财务视角下房地产企业经营中的问题
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房地产业是高利润的行业，许多企业在盲目扩张时忽视了经营管理，财务风险逐渐加剧，最终导致资金链断裂引起破产倒闭。同时，国家的宏观政策也对房地产企业产生深远影响，政府的财政政策、货币政策促进或抑制房产的销售，从而控制房价的走势;银行的信贷把控着地产企业的资金链，刺激或制约着企业的发展。随着“十三五”规划的布局，我国经济发展进入新阶段，在新常态背景下，房地产带动传统产业的阶段基本结束。如何让房地产企业的大量资金流向新经济、新产业，脱离买地、卖地、建房、销售传统的房地产发展模式，实现资源的重新配置是房地产企业目前面临的最大问题。企业必须明确把握国家的宏观环境，加强企业财务管理，选择合适的经营战略实施，提升企业核心竞争力实现长远发展。
一、房地产企业面临外部环境压力
1.政策环境。国家政策或促进或抑制房地产企业的发展速度。研发规划环节中，国家掌控土地资源，房地产企业只能通过招拍挂的出让方式获取土地资源进行一级开发，地方政府对城市用地的规划，限制房地产企业的建设规模。投资建设环节中，国家调控银行等金融机构对房地产企业的贷款力度，适当给与宽松或紧缩的政策，控制房地产企业的发展速度。销售环节中，政府对于市场价格进行调控，防止泡沫经济的形成。国家利用财政政策和货币政策调控房地产行业的平稳发展，地方政府则进一步规划房地产企业的投资发展进程。
近年来，为了调控市场经济，加强稳定房价、抑制泡沫的力度，国家对于房地长行业呈现周期性调控。大约3～4年为一个调控周期。政策收紧，有利于政府稳定房价，保障居民生活生产需求。政策宽松，则有利于财政收入，保障国家经济持续稳定增长。
2010年—2013年为政策收紧期。自2010年史上最严的调控政策“国十一条”和“新国十条”的出台，房地产行业开始进入收缩期，严格管理二套房贷款;2011年“新国八条”公布，提高首套房、二套房商业贷款的首付比例;2013年“新国五条”，再次重申坚持执行以限贷和限购，加大力度打击投机性购房。
2014年—2016年为政策宽松期。自2014年“930”房贷新政推行，个人购房贷款开始松绑，推动市场购买需求;2015年“330”政策实行了营业税减免并降低首套房、二套房首付比例，促进房产交易;2016年新的的税收优惠，进一步推动房地产市场的购买力。
2017年以后为新一轮的政策收紧期。在两会报告中，强调进一步调控房地产市场，同年，全国各地40多个城市陆续推行限购政策。房地产企业迎来新一轮的政策收紧。在十九大报告中强调“房子是用来住的、不是用来炒的”，国家对于房地产的政策调整相对频繁，房地产企业想要长远发展，必须根据国家的政策，灵活调整企业的经营策略，及时应对市场的变化发展。
2.同行企业竞争。目前房地产行业大企业间竞争相对激烈。随着城镇化发展的不断推进以及调控政策的持续深入，房地产企业特别是大型房企间的竞争更加激烈。从国家统计局数据来看，房地产企业主营业务收入从2013年的70，706.67亿元上涨到2017年95，896.90亿元，涨幅35.63%。房地产企业营业利润从2013年9，562.67亿元上涨到2017年11，728.11亿元，涨幅22.64%。近年来房地产行业主营业务不断增加，土地转让收入逐年大幅增长，说明随着城镇化加快，土地资源的稀缺导致房地产行业成本的增长。但是商品房销售收入增幅较小，因此带来的营业利润增长空间也相对有限。房地产行业传统高速发展的脚步开始放缓，地产行业利润进一步压缩，当前行业加速整合，大企业快速抢占市场份额，中小型企业竞争优势逐渐消失。不难预见，未来几年房地产行业的竞争将逐渐演变为行业前数十家的激烈角逐，通过各自的发展战略在抢占市场中创造优势。
二、房地产企业经营中的财务问题
1.成本费用占比较高影响企业净利润。成本费用的管控是影响企业利润的关键。成本过高将影响企业的毛利率，而费用过高将影响企业的净利率。房地产行业中营业总成本占营业收入的比值始终维持在70%，企业在进行房地产开发是，成本居高不下。虽然营业利润与总收入占比呈上升趋势，但净利润的占比则呈下降趋势。说明企业的费用支出数年升高，对企业盈利带来影响。
2.财务杠杆过高带来财务风险。高杠杆高负债是房地产企业发展的手段，通过大量融资，可以加速企业的布局发展。但大量的负债容易造成财务风险，为企业的长远发展埋下隐患。通过万德数据库获取的年报数据发现，房地产行业2015年-2017年的资产负债率分别为76.03%、76.57%、78.37%。整个行业的财务杠杠程度较高，而行业龙头万科2017年达到了83%。随着国家政策的严控，银行对房地产企业的贷款也逐渐收紧，如果企业出现融资问题，贷款将受到控制，手中的现金流对于高负债来说，很难维持安全运营。因此，房地产企業的高杠杆势必会带来很大程度的经营风险。
