房地产行业成本控制及预算管理方面的思考

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　　【摘要】房地产行业是国民经济的重要组成部分，但房地產业的开发具有高收益、高风险的行业特点。近年来，越来越激烈的市场竞争和国家实施的一系列严格的房地产调控、限制高档楼堂馆所建设等政策，使得房地产行业各个方面都发生了深刻变革，包括施工企业工程承接、组织施工、运营模式、资产结构、资金运用和经营管理，从而导致其成本控制和预算管理面临巨大挑战。由于房地产行业属于资金密集型行业，为使房地产企业的成本、资金等关键环节融合到一个体系内，一个系统性的、科学化的管理方法是必不可少的。房地产企业正逐步应用资金预算管理来保障企业战略管理目标的实施。本文将就房地产行业成本控制和资金预算管理问题进行探讨。
　　【关键词】房地产行业  成本控制  资金预算管理
　　一、引言
　　中国加入WTO后，房地产行业逐渐放开，不仅国内的很多集团型企业在全国开始扩张，而且一些资本实力雄厚的境外资本不断涌入，这使得房地产行业的竞争日益激烈。另一方面，房地产市场价格波动很大，极大程度上受制于宏观政策的调控，在未来价格不清晰不明确的背景下，企业想要在市场竞争中具有优势唯有通过做好成本控制。成本控制是房地产企业的核心，只有进一步加强成本控制，降低成本支出，增加企业经济效益，才能在激烈的市场竞争得以生存，得以发展。在国际金融危机的大力冲击下，全球的实体经济不同程度地受到影响。房地产行业也不曾幸免，在金融危机的重创后，行业内部的竞争愈演愈烈。房地产企业必须加强风险防范意识，积极应对金融危机可能造成的不利影响。当前，预算管理这种资金管理方式越来越受房地产企业的欢迎。资金预算管理能够在国家宏观政策改变时及时为房地产企业提出预警，使得整个行业有足够的时间采取积极的措施应对不断增加的风险，进一步提高企业的核心竞争力。在这样的背景下，房地产行业只有通过对资金进行预算管理、增强企业的财务管理能力才能抵御各种风险，才能长盛不衰。
　　成本控制是指房地产行业在每年年初针对各个项目制定相应的成本控制目标，包括楼盘开发、销售费用和管理费用等，同时各业务部门应严格遵守该指标开展业务，最重要的是，财务部门应该进行系统地分析和大量的模拟计算准确找出造成各部门出现成本差异的根本原因，并制定出切实可行的成本管理方法，保障企业制定的成本控制目标得以顺利推进和实施。资金预算管理是指对预算的编制、审批、执行、控制、调整、分析、考核及评价等管理方式的总称。
　　二、房地产行业成本控制及预算管理中存在的问题分析
　　房地产行业在若干年的摸索与发展过程中，其市场管理理念与运营模式方面都有了巨大的进展，但并不代表成本控制与管理工作已经趋于完美。很多房地产企业存在各种各样的限制，其中最突出的是制度、理念和人才方面的因素，使得行业的成本控制及预算管理无法很好地实施。房地产行业在成本控制与预算管理中普遍存在的问题是：
　　（一）行业未树立成本控制观念
　　房地产行业涉及范围和组成广泛，包括企业筹资、拿地、开发建设、销售、经营和管理等方面，因此行业的成本控制与管理并不是一个独立和静态的动作，而是贯穿于各个过程中的一种动态管理过程。一直以来对成本控制与管理的误解在于其目标是将企业成本降低到最低，这仅仅是其中的一方面，更加重要的是在确保日常生产经营正常开展的同时，找到成本和利益的最佳平衡点。个别房地产企业并未树立成本控制重要性的观念，未能从根本上重视成本控制，创新成本控制方法，依旧沿用缺少科学性、合理性和严肃性的老旧方法;或者对于成本控制理论的学习始终停留在直接成本环节，并未深入企业内部的运行环节进行成本控制;更重要的是，对国家颁布的宏观调控政策缺乏认真详细的解读。
　　（二）行业未建立健全的内部控制制度
　　现代行业管理制度中必不可少的部分是内部控制制度，是企业可持续发展的根本保障。部分房地产企业不能严格执行《企业内部控制规范》等指导性文件，导致行业内部控制体系不完善、不健全，只设置了某些必需使用的制度，例如：成本、费用支出审批及报销流程，而对于如何考核和监督内部执行制度并未提及。
　　（三）行业缺乏科学的成本控制目标
