“营改增”对房地产企业会计核算的影响及对策探讨

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　　[摘 要]吃穿住行是人生活的根本因素，随着市场经济的快速发展，我国国民的生活水平有了明显提升，在温饱之上对“住”提出了更高的需求，这也致使了我国房地产行业的快速发展。房地产行业目前已经包括了公用房、商用房和私人住房等几大类，在目前的宏观经济市场中，有着开发周期长、资金投入量大、人力物力耗费多、总体价值高等基本特点，在促进我国房地产企业快速发展的同时，也对我国房地产企业的会计核算造成了一些影响问题。文章以完善房地产会计核算为主旨，简要分析了“营改增”对房地产会计核算的现状影响及解决对策。
　　[关键词]房地产企业;会计核算;“营改增”
　　[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.02.149
　　
　　2008年后，我国房地产企业在快速发展之上，也因社会意识形态的变化而出现了瓶颈，作为房地产企业的重要组织结构，会计核算在整个房地产行业的发展和转型中都有着至关重要的作用。这主要是因为房地产企业除了与一般企业一样从事经营销售，还需要进行房地产的开发，因此受到市场环境及政策的影响较大，有着较强的市场风险，极容易发生负债经营的情况。所以，房地产企业内部会计核算的经济和财务管理能力直接影响着企业的经营质量和经济效益。
　　1 “营改增”背景下房地产企业会计核算的现状及影响
　　1.1 会计核算制度不完善
　　房地产企业是具有一定特殊性的，一般情况下，房地产企业在生产经营中会涉及金额巨大且内容复杂的经济活动，核算环节烦琐，一旦过程中出现了任何问题，都会给企业造成巨大的经济损失。会计核算是保证企业资金运作安全的前提，完善相关的会计核算制度是保证房地产企业健康发展，保证经济市场稳定运作的必要条件。但是就目前我国的会计相关准则和规范而言，并没有就房地产企业制定专门的、规范性的会计核算规定，缺乏统一系统的会计核算制度，为我国房地产企业的持续发展造成了一定的影响[1]。
　　1.2 会计核算内容复杂性
　　房地产企业的开发周期长、环节多、投入大且风险高，这使得企业从土地选址开发、探测设计、招标报建、施工验收、销售服务等所有环节需要经历漫长的时期，短则几个月，长则可以达到几年。一方面需要同众多的社会企业及政府部门沟通;另一方面需要有大量的资金投入，这些环节中都蕴含着大量的财政风险。同时，因为生产步骤之间的时间界限相对模糊，在会计核算过程中很难将所有资金流动环节都规划好，面对高投入和高风险，做好必要的会计规划，根据自身的经营状况合理进行会计核算。
　　2 “营改增”背景下房地产企业会计核算的发展对策
　　2.1 明确设置会计核算明细
　　房地产企业应该以自身的真实情况及行业标准来进行会计核算明细的设置，要以反映项目工作的真实财务情况为出发点，有序梳理财务状况，以便经营者和管理者对投资状况进行具体分析，同时能够对企业的投资经营及资产运作情况进行预估和评判。这是国家经济和企业发展的共同需求，比如国家曾明确规定，未同时满足年销售额1000万元、从业人员100人以上的小企业，除了已按照《新会计准则》及《企业会计制度》执行的以外，都需要严格执行《小企业会计制度》等。面对目前的经营状况和“营改增”的核算要求，房地产企业可以在遵守国家财政会计要求、保证对外财政报告统一有效的前提下，合理、自主增设一些会计核算科目，如开发成本、开发间接费用、开发产品、周转房等。
　　2.2 增加企业的信息披露
　　增加和扩大企业信息的披露也是改进房地产企业会计核算工作的有效对策，大众监督也是会计核算的重要管理方式之一。一般情况下，“营改增”之后公众关注并需要会计核算进行披露的企业信息主要包括以下三点：其一，需要披露企业土地的储备量及成本构成，特别是对于一些拥有大量低价优质土地的企业来说，这代表着企业的资产保障及开发潜力，这能让企业在招拍挂的经济市场上保持着强有力的竞争优势与较高的利润回报，满足信息使用者的基本需求。其二，披露分项目现金流信息，包括企业在开发过程中产生的所有经营活动现金流。其三，产品质量保证金及相关风险信息的披露，这是为了显示出房地产企业的高风险，以保证金制度来为购买者和使用者提供商品质量保障，从而提升企业应对市场风险的能力[2]。
