港口码头征收补偿评估难点雏论
来源:用户上传
作者:王顺生
摘 要：港口码头征收补偿评估中，除了传统的房屋（含装修）、土地、设备、林木外，构筑物的价值占有很大比例，其工程量的确定及评估方法，以及码头整体评估方法，是该项工作的重点与难点。
关键词：港口码头;征收;补偿;分析
中图分类号：U651 文献标识码：A 文章编号：1006—7973（2019）08-0035-02
近年来，国家越来越重视长江生态环境保护。 “共抓大保护，不搞大开发”，长江流域及支线各地陆续开展生态环境保护修复工作。随着城市建设发展和生态环境保护建设，大量历史形成的港口码头列入政府征收范围，岸线资源得到集约化利用。港口码头相对于一般房地产而言，具有诸多特殊性，在征收补偿评估中应予以重视研究。
1港口码头征收中涉及的资产类型
港口码头征收中涉及的资产类型包括征收范圍内的全部资产，分别有：土地、房屋及装饰装修、构筑物、机器设备及电力工程、林木、岸线等。
其中的土地使用权包括已登记土地与未登记办证的土地，少量港口码头还涉及到集体土地的所有权。房屋也包括已登记办证房屋与未登记办证的房屋。
2港口码头征收评估方法的选取
《房地产估价规范》和《城镇土地估价规程》相关规定，通行的估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法。
由于历史原因，受港口管理的体制变化、法律法规的调整，以及港口规划的变化，大多数港口码头都存在地域差别性、建设历史跨度长、技术标准不统一、资源稀缺不可重复开发、企业管理参差不齐、建设资料不够翔实等问题，传统的房地产评估比较法、收益法、假设开发法均难以适用。因此通常采用的是建（构）筑物成本法作为主要的估价方法，即求取估价对象在价值时点的重新购建价格和建筑物折旧，然后将重新购建价格减去建筑物折旧来求取估价对象价值的方法。
在重置成本法基础上，可根据具体情况采用通过整体资产收益法、市场比较法等方法作为验证参考。
3土地使用权评估
3.1有证土地
实践中，码头实际用地一般登记为港口码头用地或工业用地，其中：在GBT21010-2017土地利用现状分类中，港口码头用地是“一级编码10交通运输用地”下“二级编码1005港口码头用地”;而工业仓储用地（06）中的工业用地（0601）指工业生产、产品加工制造、机械和设备修理及直接为工业生产等服务的附属设施用地;仓储用地（0604）指用于物资储备、中转的场所用地，包括物流仓储设施、配送中心、转运中心等。
3.2有证土地用途的争议焦点
对于登记为港口码头用地的，地方政府关于公布城区基准地价及土地收益标准的有关文件，港口码头用地（含航运沿岸用地）参照工业用地1.0系数，另注港口码头中的商业码头参照商业用地。
但事实上，由于港口一般是公益性、公用性的社会基础设施，且一般港口在生产经营中又兼有仓储、物流和商业门面的功能。以此为依据，港口码头用地可以参照工业用地评估，也可以参照商业用地评估。而二者差距甚远，其适用不同评估方法的唯一标准是码头到底是商业码头，还是工业码头，实践中征收双方存在较大的争议。需要政府对于特定的码头土地征收出具补偿政策说明。
3.3未办证土地的评估
未办证土地因未缴纳任何费用，在计算其价格时，仅考虑同类土地取得费，作为比照标准。未办证土地特指纳入当地用地规划和办理供地手续和前期建设征地手续，但后期未缴纳相关规费的土地，不含码头陆域回填的国有滩涂用地。
根据对待估宗地所在区域近年来征地费用标准进行分析，该项费用主要包括土地补偿费、青苗补偿费、劳动力安置补助费及地上物补偿费等根据《中华人民共和国土地管理法》（1999年01月 01日起施行）中第四十七条规定：征用土地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。
4构筑物的评估
4.1构筑物采用重置成本法评估
重置成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，（包括各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润）以此估算估价对象的客观合理价格或价值的一种方法。
构筑物中的高桩码头、护岸挡土墙、陆域场平及管网工程、河道疏浚、地坪工程、场平及硬化、围墙等采用成本法中的工料测量法，也叫工料清单法，是指一种自下而上的预算方法，首先测量出项目的工料清单，然后再对工料的成本进行估算，最后加总得到项目总成本的方法。工料测量法评估出重置成本之后，再考虑成新率计算出高桩码头、护岸挡土墙、陆域场平及管网工程、河道疏浚、地坪工程、场平及硬化、围墙等的成本价。
陆域部分建筑物使用的定额及取费依据来自地方政府建设主管部门（省级）颁布的建筑安装、市政工程、通用工程等定额和交通运输部水运工程（沿海港口、疏浚等）工程等专业定额。材料、船舶机械（台）班调整依据评估期适用的是当地建设造价管理部门颁布的工程造价信息价文件。
