房地产开发项目全过程成本控制探讨
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摘要：现阶段，在经济走势整体低迷的大背景下，整体企业收入都受到影响而有所下降，但对于房地产企业来说，除了经济形势的变动外，其自身所处的政策环境也不理想，政府打压房价、抑制房地产过热等政策方向更是使得房地产企业收入空间大幅下降，加强成本管理、提高资源利用率已经是当前房地产企业实现持续发展的首要管理目标。本文从房地产企业成本管理现状出发，针对房地产开发项目的全过程成本控制进行研讨，并提出优化企业成本管控的策略。
关键词：房地产企业；开发项目；全过程成本控制
一、房地产开发项目成本控制现状
房地产企业在开发项目时涉及前期市场调查、可行性研究、建设前期手续等准备工作、具体施工、销售以及交付几个过程，其中涉及的成本可以大体归纳为土地取得成本、建设成本以及销售成本三类，即房地产开发项目全过程成本控制主要是指对土地成本、建设成本以及销售成本进行控制。实施全过程成本控制可以帮助企业提高经济效益、节约资源。但就实际来看，房地产企业开发项目过程中成本超额问题并未得到高效控制，企业各项资源也未得到最大化利用，多数房地产企业在成本控制思想建设、管理目标以及成本控制体系的建设上还存在问题，各环节成本管理细则还有待完善。
二、房地产开发项目全成本控制途径
房地产开发项目全过程成本控制大体可以分为土地成本控制、建设成本控制以及销售成本控制，下面从这三个方向来分析各环节成本控制途径：
（一）土地成本控制途径
项目开发地的确定是影响房地产企业后续经营收益和成本支出的重要因素，因而在这个阶段，房地产企业应做好充分的调研。
首先，分析意向土地开发区的经济水平和房地产企业发展趋势。开发项目最终能否快速回款主要依靠当地居民的购买力，若开发区域GDP较低、人均可支配收入不高时，居民消费倾向不高，购买力和市场活跃度会出现不足，势必会影响项目后续销售，若企业未做充分调研，而直接投入大量资金进行项目开发，过长的资金回收期必然会加大企业资金周转难度，甚至导致企业资金断链，业务难以继续开展。除了居民购买力外，当地房地产企业发展趋势也是一大重要考虑因素，改革开放后房地产企业迅猛发展，发展较快的省份资源已多数被开发，寻找有潜力的项目也是房地产企业发展的重点，因而企业应对项目地区以及周边区域房地产开发规模、速度、当地政策以及现阶段库存量和需求情况等进行详细调查，从而合理选择项目开发地。
其次，科学编制项目投资可行性分析报告。房地产企业以前期市场调研为依据，结合投资环境、项目建设规模、开发条件以及土地取得成本等来对项目开发进行成本估算，并由经验丰富的财务人员从财务的角度来对投资可行性报告进行进一步分析，尤其注意分析土地取得成本，在通常情况下，一二类居住用地都是通过公开土地拍卖获得土地使用权的。经过再一次讨论后，得出最终的项目投资结论，给管理者提供项目总投资、总支出成本等概算数据，再经由管理者对比预期收益来确定是否投资该项目。从而提高了项目投资效率，避免企业盲目投资带来的资源浪费。
（二）建设成本控制途径
建设成本主要是指房地产企业在确定投资该项目后，包含前期的项目备案、手续办理以及施工设计，到具体施工环节的造价等支出，其中设计阶段的成本和施工阶段的成本是最为主要的部分，因而房地产企业在控制建设成本时，也主要从这两方向出发。
1.设计阶段成本控制