　　2.3 实施现金收付实现制
　　因为房地产企业资金流动时间长，受到会计期间的限制，企业在实际业务经营中经常存在货币资金支付、业务实现状况与发生时间不一致的情况，因此房地产企业的会计核算一般以现金收付制和权责发生制为主。我国企业的会计准则中明确规定，房地产企业的会计核算要以权责发生制为主。但是经过多年的实践研究发现，房地产企业的经营业务存在较强的特殊性，并且随着时代发展与经济增长也在不断地变化。权责发生制在实际应用中存在一定的问题，如出现人为调节利润，导致会计信息失真，进而造成资产流失的情况;权责发生制以合同的签订为主，销售越多，账面应收账款余额也就越大，但实际资金却没有到位，不仅无法反映企业实际的收入情况，甚至还会造成资金链的中断或不足。相比而言，灵活性更高的现金收付制更符合“营改增”后房地产企业的会计核算需求。
　　2.4 建立健全企业内控体系
　　在“营改增”后，房地产企业的会计核算涉及企业资金的来源动向，需要表现出企业的资产、负债及利润情况。健全的内控体系应该要以房地产企业的发展为宗旨，以企业自身的财务状况为基础，以现有的会计准则及法律要求为依据，结合现代化的企业管理方式及会计管理理念，不断优化、完善和改进自己的内控体系。首先，需要提升管理层对内控管理的重要性认知，针对会计财务核算建立一个有效的内部监督管理系统，在日常的管理工作中对财务会计核算信息及过程进行动态监管控制，以提升会计信息的真实性、科学性、有效性和全面性。企业应该重视以内部规范为主的文件完善，搭建设计符合自身成长发展需求的制度体系，全面对企业管理及会计核算的所有环节实施动态监控管理，为企业会计核算的真实有效保驾护航。
　　2.5 增强会计核算人员的素质
　　面对竞争日趋激烈的房地产行业，面对宏观变化的市场经济环境，面对日益增长的房屋使用需求，要促进房地产企业的快速发展，稳定房地产行业的发展趋势，提升企业的市场竞争优势。此外，“营改增”之后的会计核算与传统的企业会计不同，需要企业优化内部的财政结构，全面提升会计核算人员的综合素质和专业能力，保证企业战略规划顺利实施，促进房地产的生产开发及销售运营。目前，房地产市场的经营活动越发朝着多元化的趋势发展，在以租代售等多种住房需求的推动下，会计核算人员需要掌握更多的会计核算技巧及职业道德素养，能够以真实、清晰、有效的数据报表来反映企业的收支情况、利润情况及负债情况，为企业的下一步战略发展提供事实依据。同时，《新会计准则》的颁布也需要会计核算人员不断学习，熟练掌握相关的会计条款，在“营改增”期间能够不断完善知识体系，推动相关政策的顺利实施过渡，完成企业转型发展。
　　3 结语
　　总而言之，会计核算是房地产企业经营发展中的主要内容，也是房地产企业生产开发的重要支撑，是企业核心竞争力提升的关键因素。随着《新会计准则》的颁布落实，目前很多企业都已经具备了统一规范化的会计核算管理标准，但是各行各业面对的市场环境、发展状况与企业特征不一而足，房地产企业的特殊性明显。要实现有效的会计核算，推动“营改增”政策的落实，必须要注重企业自身的经营状况、发展特征及经济环境，在实际工作及法律规范中不断探索更先进、更科学、更有效的房地产会计核算管理标准及工作方法。
　　参考文献：
　　[1]谢美花.“营改增”对房地产企业会计核算和纳税的影响[J].纳税，2018（14）：28.
　　[2]陈静.浅谈“营改增”后对房地产企业老项目会计利润核算的影响[J].中國集体经济，2018（6）：139-141.
　　[3]钱宏华.营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响分析[J].经贸实践，2017（23）：290.
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