实践中，由于普通房屋建筑、市政工程与港口工程的技术标准和工艺难度相差较大，按照房地产部门颁布的房屋重置价格文件标准来测算港口工程项目价值，有失偏颇，也与重置成本法的计算原则违背。为做好政策的统一性和延续性，评估机构一般站在公正立场对于陆域形成以上的挡土墙、陆域场平及管网工程、地坪工程、场平及硬化、围墙等按照房屋重置价格文件标准执行，并做合理物价上涨修正;对于港口、船厂企业的涉水构筑物及陆域形成等资产指：码头工程中各类码头的上部结构、下部结构及基础，护岸、挡土（挡水）构筑物、系船设施、缓冲设施、安全设施、装卸设备基础、土石方工程等;以及船厂工程中的滑道，系船设施、缓冲设施、安全设施、船艇上下墩作业的设备基础等专业项目按照水运工程专业定额和信息价测算。 4.2工程量的确定
由于历史原因和港口体制变化，包括港口规划建设的相关法律法规文件也在不断调整完善，许多港口码头建设资料不够详实齐备、企业管理参差不齐，且不少码头业主征迁也有漫天要价的情况，给实物工程量的认定带来不小难度。实际操作中，也很难在短时间内找出合理信服的方案。这里有几种可以借鉴的方法：
（1）类比法：即以周边地域和地形条件类似的较规范合法的码头作为基础，调查历史资料，包括竣工验收资料、图纸、竣工结算、权属证明文件、财务报表、固定资产明细表等资料，分类建立各项目的标准含量，如护坡工程每米岸线的抛石量、回填量、坡面块石量等;重力式码头（直立式/半直立式/斜坡式）每米岸线的抛石量、挡土墙、回填量等;标准排水溝涵的实物工程含量等;按照最标准合法合规性码头作为样板，根据其他码头合规性要件取得的程度，对缺失资料的码头主要工程量按照其占用岸线和陆域面积与标准码头含量进行一定比例打折（建议在0.8～0.9）。
（2）现场查勘法：即统一对各码头陆域、岸线整体面积进行测量，通过对典型码头抽样断面地质勘察、超声波触探等方法，确定单位面积的回填方量;包括对砼面层厚度随机钻芯取样和试验检测强度，确定标准厚度和砼标号。陆域形成土石方工程无竣工资料的，采用勘测码头前沿水深方式，通过采集多个参数取平均值形成标准回填断面测算。
5港口征收更实用重置成本法加适当修正
收益法，即指通过预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。交通运输部、国家发改委修订印发《港口收费计费办法》的通知2019年3月18日交水规（2019） 2号文件中，规定了港口收费包括实行政府定价、政府指导价和市场调节价的经营服务性收费，但内河港口竞争激烈，往往将港口主要经营服务性收费：作业包干费、库场使用费等整合均列入市场竞争调节价。
同时各企业管理水平、成本控制、投资来源等差别较大，投资复合资本化率、收益递增率等参数很难客观准确地确定，造成实践中，港口码头征收补偿评估按照重置成本法通常小于收益法整体评估值，说明分项资产之和未能反映出港口码头的整体价值。为公平起见，采用重置成本法评估时应由政府征收部门行文，确定一定上浮比例，得到真实合理的港口码头整体市场价值。
6停产停业损失的计算
根据住房和城乡建设部2011年6月3日《国有土地上房屋征收评估办法》的通知建房[2011]77号规定， 被征收房屋停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定或委托房地产价格评估机构通过评估确定。实践中，港口码头具有一定特殊性，其经营资产中经营性房屋是次要的，大量资产主要是码头水工、货场、护坡，道路等构筑物是生产经营资产。评估机构以被征收房屋评估价值为基数确定停产停业损失补偿，应综合考虑被征收房屋、土地、地上构筑物、涉水构建筑物及陆域形成价值。其补偿期限根据港口码头年吞吐量规模确定，不超过12个月。
7建设前期费用补偿
鉴于港口建设程序相对复杂，行业审批要件众多，初步统计包括规划选址、航道通航影响评价、通航安全评估、洪水影响评价、涉河方案、环境影响评价（水生物保护）、环境影响评价、水土保持、土地预审（地灾灾害等）、社会稳定风险评估、节能评估、安全预评估、岸线利用等数十个，建设验收程序复杂。除采用重置成本评估资产价值外，办理合法建设、竣工验收手续的码头，对其建设前期费用可以按照地上构建筑物、涉水构建筑物及陆域形成补偿费用总和的7%-9%予以补偿。
港口码头征收评估因为较为特殊，没有一套完整成熟的经验可供借鉴，上述难点分析仅供参考。
参考文献：
[1] 房地产估价规范[S] GB/T50291-2015;
[2] 房地产估价基本术语标准[S] GB/T50899-2013;
[3] 《中华人民共和国港口法》（2018年最新修订）
[4] 《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）
[5]《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（省人民政府令第380号）
转载注明来源:https://www.xzbu.com/2/view-15009316.htm
