房地产企业的成本核算与控制研究
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摘要：成本核算与成本控制是企业成本管理工作中的重要组成部分。行之有效的成本核算与控制对提升企业成本管理质量至关重要，对成本管理在企业经营管理与发展中促进作用的有效发挥存在重要影响。基于此，文章以房地产企业为例，从意义、现状、对策三方面入手，就房地产企业的成本核算与控制进行了简要分析，以供参考。
关键词：房地产企业;成本核算;成本控制;成本管理
在房地产行业高速发展，房地产企业市场竞争日渐激烈的背景下，加强企业成本管理，在保证房地产开发项目质量与安全的基础上，降低项目投入成本成为房地产企业转型升级关注的重点问题。而成本核算与控制作为成本管理体系中的重要组成部分，其对房地产开发项目成本节约的影响是显著且巨大的。对此，有必要加强成本核算与控制研究，以研究指导实践，进行企业成本管理优化。
一、房地产企业成本核算与控制的意义分析
在房地产企业中成本核算与成本控制的意义是显著的，具体表现在以下几方面。
第一、节约项目开发成本，提升房地产企业资产利用率。房地产企业经营特征（包括资金投入大、项目开发周期长、开发与经营风险高、经济往来对象多等）在一定程度上决定了房地产企业成本管理的重要性。成本核算与控制作为成本管理工作中的重要组成部分，能够根据房地产企业经营情况，对房地产企业成本（地产企业在进行项目开发与经营过程中投入的各项费用，包括项目前期准备阶段投入成本、现场施工管理成本、基础设施建设成本、公共配套设施建设成本、项目开发征地费用等）进行科学控制。使房地产企业项目开发实际成本控制在预期成本范围内，并与账目记录成本保持一致，从而保证房地产企业资产应用的安全、可靠与稳定性，提升房地产企业资产利用率，进行项目开发成本有效节约。
第二、提升企业经济效益，保证资源配置准确且科学。例如，房地产企业经营的高投入性、高风险性决定房地产在项目开发过程中，无法依靠自身资产、资产保证项目顺利进行。需要通过项目融资，保障项目开发投入资金充足。对此，多数房地产企业需承担相对较高的利息费用，如果该部分成本计算不当，将对企业运营管理产生重要影响。而通过成本核算与控制，则可实现房地产企业项目开发过程中各项费用的科学计算，并立足自身实际情况，做好成本规划、成本执行、成本控制工作，让各项费用投入更具科学性、准确性、合理性，以提升房地产企业成本管理质量与业务管理水平，提高房地产企业经济效益。
第三、提升房地产企业内控质量，增强房地产企业市场竞争力。在房地产企业成本管理中，通过成本核算能够提升成本核算对象设置科学性，促进成本管理与内部控制、税务筹划等的科学结合。并对房地产企业成本规划执行情况进行有效监督，及时发展项目开发过程中存在的成本控制问题，降低房地產企业项目开发成本风险。而通过成本控制能够保障各财务信息真实、准确、全面、有效，为房地产企业项目决策、项目管理等提供信息依据，使其能够在自我完善中提升成本管理能力、内部控制水平，从而在发展与竞争中更具优势。
二、房地产企业成本核算与控制的现状分析
（一）成本核算与控制问题
房地产企业在转型升级过程中虽然已经认识到成本管理在企业经营与发展过程中的重要性，并建立了相对完善的成本管理机制。但从成本核算与控制实际发展情况来看，仍存在诸多不足，严重制约成本管理作用的发挥。例如，成本核算随意性相对较大，存在核算对象划分定位模糊、分类不准确问题;成本分配缺乏合理性，混合核算不利于成本控制，形成资产浪费;对项目决算认识不高，存在竣工决算拖延现象，不利于房地产业务管理质量提升等。
（二）问题形成的主要原因
基于经验归纳与总结，对房地产企业成本核算与控制问题成因进行分析，具体表现如下。
第一，缺乏正确且全面的成本核算与控制认识。例如，部分房地产企业受传统计划经济体制影响，在进行成本管理时，仍采用事后核算方法进行成本管理。在一定程度上增强成本不确定性，无法及时发展与处理成本规划与执行问题，制约成本核算作用的有效发挥。又如，部分房地产企业在成本核算与控制过程中，由于缺乏正确认识，多以合同规定为标准进行成本核算与控制，不利于先进成本核算与控制理念、方法等在实践工作中的引入与利用，加之受房地产企业经营特征影响，提升企业成本核算与控制难度，不利于企业经济效益的有效提升，降低企业市场竞争力。
第二，缺乏完善且科学的成本核算与控制体系。体系建设是保障成本核算与控制系统化、规范化、科学化发展的重要手段。但就当前我国房地产企业成本核算与控制工作而言，多数房地产企业并且建立完善且科学的成本核算与控制体系，成本管理随意性、盲目性较大，事后补救远远多于事前防控，不仅影响成本核算准确性，降低成本控制效能，也不利于房地产企业可持续竞争发展。
第三，缺乏完善且科学的成本核算与控制制度。成本核算与控制制度缺乏是导致房地产企业成本核算与控制问题产生的核心要素，主要表现为：成本管理贯穿于房地产企业项目开发整个过程，但房地产企业成本管理制度多集中在事后成本控制，对于事前成本管理与事后成本管理的随意性较大;房地产企业在采用成本管理外包模式进行成本核算与控制时，自身参与度不高，缺乏完善内部控制组织支撑;房地产职能部门参与到成本管理活动时，工作重心仅在于本部门问题的处理与解决，部门之间的协调性相对较差，组织合力作用无法在成本管理中得到有效发挥。
