浅谈房地产成本管理中成本造价全过程控制的应用

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　　摘    要：随着房地产的快速发展，基于房地产成本项目管理基础上研究成本造价全过程控制应用，强化项目管理中的造价成本管理作用。本文将借助房地产项目管理相关理念和国家层面的政策和实际市场经济竞争现象进行论述，并提出意见。
　　关键词：房地产;成本造价;全过程控制;管理;特征
　　1  房地产成本控制管理理论概念和背景
　　1.1  房地产项目的成本
　　房地產的逐渐回暖和市场竞争加剧，对于房地产开发和销售专业化程度也在不断地提升。根据当前我国的房地产开发速度和对于房地产企业的成本控制全过程抓紧的变得落后，无法和当前发展的速度相互匹配。房地产开发属于社会效益较大、影响力较大、周期长、资金链复杂等特点的经济活动，因此在很多的房地产开发前会预售楼盘，进行资金回笼，并且周期同样也很长。这种特点就位房地产经济活动带来了更多的不确定因素。所以，强化房地产成本控制中造价全过程控制应用对于房地产发展有非常大的作用。
　　1.2  房地产成本造价控制目的
　　（1）目的明确性强 。房地产行业设计很多的领域，不但设计建筑行业，还涉及美术设计、力学分析以及经济相关行业，包含着很多的交叉行业，这也就导致了建筑物的功能会更加多元化和功能化。例如商用住宅楼、体育场、剧院、桥梁以及公路等。房地产的开发必定会结合开发的经济状况、人口密度、、民风民俗、就业率以及交通状况等众多因素而决定。因此，房地产的发展发展目标非常明确，房地产发展带动经济和就业的效果非常明确，房地产发展目的性很强。
　　（2）资金链较大 。房地产作为建筑业一类，其生产规模和周期呈现出巨大型特点，需要完整的资金链和雄厚的经济基础来支撑房地产项目的开发。由于较长的周期性，会导致房地产的资金流动性很强，现金流必须稳定长久。同时由于房地产成果单价较高，人们在消费时很多人无法全款购房，往往借助贷款分期来实现购房目的，这就导致房地产资金回流很慢。因此，房地产开发必须对项目承包人的资金来源和经济实力以及施工资质进行适合，对于建设单位的投资成本和资金链进行审核。但是房地产行业的利益空间虽然减少，但是相比其他行业利润还是比较客观，因此，新的房地产企业逐渐的加入到开发行列。
　　（3）工程建设过程复杂。 房地产相关辅助部门较为复杂并且专业程度较高，技术标准要求较高，这种特征会导致房地产开发必须从规划、计划、消防、土地、环保、质检以及城市建设和市政等众多部门，并且技术标准会增加房地产开发成本，但是技术标准属于国家强制执行和保障建筑物使用价值的先决条件。因此过程复杂程度较高，技术标准和协同部门较多，并且每一个部门都会房地产开发产生深刻的影响。
　　（4）接受国家和地方政府政策引导。房地产行业涉及民生福利和社会安定，不但具有经济效益还具有政治效益，是我国国家基础建设和国民福祉的主要建设方向，对于促进国家经济发展和协调资源配置有核心地位。房地产开发涉及到地块开发和协调配置资源，土地属于国家财产，是国家的根本性象征，因此，开发土地和租用土地涉及到国家土地资源开发计划调整和土地资源利用率等问题。国家为了宏观调控经济发展，引导房地产发展趋势和房地产价格，严格控制土地资源加和推行相关房地产政策，既能够保证民生福利，又能够激发企业发展潜力和保障企业收益，提升就业率等。因此，严格科学的引导和约束政策能够引导房地产企业控制成本造价。
　　2  房地产项目成本控制过程
　　2.1  建立健全科学合理的成本控制管理制度
