商事租赁合同中扩建费用负担的法律解析

来源:用户上传      作者:李公科

　　摘 要：《合同法》对租赁合同的规制偏重于民法意义上的伦理与公平价值，相关司法解释的规定也较为原则、粗疏，商事租赁合同中的扩建费用争议已日渐成为交易实践与司法实务中的重点与难点问题。除租赁合同当事方应当提高注意程度完善合同约定外，在立法层面也需要充分贯彻商法思维，出台商事租赁合同的特殊规范。
　　关键词：商事租赁合同；扩建费用；风险防控；立法完善
　　中图分类号：D9 文献标识码：A doi：10.19311/j.cnki.16723198.2019.31.068
　　租赁合同作为《合同法》规定的十五种有名合同之一，因合同法采用的民商合一体例，在规则适用上并未对民事租赁与商事租賃予以区分。但在交易实践中，因商事租赁与民事租赁合同目的不同，二者在伦理观念与价值取向上已经严重分野并逐步呈现极端化取向。商事租赁的营业性与经营性特征，导致其追求兼顾安全之下的效率优先，与民事租赁的伦理与公平价值明显区别；但另一方面受制于合同法对租赁合同规制的商化属性考虑不足，导致交易实践与法律规范之间的关系紧张，本文论述的租赁合同扩建费用负担问题即是其反映之一。
　　1 案例简介
　　承租人承租出租人下属加油站（含土地、房屋、设施设备、经营证照手续等），租赁合同未对扩建事项予以明确约定。期间承租人投入资金对加油站房屋及经营设施设备进行扩建、改造、添加，并以个人名义租用站旁土地新建道路；期间因政策法律规定的变动，承租人为加油站办理取得成品油零售许可证及危险化学品经营许可证。租赁期限届满后，出租人要求返还加油站；承租人提出反诉，要求出租人承担租赁期间投入的改造、扩建费用（含土地租赁及道路修建费用），并就办理取得成品油零售许可证及危险化学品经营许可证增加的加油站价值进行评估，出租人基于价值增值给予合理补偿。出租人对承租人反诉请求抗辩：改造、扩建系承租人为其自身合同目的而实施，目前其合同目的已经实现；根据合同约定及法律规定，出租人不应给予补偿；加油站属于出租人所有，加油站价值增值归出租人享有，承租人无权要求分配。
　　本案争议焦点：出租人是否应当承担承租人投入的改造、扩建费用；改造、扩建费用投入金额的计算；出租人承担改造、扩建费用的金额或比例。
　　2 法律解读与实务运用要点分析
　　2.1 法律规则解析
　　本案涉争扩建物的权属及费用承担问题，牵涉物权法的添附原则以及债权法上的不当得利与损害赔偿规则。承租人在租赁物上实施的扩建行为，以其投入产生新的动产所有权，但该动产所有权附合于出租人的不动产所有权，被吸收合并由出租人享有；也有观点认为扩建行为产生新的不动产所有权，但该不动产所有权须依附于出租人的土地使用权成立，故被土地使用权吞并。因出租人享有了由承租人投入形成的超出房屋租金的额外权益，可依据不当得利规则及损失分担原则由出租人承担或分担扩建费用。如果承租人未经同意擅自扩建或擅自拆除、毁损扩建物，则因侵害出租人物权而构成侵权，承租人不仅自行承担扩建费用，另需向出租人承担损害赔偿责任；如因某方过错或双方混合过错导致扩建物建设手续不合法而致使扩建物权利未能成立，由过错方承担责任或由双方按各自过错程度分别承担，如双方均无过错，则按公平原则由双方分担损失。
　　2.2 法律规范梳理
　　现有法律规范主要包括《物权法》《合同法》《城市房屋租赁管理办法》《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁解释》）等。较为系统、细致的规定，主要参见《房屋租赁司法解释》，以下主要依据《房屋租赁司法解释》，对相关法律规定予以梳理。
　　前述规范对扩建费用负担的规则，主要从两个路径展开。
　　路径一，是基于扩建行为是否取得出租人同意——取得出租人同意且对费用处理有约定——取得出租人同意但对费用没有约定情形下区分是否办理合法建设手续这三个逻辑前提，推演出三种结论：承租人未经出租人同意扩建发生的费用由承租人承担；承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理有约定的，按约定处理；承租人经出租人同意扩建，但没有约定费用处理的，如已经办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
　　路径二，根据合同效力与合同履行情况确定费用承担规则。如合同无效，出租人愿意利用扩建物的，适用不当得利规则由出租人在获得利益的范围内承担费用，如出租人不愿意利用，则扩建费用作为损失按照过错责任原则承担；如合同解除，由合同解除责任方承担损失，如均无过错，按照公平原则分担损失，合同解除后如出租人愿意利用租赁物的，可按不当得利规则处理；合同履行期限正常届满，按路径一处理。
　　3 实务运用要点分析
　　3.1 出租人同意承租人扩建的形式与内容
　　出租人的同意包括明示与默示，明示指出租人以积极行为明确表示同意，包括文字、电话、短信、微信等方式；默示指根据出租人的行为与意思可以推定出租人对此无异议或不持反对态度。司法实践中，对出租人的同意应由承租人承担举证责任，必要时出租人应对其“不同意”或不成立“默示同意”予以证实。