第四，缺乏高素质高能力成本核算与控制队伍。在知识经济时代背景下，人才、信息、技术等已经成为企业可持续竞争发展的关键力量。而房地产企业的特殊性使其对成本管理具有更高要求。需要成本管理工作人员不仅需要具备财务管理专业知识，也需要具备建筑工程项目管理、房地产项目开发管理、税收管理、信息管理等知识与能力。但就当前房地产企业成本管理工作人员实际情况来看，普遍存在综合素质与能力低下问题。例如，工作人员在进行成本核算时，容易将开发间接费用与期间费用相混淆，从而将房地产开发项目开工仪式场地租赁非、土地纠纷诉讼费等计入开发间接费，降低成本核算准确性;工作人员在进行竣工结算时，没有对核算成本进行及时归集汇总，使成本核算账面信息与实际成本投入信息不相符;工作人员在进行成本核算时，所选择核算方法缺乏合理性，比如仅依据房屋建筑面积进行成本费用分摊，没有考虑项目类型差异存在的成本费用投入差异，易出现成本核算结果与实际不相符现象。 三、房地产企业成本核算与控制的对策分析
针对房地产企业成本核算与控制现状中存在的不足，我们需要从多层面入手，落实成本管理优化策略，提升房地产企业成本核算与控制质量，保证其作用的有效发挥。
（一）提升房地产企业成本核算与控制认识
提升房地产企业对成本核算与控制的全面认识，是进行成本核算与控制优化的前提。有利于房地产企业成本核算与控制人员成本管理意识的树立，成本管理优化行为的调动。在此过程中，房地产企业应加强成本核算与控制理论研究，在研究过程中深入理解成本管理、成本核算、成本控制等内涵、特征、作用、意义，便于先进成本管理理论、方法、工具等在实践工作中的有效引入与科学应用。与此同时，房地产企业要加强成本管理顶层设计，将成本核算与控制纳入企业管理战略发展规划中，提升其在企业内部管理、财务管理、项目管理中的地位。此外，房地产企业可借助教育培训、组织宣传、文化建设等，提升各职能部门各工作人员对成本管理的重视，促进其在成本核算与控制中的积极参与，进行组织合力作用的有效发挥。
（二）完善房地产企业成本核算与控制体系
房地产企业应根据自身经营特色，在先进成本管理理念指导下，进行成本核算与控制体系的科学构建，推动房地产企业成本核算与控制规范化、标准化、系统化发展。例如，在房地产项目全过程动态质量管控理念指导下，建立全过程成本管理体系，对房地产开发项目进行事前、事中、事后全方位、全面化管理。在此过程中，房地产企业可以项目为基础，组建经验丰富、职业素质高、专业技能强的成本管理队伍，为项目成本核算与控制水平提升奠定良好组织基础;针对项目各环节要求，开展相应成本管理工作，如基于市场调研进行成本核算对象确定;依托合同台账建设进行工程成本监督;结合房地产开发项目类型与用途，确定成本核算方法，并在项目决算过程中做好转结工作。
（三）健全房地产企业成本核算与控制制度
成本核算与控制的强化离不开制度支撑。对此，房地产企业要想提升成本核算与控制能力，促进成本核算与控制作用的有效发挥，需加强相应制度建设，以制度进行相关行为的规范、约束与引导。在此过程中，房地产企业应明确成本管理目标，根据成本管理流程，结合成本核算与控制内容，进行制度完善。包括成本核算对象明确制度、成本核算方法选择制度、成本费用正确归集制度、明细账户转结制度、合同管理制度、工程变更成本监督制度等。以成本核算对象明确制度为例，明确房地产企业工作人员在进行成本核算时需对成本核算对象划分方法具有全面了解。并在此基础上，综合分析项目开发要求（包括场地、环境、周期、类型、功能等），从而科学确定划分形式（以项目单位为基准划分、以项目开发形式为基准划分、以产品为基准划分等），以保证成本核算的科学性，降低成本核算随意性，减少成本核算与控制问题发生概率，提升房地产企业内部控制质量。
（四）强化房地产企业成本核算与控制队伍
房地產企业成本管理的优化不仅需要依靠完善机制、健全制度的支撑，也需要高素质高能力组织队伍的保障。对此，房地产企业应善于利用人才引进、员工培育、文化建设、思想教育、技术交流、岗位培训等方法，进行高素质高能力成本管理队伍建设。在人力资源带动下，促进先进成本管理理念、先进成本核算方法、先进成本控制技术等在成本核算与控制实践工作中的科学应用，以提升房地产企业成本核算与控制科学水平。例如，房地产企业建设科学且完善人力资源教育培训机制，通过组织开展专题讲座活动、专业知识学习活动、经验分享活动、案例研讨活动等，使财务人员对占地面积成本分配法、建筑面积成本分配法、ABC成本法、目标成本法、经验成本控制法、预算目标成本控制法、实际售价成本比率法、计划售价成本比率法、合同台账建设法等具有全面了解，从而能够根据实际情况与需求，科学选择成本核算与控制方法，提升房地产企业成本管理质量与效率。
四、结语
总而言之，成本核算与控制在房地产企业成本管理工作中的重要性决定房地产企业进行转型升级时，应加强成本核算与控制理论与实践研究，进行成本核算与成本控制方法的不断创新与完善，达到降本增效目的。由于成本核算与控制是一项综合且系统的工作，因此在进行成本核算与控制优化时需从多层面入手，落实创新策略，提升成本管理科学水平，为房地产业务发展奠定良好成本管控基础。
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（作者单位：路劲地产天津公司）
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