新时期房地产市场营销管理新政策初探

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　　摘  要：随着社会经济的迅猛发展，土地资源的稀缺性日益明显。对于从事房地产买卖的企业而言，房地产行业的市场环境变化多端，市场行情复杂。如何在新时期的社会发展形势下谋生存，已经成为相关企业不得不考虑的问题。营销方式作为开拓房地产市场的利器，应当摆脱陈旧的管理理念，制定顺应时代发展的新政策。本文从市场营销的管理意义出发，结合目前房地产市场营销管理的发展现状以及存在的问题，提出了新的营销管理对策与建议。供相关人士参考。
　　关键词：新时期;房地产;市场营销
　　房地产与普通的商品不同，房地产具有升值的潜能，因而购买房产如同于投资。房地产由于开发条件的限制以及土地资源的紧缺，销售价格变得越来越高。而昂贵的价格却让人望而却步。面对新时期国家出台的一系列房地产宏观调控政策以及激烈的市场竞争，房地产的销售需要考虑如何在一片迷途中找到方向，如何制定有效的、有针对性的产品营销策略，实现盈利的扩大，企业利润的增长。
　　一、房地产在新时期中市场营销管理的重要性
　　城市化进程的快速推进，土地资源的限制。导致了全国各地的房价不断上涨，同时国家为了实现对于房地产市场的控制，保证房地产行业的经济秩序，出台了各种宏观调控政策，让整个房地产市场的营销形势变得更加严峻。对于从事房地产销售的企业而言，这无疑是新时代下的巨大挑战。一旦在营销管理上走错道路，将会造成无法挽回的严重后果，因此可以说市场营销管理策略的制定与企业的生死存亡息息相关。在这个过程中，企业要如何进行新时期战略的制定，是房地产企业应当重点考虑的内容。
　　二、目前房地产市场营销管理的现状以及问题
　　（一）部分产品的不符合市場需求
　　出现此类问题的原因是因为前期的市场调查工作出现了偏差，没有找到市场需求的中心。比如某地区的人群对于房产的态度、房产价格的期望值以及房型的大小特性等，调查结果中没有得到很好数据的体现，没有数据的支持，房产企业开发时凭借主观预测与喜好进行房地产的开发，进而导致了房产企业的开发的重心偏移。这样的后果往往是十分严重的。由于开发产品与市场的不匹配性，将会导致产品的滞销，于是造成房产资源的浪费以及资金无法回收，对于企业利益的损害是巨大的。
　　（二）对于营销管理的理解不够深入
　　某些房地产企业对于营销管理的理解不够深入，认为营销管理是房地产开售前的准备工作，而这样的错误是致命的。项目开盘筹备期时，为了将产品推向市场而选择营销团队的做法是错误的，这时候产品已经成型，也就无法调整产品中存在的问题以及风险。而后续的营销工作往往是事后的补救措施，无法真正调整产品与市场的供求关系。再进行营销策略的制定已经是杯水车薪的状况，营销工作无法预测市场风险，也就无法帮助房地产产品的销售，这为企业实现销售目标带来了巨大的阻碍。
　　（三）传统思维的限制
　　在商业成分较重的房地产产品中，开发商常常用住宅房地产产品的思维去思考问题，而这样的做法往往会使得商业用房的后续租聘销售过程遭到阻碍。住宅产品的配套商业用房是依附于住宅产品而存在的，两者在有所区别的情况下又具有协调的关系。但是商业用房的独特性在于商业用途，无法同销售周期短的住宅产品相提并论。对于那些商业用房比例过高的房地产，往往面临着巨大滞销的可能性，因而无法使企业在一定的时间内得到资金回报。企业经营将会面临一定的风险。
　　三、新时期房地产市场营销管理的对策建议
　　（一）进行深度市场调研
　　只有确定了市场的需求以及未来的发展趋势，才能够在最大程度上将后续的营销策略做好，进而在市场竞争中占得一席之地。房地产开发企业、开发商一定要重视前期的调研工作，充分考虑市场航向、政策状况以及产品情况。通过走访调查，设置问卷、面对面交流的方式。发现潜在的需求，适时推出具有市场竞争力、符合市场需求的多元化产品。若能够开发出市场稀缺的房产类型自然最佳。除此以外，市场调研同时结合人们感知为后续的定价、宣传、销售做好铺垫。对于已处于销售困难的房型，要做出增加其产品的附带价值、适时调整销售价格等措施，以减少可能发生的损失。
　　（二）确定营销管理的介入时间
　　营销管理团队在产品处于开发阶段就应当介入其中，包括地理位置的确定，开发房型的选择等都需要营销管理团队参与其中，只有前期的工作落到实处，才能为后续工作的开展提供保障。营销团队的市场营销理念一定要从满足市场需求出发，与其他部门通力合作，严格把控产品的成型。确保产品的发展趋势是具有潜力的，是能够促进企业进入良性发展的。
　　（三）重视商业运营环节
　　配套的商业用房具有极大的市场风险，但是风险高也意味着项目的高营利性，两者是对立的联系。开发商一定要注重商业运营的环节，若对于如何招商运营不擅长。开发商可以寻求专业团队的帮助，力图在整体项目完成之前完成商家的确定工作，以杜绝后续销售中可能出现的滞销情况。
　　四、结束语：
　　综合来看，上述分析中的问题只是一些较为明显的问题，房地产营销管理还存在许多细节问题。而这些细节问题需要各大房地产商知难而上，敢于尝试与创新，只有在不断的挑战中，才能发现机遇，创造营销管理的新局面。
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　　作者简介：
　　白  扬（1982.05-），男，汉族;籍贯：甘肃天水;职称：工程师 ;学历：本科;研究方向：城市经济与管理。
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