论房地产项目全过程成本控制策略
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摘要：随着我国城市化发展的脚步越来越快，各类房建施工项目不断增多，而房地产项目也发展成为我国国民经济的重要支柱产业之一。因此，为了进一步推动房地产项目的顺利开展，就需要做好全过程的成本控制工作，房地产项目的开发过程中主要涉及四个方面的工作，这就需要针对各个方面做好相应的成本控制工作，实现房地产项目全生命周期全过程的成本控制，进而保证房地产企业的经济利益。本文对房地产项目全过程成本控制工作进行了详细探讨，阐述了房地产项目全过程成本控制的相关概述及组成部分，再结合实际情况，对目前房地产项目各过程成本控制存在的问题进行分析，从而针对问题提出一些有效措施，以此来加强房地产项目全过程成本控制工作的顺利进行，进而确保房地产项目的顺利实施。
关键词：房地产项目;全过程成本控制;问题;有效措施
引言
房地产企业在我国国民经济中扮演着不可替代的角色，尤其是20世纪90年代末期，随着房改政策的实施，房地产企业获得了飞速发展的机会。与此同时，随着经济全球化的发展，房地产企业在发展过程中所面临的问题也比较突出，房地产行业的市场环境也在不断发生变化，加之房价的不断攀升，对我国国民经济的平稳发展带来极为不利的影响。为了改善这一窘境，2016年我国颁布了更为严格的房地产调控政策，以此实现对房地产行业的总体控制。在此背景下，房地产企业要想实现长远的发展目标，就需要做好房地产项目全过程的成本控制工作，不断优化成本控制方法，进一步健全自身管理制度，在提升企业核心市场竞争力的同时，为房地产企业创造更好的收益，促进房地产行业的稳定发展。
一、房地产项目全过程成本控制的基本概述
房地产项目全过程成本控制工作主要包含如下四个方面的工作：项目决策方面、项目准备方面、项目施工方面和项目销售方面。其中，决策方面的工作所涉及的成本框架较少，通常都是对房地产项目的合理性和经济性等方面进行研究，进一步明确项目的选址和融资的具体情况。准备工作所牵涉的成本主要就是土地使用成本问题，比如土地的转让成本或上缴税费等;与此同时，还需要做好相关项目的综合研究工作，到施工现场进行实地考察，明确施工过程中可能牵涉的相关成本费用;另外，还要对项目施工过程中的通电、通水等情况和成本费用进行严格的控制。施工方面的工作在全过程成本控制工作中占比最重，该过程包含了房地产项目各项施工成本和其他一些相关的成本;比如基础设施建设、公共配套设施等施工成本费用;在施工过程中，还涉及相应的人工成本和材料成本等;所以做好施工过程中的成本控制，是确保房地产项目顺利实施的重要保障。销售方面的工作主要就是对房产进行销售，这一过程所涉及的成本主要包含人工成本、管理成本和财务成本，房产销售的周期通常都是比较长的，影响成本的因素也比较多，这也就加大了销售工作过程中成本控制的难度，严重影响房地产项目的顺利实施。
二、现阶段房地产项目全过程成本控制工作中存在的问题
房地产企业需要不断梳理和明确各个阶段成本控制工作中存在的具体问题，为项目顺利开展成本控制工作构建科学且完整的体系，进一步提升全过程成本控制工作的有效性和准确性，充分发挥全过程成本控制的重要作用。接下来的章节主要就现阶段房地产项目全过程成本控制工作存在的一些主要问题进行分析。
（一）项目决策方面
房地产项目全过程成本控制工作中，项目决策过程中的成本控制效果将会对后期各个阶段成本控制工作能否顺利开展产生一定的影响，比如：后期的成本控制工作是否具备可操作性或是否更加便捷等，也会对房地产项目的成本和利润产生影响。从实际情况来看，多数房地产企业受到传统成本控制观念及方式的影响，并未充分认识到房地产项目决策工作中成本控制的重要性，在具体工作中随意进行决策和策划，未从思想上重视决策工作中的成本问题，严重影响了项目决策过程中的成本控制效用的发挥，从而也就在一定程度上限制了后期各個阶段成本控制的有序进行，不利于发挥出全过程成本控制的作用。
（二）项目准备方面
项目准备工作主要就是作为施工方来确定具体的施工日期。当前，多数房地产项目都是通过招标方式来确定最终的施工方，随着经济的发展和企业的进步，施工方在项目具体实施过程中的作用也日益凸显，国家也颁布了相关的招标规范政策和方针，以此来规范房地产项目的招标工作。但从实际情况来看，现阶段部分房地产企业在具体的招标过程中存在着较多的违规情况，比如：没有按照政策方针进行公开的招标工作，甚至出现施工方内定的现象，这些违规现象使得企业的招标很难发挥出应有的效用。此外，在具体的招标过程中，部分项目承包商为了保证自身利益，通常都会选择质量较差成本较低的建筑施工材料，以达到降低自身的成本支出，这就导致项目的施工质量无法得到有效保障，在向消费者进行交房入住之后，质量问题就会逐渐暴露，导致购房者居住体验较差而投诉整改，进而影响房地产企业后续的房产销售量和相关维护工作的顺利进行，对房地产项目顺利实施产生极为不利的影响。
（三）项目施工方面