　　房地产行业管理控制成本费用支出的参考依据以及考核各个成本项目的基础在于目标成本，为保证目标成本具有一定的可操作性和可行性，目标成本应根据不同的开发进度始终保持调整。行业缺乏科学的成本控制目标的具体体现在于，企业内部各部门之间互联推诿、扯皮、不作为，不配合财务部门编制成本目标与考核业务的实施，从而导致项目成本管理体系无法落实。
　　（四）行业内部财务管理环节不系统
　　房地产行业目前的财务管理现状不尽如人意，很多企业在进行预算时仅仅是为了完成财务指标，更有甚者随意变更预算，根本不将预算作为企业经营活动中的法定依据，这种预算不够科学，缺乏预算依据与计量标准，从而导致预期预算与实际情况之间存在很大差距。正确的做法应该是，企业在进行财务预算时应做到充分考虑企业的整体发展规划、战略发展目标，同时结合企业的实际状况，确保企业的财务活动能够有效实施并且能够得到科学的管理。
　　（五）行业未对资金预算进行监督与管理
　　房地产行业目前存在许多资金管理上的问题，企业未能建立完善的反馈机制对资金预算进行合理的监督与管理，有的部门即使发现了企业存在不良资金的情况，也只能按照企业下达的计划来执行预算，企业的资金预算管理根本就是一纸空谈。各房地产企业应对资金预算的结果进行合理的监督与管理，对企业的财务管理过程实施动态化控制，只有这样才能确保企业资金预算结果的有效实施。
　　三、房地产行业成本控制及预算管理的改进措施
　　房地产行业的行业特点是高风险、高收益、资金量大、投资期长，并且房地产行业竞争十分激烈，因此若企业想要在激烈的竞争中立于不败之地，必须要做好成本管控工作，提高企业的资金使用效率和盈利能力，从而大幅提高该企业的市场竞争力。 　　（一）行业内部应树立成本控制重要性的观念
　　首先，通过定期培训、组织知识竞赛、建立监督机制和奖励机制等方式加强企业职工成本控制与管理专业知识的学习，提高职工的专业素养，调动职工的积极性，增强企业职工成本控制的意识。其次，通过引进优秀的高学历的房地产企业管理人才，为企业注入更多先进的成本管控理念。
　　（二）优化和健全行业内部控制制度
　　房地产行业应建立科学系统、可行可操作的、高质量的企业内部控制制度，并保证每年对内部规范体系进行专项审计以发现漏洞，并及时进行修补和完善，提高企业内部监控和管理水平，从而获得更广阔的生存和发展空间。同时，董事会想要对房地产企业经营情况进行监管最有效的手段是通过内控制度。
　　（三）规范房地产行业成本控制目标
　　房地产企业在制定成本控制目标时，应该充分结合以往的成本控制经验和当前市场行情等因素，同时始终跟踪建设过程中出现的成本偏差，及时分析汇总，进行修改和校正，才有可能制定出科学规范、可操作性强的控制目標。
　　（四）不断完善行业的财务管理体系
　　房地产企业应按照《新企业会计准则》和《企业会计制度》来完善企业会计核算的程序，规范企业会计科目，从而建立起规范的、科学的、符合实际的企业财务管理体系。
　　（五）不断完善行业的内部审计工作
　　房地产行业只有通过建立专门的内部审计机构，在审计过程中兼顾多方面内容（管理审计、工程项目审计、内部控制审计等），才能够更加制度化、规范化的管理企业财务。
　　四、总结
　　当今社会，面对房地产行业竞争激烈的现状，如何得以生存，得以发展是企业急需解决的重中之重！ 成本控制与资金预算管理是解决该问题的两个强有力工具。房地产企业首先要把管理的基点放在成本管理上，只有更好的加强成本管理，才能更好的进行成本控制。其次，企业需要做准确的、系统的、合理科学的资金预算管理，并在财务控制监督下严格执行该预算，只有这样才能保证企业的每一项任务都真正到达资金预算管理控制的目标。做好成本控制和资金预算管理是制胜的法宝，唯有这样才能真正提高企业的盈利能力;唯有这样才能真正增强企业抵御风险能力，获得更广阔的生存和发展空间;唯有这样才能真正增强企业抵御风险的能力;唯有这样才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。
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