3.存货周转率低导致现金回流慢。房地产企业一般采用的轻资产运营模式，流动资产特别是存货占企业总资产的比重特别大。随着国家“去库存”的推进，房地产近年来持续低价抛售房产，从行业数据看，存货占比连续三年大幅下降，从2015年的60.91%降到2017年的53.68%。存货的大量清盘，势必会影响市场的价格，企业获利空间进一步压缩。近年来国内一、二线城市大范围推行限购政策，政府严控对住宅用地和商业用地的审批。对房地产商来说，新项目的利润空间十分有限，而且土地成本逐年升高，新拿的土地两年内必须做出规划方案进行报批。项目的建造也存在周期性，若不及时规划新项目，房地产企业手中的存货将会出现断层，将严重影响现金回流，带来巨大的经营风险。
4.应收账款占比高存在坏账风险。应收账款影响企业经营现金流，制约着企业资金的有效运转。随着去库存的加快和限购政策的影响，今年来房地产企业的赊销比例逐渐增大，从行业数据表来看，应收账款占总资产比例从2015的1.15%上涨到2017年的1.35%，涨幅17%。而2017年固定资产与总资产占比才仅为1.55%。大量的应收账款带来巨大的坏账风险，同时也影响企业现金回流，不利于企业长远发展。 三、加强房地产企业财务管理的对策
1.强化成本费用管控。房地产企业的运营成本主要包括：土地成本、建安成本、公配成本、大配套成本、资本化利息和缴纳的税费。其中建安成本相比地价和房价而言相对较为稳定，随着国内供给侧改革的推进，钢铁、水泥价格虽上升趋势但逐渐趋于稳定。而最关键的就是土地成本，随着国内一线、二线城市土地资源的消耗，土地价格持续走高，因此房地产企业需要谨慎对待项目拿地需求，加强土地投资风险评估。可采取并购的方式，收购当地小型房地产企业的在建项目，这样即可以节约土地成本，又可以有效缓解企业资金压力，同时由于工程已经在建，相应的节约了项目完工时间，促进现金及时回流。
为了降低企业费用支出，需要加强内控管理。伴随着企业自身的快速发展，资本的大量运作，在经营中难免会出现资金监管的漏洞。特别是销售费用和管理费用的支出，必须加强管理，完善内控机制。从财务的角度，及时严格的审核相关部门费用的支出情况，保障资金使用的合理性，最大限度的降低财务风险。同时加强管理人才的培训和教育，有效提高工作效率进而降低企业运营成本。加强企业内部监督机制，保障企业安全运营。
2.优化资本结构。为保证企业的长远发展和安全运营，必须进一步调控企业的融资方式，拓宽企业的融资渠道，减少债权融资比例。可以通过适当提高股权融资的方式，降低企业的负债比例。以创新的合作模式提供资金资源，以较少的自由投入撬动更大的规模，保持高速发展的态势。股权融资具有一定的优势：可以解决项目发展的资金瓶颈，可以避免债权融资开盘售房引起大量提前还款的局限性;具有风险转移优势，由投资方共担经营及财务风险;有利于品牌价值输出，充分发挥企业自身的品牌价值，同时有效降低资产负债率，调整债权和股权的比例。
进一步寻求“非金非银”的融资渠道。银行近年来对地产的贷款逐渐收紧，不利于企业的长远发展。而信托等金融业的融资相对银行来说利率相对较高，影响企业的利润水平。可以尝试通过其他渠道如保险、社保基金、养老基金、上市公司、民营企业、政府引导基金等进行融资，拓宽企业资金来源渠道，降低财务风险。
3.加强存货管理。加强存货的管理，就成为了企业快速发展的关键。高效的销售，加快存货去化，不仅可以为企业带来巨额销售收入提高利润，也带来的大量的现金流保障未来发展。存货过多，说明企业资产变现能力较弱;存货过少，企业未来经营容易出现危机。要想加强存货的管理，必须建立有效的经营预算分析机制。通过历史发生数据对未来的计划期进行预测，对资金的支付时点、工程进度情况、资金回流时间严格把控，可以有效控制现金流水平和利润水平。保障企业经营效率，有效对存货进行管控，对未来的发展做出判断。同时对于国家政策的变革，能够及时调整，促进企业长远发展。
对于存货的清理，需要加强企业销售能力，制定合理的營销策略，提供优质的服务。针对不同地区，设立不同的销售方案迎合市场需求。同时，提供多元化的社区物业服务，争取客户的满意度，利用顾客的口碑可以更好地进行产品宣传，形成良性循环。
4.完善应收账款管理。想要控制应收账款的增长，必须建立完善的管理体系制度。实现多部门配合协调作用。明确各部门的岗位职责，加强各部门之间业务的联动性：销售前台岗、银行按揭岗、应收账款核算岗应做到业务融通，形成紧密的业务链，加速应收账款的回流。相关部门的负责人，应该定期关注，通过财务部门反馈的相关数据，及时了解应收账款的情况并作出相应的对策。完善应收账款回收的管理机制，保障企业资金安全。
（作者单位：齐齐哈尔大学经济与管理学院）
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