项目施工过程中的成本控制是房地产项目全过程成本控制工作的重要组成部分，是目前多数房地产企业项目成本控制工作的难点和重点。当前我国房地产项目在施工过程中所涉及的费用比较多，构成相对而言比较复杂，传统的施工成本控制方式已经不能满足当下施工过程的控制需求了，如果在房地产项目施工过程中不能采取行之有效的措施，最终的成本控制效果肯定也不理想。同时，房地产项目对于施工方的确定是通过招标方式进行的，多数房地产开始更加重视成本预算相关工作，所以，一些房地产项目的成本预算费用相对较为完善，相应的成本控制考核工作也比较完善。但是，还是有部分房地产企业对项目设计过程中的成本控制工作不够重视，使得在项目施工过程中出现资源浪费和成本支出不断增多的现象，严重影响项目成本控制效用的发挥，进而对房地产项目的收益产生不利的影响。 （四）房产销售方面
房产销售是房地产企业回收资金的主要方式，也是房地产项目最后一个工作环节。房地产项目销售过程中的成本费用主要就是人员成本费用开支。目前，房地产项目销售方面的成本控制存在的主要问题就是销售人员不够稳定，销售管理系统不够科学等，使得销售人员的工作积极性极度缺乏。受到这些方面的影响，导致房产销售的周期不断延长，进而也增加了房产销售工作中成本额外的支出，造成房地产企业整体经济利益的不理想，也就很难保持自身的核心市场竞争力，严重阻碍着房地产企业的发展。
三、加强房地产项目全过程成本控制的有效措施
（一）加强项目决策工作中的成本控制
为了充分发挥出房地产项目决策工作中成本控制的作用，房地产企业的管理者需要高度重视项目决策过程中的成本控制工作，梳理清楚项目决策过程中成本控制的基本框架及相关特点，在充分认识决策过程中成本控制存在的问题后，及时采取有效的措施来解决相应的问题，进一步发挥成本控制的效用。在实践过程中，房地产企业在项目建设运行初始阶段，就需要对当地的市场情况和国家整体房地产行情进行全方位的分析，从而为房地产在项目的选址和建筑规模等决策过程中提供可靠的数据支持。在房地产项目决策过程中进行成本控制，能够在降低项目成本支出的情况下，保证房地产项目的质量，为后期成本控制工作的顺利开展打下坚实的基础。同时，房地产企业还需要进行投入成本的预算编制工作，以便对房地产项目的各类成本进行科学的预估，并不断完善资金的使用方案。从而科学合理地预估房地产项目的经济利润空间，这不仅有助于房地产项目决策工作的顺利进行，还进一步保证房地产决策工作的科学性和准确性。
（二）加强项目准备过程中的成本控制
房地产项目的准备过程主要就是按照决策过程中指定的方案来开展相关的准备工作。在项目准备的过程中，为了确保成本控制工作的有序进行，需要对房地产项目设计过程中的成本进行科学严格的管控，也要做好招标工作的监督管理。所以，在具体的实践过程中，项目准备过程中的成本控制主要以决策过程中的相关方案和成果为依据，结合房地产项目的实际情况，科学合理地设计相关方案，方案应该主要体现项目开发区域的土地情况、人均消费能力、经济发展水平和政府相关政策等方面的情况，从而科学合理地规划项目的相关准备工作，为房地产项目的顺利实施提供可靠保障。避免出现一些影响当地生态环境或与当地经济发展不相符的情况，为后期房地产项目的施工和销售创造有利的条件。在具体的招标过程中，房地产企业需要严格遵守国家的相关政策，在满足各项规定的前提下，开展相关的招标工作，按照公平、公正和公开的招标原则进行招标，在选择房产项目的承建商时，需要对施工方的综合实力和信誉进行详细的考察，对相关成本进行合理的控制，确保施工方在报价合理的情况下，提升项目开发的质量，为后期项目施工工程的顺利进行，提供可靠的保障，从而避免出现一些各式各样的问题来影响项目施工的进度和增加项目的成本支出。
（三）加强项目施工过程中的成本控制
第一，完善合同管理工作，项目施工合同的签订一定要科学和严谨，确保设立的各个条例条款科学且合理。为了进一步完善项目施工合同的管理工作，房地产企业应聘请专业律师来对合同的具体内容进行严格把控，從专业的角度对合同进行审查，确保合同中相关用词的合理性，从而避免一些不必要的问题和纠纷出现。第二，加强项目施工过程中的现场管理工作，针对项目设计变更或材料变更等情况，提前制定出有效的解决措施，对相关成本进行严格的控制。项目施工现场的管理人员需要详细记录各个施工过程中的相关细节，加强对施工过程的管理，确保项目竣工完成后工程结算工作能够顺利进行。
（四）加强项目销售过程中的成本控制
房地产项目的销售工作是评价项目前期成本控制效果的主要参考依据，在房产销售过程中，成本控制也至关重要，而房产项目的销售过程中主要涉及的就是人员费用成本。因此，房地产企业充分结合房产项目的销售情况和具体的人员构成，不断完善自身的人才管理机制和成本控制管理体系，实现对销售人员的科学管理，进一步规范房产项目的销售工作，强化销售人员的责任意识，以便在销售策划和市场推广工作中充分发挥出自己的才能，科学合理地控制销售过程中的成本支出，从而减少房产销售的周期，尽快回笼资金，进而促进房地产企业的健康稳定发展。
结语
现阶段我国房地产项目在项目决策、准备、施工、销售等方面普遍存在诸多问题，导致成本控制失控，严重影响房地产企业的健康稳定发展，只有加强在这四个环节上的成本管控工作，才能真正实现房地产企业利润最大化目标。
参考文献
[1]鞠少俊.房地产开发项目的全过程成本控制研究[J].住宅与房地产，2018（16）：25–26.
[2]苗学凤.试析房地产开发项目的全过程成本控制[J].全国流通经济，2018（24）：61–62.
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