　　扩建内容应当包括扩建物的位置、用途、面积、工期、投入、手续办理、费用承担、权属安排等必要事项。交易实践中，承租人的扩建方案虽取得了出租人的有效确认，但扩建内容不完善或存有违法瑕疵，也有承租人在扩建过程中变更扩建方案，并因此酿成争议。就前述情形，已经超越了《租赁司法解释》的覆盖范围，应当基于“保障交易、增进效率”的商事审判思维，并根据合公平、诚实信用等法律原则，结合双方过错，判定双方责任。
　　3.2 对于“办理合法建设手续”的认定标准与后果分析
　　是否办理合法建设手续，决定了扩建物是否合法，直接影响到扩建物能否作为合法附合物并入到出租人的不动产所有权中。故《司法解释》对此作出了较为严格的要求，其目的既是是对物权法的执行与行政管理秩序的尊重，也是对租赁合同双方当事人的提醒与告诫。但《租赁合同司法解释》并未对这一可能导致扩建费用分担方式出现天壤之别的规定予以细化，需要援引执行其他法律规定才能释疑解惑。实务中，应当注意三点：第一，扩建物包括永久建筑与临时建筑两类，应当依据规划、建设、安全、质量、消防等部门的规定办理取得相关审批、备案手续，程序瑕疵与结果违法均会导致建设手续不合法；第二，建设手续办理的主体与费用承担，在合同没有约定的情形下，以承租人承担主要责任为宜；第三，建设手续是否合法可以区分为“完全不合法”及“部分不合法”两种情形，应当给予补充办理取得全部合法手续的机会，并区分最终合法以及最终不合法但扩建物是否拆除等不同情形，合理分担损失。 　　3.3 扩建费用的计算
　　根据《房屋租赁司法解释》的规定，出租人承担的扩建费用为实际投入的“造价费用”。关于造价费用的计算，最高人民法院主张采用工程造价费用支出法核定，对此，实务中认识分歧较大。其一是“工程造价费用”的范围是否包括建设手续办理费用，笔者认为应当包括，但对于本案涉争的办理经营证照手续的费用属于另一关系，与扩建无关，不应纳入；其二是工程造价费用计算的方法，主要有三种观点，第一种观点认为应以租赁合同终止日为基准日按照重置成本法计算当期价值；第二种观点主张以原始投入金额计算；第三种观点认为应按最初投入金额折旧减值后的账面净值计算。虑及承租人扩建行为的自利动机，以及其在扩建投入之初已经对投扩建行为的收益与风险进行了合理评估，其在租赁期内已经享受了扩建之后增加的经营收益，故笔者倾向于第三种观点。
　　3.4 过错的认定与责任承担
　　过错的认定及责任承担，特别是混合过错情形下，一直是司法审判的难点。具体可以根据当事方的主观心态、客观行为、行为近因、后果关联等因素予以考量。基于商事租赁合同的承租人在租期内占有、使用租赁物并获得经营收益，扩建行为系基于承租人利益考虑并由承租人管理实施，承租人对扩建行为的合法性应当承担更多的注意义务，在过错认定上，可对承租人适用更为严格的归责原则。
　　4 对本案争议焦点的分析与评判
　　（1）租赁合同期限届满后，承租人应当返还租赁物；承租人实施的扩建行为，系为其自身利益需要而非出租人利益需要，且租赁期限正常届满，未出现解除合同的情形，承租人的利益预期已经实现，扩建费用之争不能成为其逾期返还加油站的抗辩理由。
　　（2）出租人需要负担的扩建费为承租人实际投入的“造价费用”，而不是承租人请求的按照加油站评估价值支付补偿金。即使加油站评估价值有增值，也是由加油站原有经营资质、经营设施设备、土地、市场变化、物价上涨等综合因素形成，并非仅仅依据期间扩建行为形成。并且，出租人作为加油站的所有权人，加油站价值（含无形资产价值）的增加，自然应当由所有权人享有，承租人除在符合约定与法律规定前提下主张实际投入的“造价费用”的合理补偿之外，无权要求参与分配加油站的价值增值部分。
　　（3）承租人主张出租人分担其办理经营资质手续的费用，不应得到支持，承租人办理经营资质手续，本系其作为经营者的义务与责任。如果涉及费用较大，应当事前约定处理方式，前置予以解决。
　　5 防控风险与息讼止争的对策建议
　　商事租赁系双方当事人的私法自治行为，《合同法》现有规则较多效力性强制性规范，抑制了商事交易功能的充分释放。基于营业与营利目的的商事租赁行为，承租人为生产经营需要，在租赁期限内进行改造、扩建是必要的、合理的。由于合同签订时的合同利益错位，合同地位事实上的不平等，以及对合同履行预期的不准确，双方在合同履行过程中产生利益冲突在所难免。《房屋租赁司法解释》作为目前解决扩建费用争议的主要规定，对“出租人同意的判定、建设手续合法性的认定、扩建费用的核定、过错责任的界定”等问题的规定仍显原则、框架，在具体执行中，尚需更多援引其他规范，并需要通过司法裁判者公平正义理念与商事审判思维予以妥当裁量。
　　为防控合同风险，租赁合同当事方应当对扩建事项在合同中予以明确约定，内容不得疏漏，不得与法律规定冲突，不能在实施中突破与改变约定的内容。在立法层面，应当区分民事租赁与商事租赁的不同逻辑，对商事租赁采用实质意义上的商法规范立法技术，确立商事租赁的特殊规则，并进一步细化规则，提高规则的独立适用效力，在增强可操作性的同时，提升争议解决效率。
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