设计阶段主要是指设计单位按照开发企业提出的要求，通过对开发项目整体布局、空间布置、周边环境等因素的考量，来对建筑结构、选材要求、装修标准、技术设备规格等进行提前设计和估测相应耗资的环节，这一阶段的设计合理性直接关系到项目后续的成本控制效果。因而，首先，房地产企业应选择资质良好、技术过硬的设计单位，同时签订责任合同，以提高设计单位对开发项目所处地区的市场调查严谨度，以及所提出的材料规格、设备要求等的合理性，从而给企业管理者提供较为科学的设计方案。其次，邀请专业的咨询机构来对设计方案进行分析和评估，进一步提高设计方案的可靠性。最后，由财务部门、工程造价部门以及外部机构一起对设计方案进行分析，编制项目预算以及估算投资成本，并和投资可行性报告中的目标成本进行对比，若存在差异，则通过差异成因分析來对设计方案进行再次的优化，以确保预期利润的实现。
2.施工阶段成本控制
施工阶段是房地产企业支出成本的主要阶段，也是企业控制成本的主要环节。对于房地产企业而言，由于在设计阶段已经对项目工程各环节制定了预算定额，因而，在施工阶段，企业主要根据预算、确定的材料和设备规格等来实施控制。
在实际操作过程中，房地产企业首先应加强监督评价机制、考评机制的建设，确保监督范围囊括整个经营活动，对各环节成本支出进行严格控制，同时通过对比目标成本来分析是否和预期存在偏差，以及分析偏差成因，督促管理人员改进，并按照划分的权责将问题出现责任落实到具体个人，对其实施惩戒，以规避后续人员操作的随意性。
其次，加强设计单位和施工部门的联系，在施工过程中出现图纸解读疑问或因外部因素导致实际施工结构和图纸出现差异时，施工部门应将问题反馈给设计单位，由设计单位及时调整，避免出现后续因安全隐患而重建的问题，确保工程如期完成，减少不必要的成本支出。
最后，企业财务人员应深入业务一线，结合行业优惠政策、税率政策来对不同报价的材料供应商、设备购置方式以及劳动力获取方式等进行分析，从成本角度提出指导性建议，比如在营改增后，企业选择一般纳税人供应商还是小规模纳税人供应商，是有很大的差距，但小规模纳税人报价可能更低；劳务派遣、劳务分包以及自有短期工人之间的税率抵扣也是不同的，劳务派遣选择一般计税或简易计税方法税率抵扣也不同，而自有短期工人无法取得，一般而言，以劳务分包取得劳动力的方式更为适合。另外，房地产企业还需要注意材料、设备等的保管，配备管理人员实时监管，及时维修和清点设备，并对重要设备进行定期养护，避免出现材料遗失、设备损坏得不到及时维修而延误工期等问题。
（三）销售成本控制途径
销售阶段的成本主要体现在企业在销售房产的过程中产生的人工成本、管理成本及促销打折成本几方面，这一阶段的成本在开发项目总成本中的占比较小。在实施控制时，房地产企业可以从以下几方面出发：首先，编制科学合理的销售方案。销售部门应积极收集本地区和附近城市的房产项目数据，将其反馈给管理者，由企业决策小组、财务部门、市场部门共同对自身项目优势进行分析，找出本项目的亮点，并以周边房产价格为依据，结合项目成本综合分析相关税费，在保证企业目标利润的基础上，制定促销折扣的限制比例，编制科学合理的销售决策计划，并将其下发给营销部门，由其结合市场行情和居民消费倾向，制定出有针对性的销售和营销方案，经决策小组审批后，落地实施。其次，加强对销售人员的培训，使其可以快速根据人群年龄阶段、性格等推荐出适宜的房产。同时企业还要建立明确且具有吸引力的奖惩机制，最大限度地激发人员积极性，实践证明，好的销售口才、热情的销售团队能够大幅加快房产销售速度，减少房产囤积带来的管理成本、销售人员成本以及货币时间成本。
三、结束语
现阶段，房地产企业面临着巨大竞争压力，在逐渐同质化的竞争环境中，企业想要获得更高的收入和发展空间，较低的成本才能给企业额外的资金去投入新的竞争力孕育或提供降价空间，加强全过程成本控制是必然的选择。企业在实施全过程成本控制时，必须要从开发项目前期的市场调研开始，一直到最后的销售和交付阶段，详细地对项目周边的购买力、价格上升趋势，以及设计和施工等各环节进行分析，在确保产品质量和人员安全的基础上，实现最优的投入产出比，为企业制造发展机会。财
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