合作，在不超过目标成本的前提下，对性价比较高的供货商择优选择。此外，推动房地产企业合同管理的标准化，构建标准的合同模板，强化对合同台账的感控，从而提高各部门之间沟通和交流的效率和水平。 （四）加强过程中偏差管理及预警管理
构建监控及分析动态成本管理体系，严格执行合同中所规定的设计变更、索赔以及现场签证等条款，准确的审查并且及时的处理索赔以及签证等资料，对于执行过程中的出现的偏差需及时分析原因，并且以结果为依据完善对策，从而促使目标成本能够超前接受房地产企业外部市场环境以及内部经济效益目标规划的制约。另外，在实际成本中由于管理不善以及未提前预计等原因而超出成本目标时，应该由管理项目成本的相关部门向房地产企业管理层及时发出预警。
（五）企业应合理预留风险成本
房地产企业项目全寿命周期内，企业内部环境受到了形象进度以及可售产品的限制，而外界环境也受到了消费者和政府的影响，所以对于房地产的开发和建设是不确定的。因此房地产企业在开发项目的时候应该为风险防控设置适当的预留成本，从而在防控风险时能够有资金的支持。
（六）企业应建立成本信息库
在日益激烈的房地产行业市场竞争中，企业应构建成本信息库，并在执行过程中对市场成本信息进行实时更新，提高企业信息的时效性和准确性，从而为企业提供投资决策的依据。
（七）企业应加强成本管理绩效考核
企业应制定绩效考核规则，细化房地产企业的项目成本责任，并将其分配到各個部门甚至是各个工作岗位，如果在房地产开发项目中发现问题，可以及时找到相关的负责人进行问责。此外，为了鼓励员工积极为企业创造业绩需要实行激励机制，从根本上提高各部门工作的效率，从而确保房地产企业得到健康持久的发展。
四、结语
综上所述，全寿命周期下的房地产企业成本管理具有全过程、预见性、信息化以及集约化的特点。将成本管理贯彻到房地产开发项目全过程有利于提高房地产企业经营管理效率和水平的提高，从而推进房地产企业未来更好的发展。
参考文献：
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[3]边丽丽.房地产施工项目成本控制研究——以绿城房地产施工项目为例[D].沈阳建筑大学，2017（11）
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