　　合理科学的房地产开发成本控制制度是决定房地产开发是否顺利进行的关键性因素。房地产长久性和复杂性以及资金需求大等特点会导致房地产开发不可控因素较多，如果出现预算之外的支出必定会给项目成功带来一定危险。只有建立健全的科学管理体系才能够明确成本关系和控制成本，通过部门之间的相互预算和交流，降低非必要支出，保障企业后期发展实力，保证员工基本权益，调动工作积极性，促进项目成本控制高效化和可控性。
　　2.2  提升投资预算和设计概算之间的成本控制
　　建筑业开始都必须经过投资预算和设计概算两个阶段，虽然两个阶段基本都是为了控制成本，但是相互之间有本质的区别，是两次相互独立的建筑经济过程。主要目的在于能够在施工阶段之前实现估算、概算到预算再到决算阶段，确保工程在需要的投资区间内为保证资金打足原则和质量控制要求原则，严格控制房地产开发成本。
　　2.3  阶段性非质量方面成本控制
　　房地产作为建筑业周期性长是共性特点，因此为了确保质量和质量，就必须对项目进行阶段性施工，其中项目启动阶段等前期阶段成本控制室成本控制的关键一环。前期由于设计和规划因素资金到位有限，如果前期或者阶段性成本较大，就无法导致后期项目实施有足够的资金.楼盘正式开发和交付前就可以进行预售，从而获取资金回流和灵活资金链，这样就能够最大限度的控制资金投入和预算相互匹配，从而确保工程质量和进度。其中成本控制很重要的一步在于能够在项目开始前按照设计要求选择成本较低原材料，减少材料运输费用，机械租赁费用，人工费以及项目管理费用，从而在费影响建筑物质量的基础上控制成本。
　　2.3.1  施工阶段施工进度、人材机合作管理成本
　　建筑物本身体积较大和施工工序复杂等特点必定导致机械、人工、材料等必须符合规范要求，在保证质量的同时合理编制施工方案，强化监理部门职责，督促施工单位施工质量和进度，合法监督和管理施工设备租赁和材料采购，例如，通过招投标降低房地产材料成本和管理维护运行成本。
　　2.3.2  强化设计变更管理
　　很多工程施工后会出现设计无法预测的问题，导致设计变更，而设计变更的同时会导致工程量增加，施工成本增加和相关预算增加，进而直接影响房地产开发出。因此，房地产开发中必须重视设计准确性和效果性，对于出现的设计变更意外及时通知建立单位和上报有关部门，并对设计变更做出科学合理的评定。从而避免责任纠纷和成本在增加。
　　2.3.3  做好交付结算管理
　　交付阶段对于工程造价结算主要从工程质量和工程合同为主要结算依据。因此，结算阶段必须做好工程量计算审核和质量检测，并且按照终身责任制责任体制和资金控制原则对成本进行严格控制，确保房地产在投入使用后在使用期限内质量保证和维护效果。从而控制房地产整个项目流程成本。
　　4  全过程强化成本造价控制使用
　　房地产工程量和技术复杂性必定会导致项目成本非常巨大，对于成本的控制是决定项目成功与否的关键因素，因此成本全过程控制对于房地产开发和发展重要性非常明显。只有在项目规划阶段就将成本控制纳入每一个阶段，严格控制项目阶段造价成本，提高质量和成本正比关系成本，减少非项目额外支出，控制人材机投标价格，提升房地产成本管理中成本造价全过程控制的应用。
　　5  结束语
　　房地产作为建筑行业具备的长期性、资金量较大、影响力大等特点必定会使得成本控制成为项目成功与否的关键因素。因此，在房地产开发展严格按照规划和预算要求进行，控制阶段性成本、非质量要求支出、设计变更成本控制、结算交付等过程控制，降低成本控制所带来的相关风险。
　　参考文献：
　　[1] 房地产成本管理中成本造价全过程控制的应用[J].王涛涛.现代经济信息，2018（5）.
　　[2] 房地产成本造价全过程控制的策略研究[J].赵志明.中国标准化，2018（22）.
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