REITs:新的理财选择
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作者: 闵纬国
如果说1000元可以间接参与购买一座大厦，这在国内听起来难以置信，但在美国却是现实。美国人通过灵活的REITs，实现了普通人间接拥有大型商业地产的梦想。
资产证券化新解
资产证券化是将庞大的仅凭个人力量难以完全买下的资产，通过证券化的手段分割成小块的金融产品，使个人能按照自己的实际投资能力进行购买。REITs就是这样一种专门以房地产为对象的资产证券化产品，类似于平时在金融机构里可以买到的基金。
一次典型的房地产证券化过程中通常有4个要素，分别用甲、乙、丙、丁来加以说明。甲是需要进行资产证券化的对象，如商场、大厦、酒店等，这些资产必须在未来每年产生持续的租金收益。乙是这些地产的持有者，在持有这些地产的过程中，突然急需资金支付自己其他方面的开销，但又没有这么多现金，必须卖出手中的资产才能获得资金。由于这些资产过于庞大，有意向的购买者付不起这么多钱，或他觉得这些资产未来的价值还将上涨，只需卖出一部分就够自己的开销，剩下的部分想继续持有，以获得未来资产增值收益。此时，乙就找到了丙。丙是专业负责发行房地产投资信托的公司，将这些地产运用证券化的方法打包分割之后卖给丁。丁就是千千万万的普通投资者。
简单来说，资产证券化就是乙把甲转移给丙，丙以证券的方式将甲分割销售给丁的过程。在这样的一个过程中，乙拿到了现金，丁获得了甲未来可能产生的各种收益，而丙则从中获得证券发行和资产管理的收益，三者各有所得。
地产投资的有效方式
对于投资者来说，选择REITs作为地产投资的替代方式，优势有很多。
降低风险
REITs一般由专业的房地产公司发起并进行管理，能合理地选择投资项目，并能对其进行科学管理。REITs基金的规模通常比较大，能广泛投资于各种类型的房地产项目，从而降低了投资单一类型或地段房地产的风险。
节省时间
进行独立的地产投资是一件费时费力的事情。在选择房产、交易过户、室内装修、寻找租户、出租获利等环节，会耗费过多的精力。REITs可代为打理这一系列事情。由专业的人做专业的事，从经营管理上大大节省了时间和精力。
获利丰厚
REITs主要有两种获利方式：一是租金收入。REITs通常会同时覆盖房地产的整个产业链，以开发、收购、管理、租赁、变卖等形式直接进行房地产投资管理，以租金收入作为主要收入来源。二是增值收入。随着时间的推移，优质地产项目的价值可能会随着人民收入的增长、城市繁华程度的提高、工商业的逐步繁荣而不断升值，拥有优质地段、具备良好物业管理水平的REITs可能会产生较大的增值空间。
门槛低
很多想投资房产的人苦于手中没有那么多资本。而当REITs出现之后，这个问题迎刃而解。该种基金的最低申购下限是1000元，不设上限，适合各种资金规模的投资者。
变现灵活
很多房地产投资者可能有这样的经验，一旦投资于某处房产，变现会比较麻烦。平均而言，房产出售的周期通常在3～6个月。而选择REITs这种投资方式，则可随时按基金净值卖出自己所持有的基金单位，这无疑为地产投资提供了极大便利。
费用较低
个人在国内投资房地产时，通常会涉及到以下多项或全部费用：住房交易手续费、非住房转让手续费、产权登记费、印花税、契税、营业税、个人所得税、公证费、鉴证费、房产测绘费、房屋安全鉴定费、房地产评估费、白蚁防治费、房产物业维修基金等，二手房买卖通常还要交纳营业税和房产中介的佣金。而在美国，买房也要交纳地产税、维修费、管理费、保险等系列费用。
选择REITs基金这种投资方式，则只需交纳购买时的手续费，如果持有的时间较长，在赎回的时候甚至可免交赎回费。
资产的第四个“篮子”
目前常见的大类资产配置品种主要有3个：股票、债券和现金类产品。炒股炒的是预期，在一轮经济周期的上升阶段，预期未来经济将持续繁荣，股票在该阶段表现最佳。在经济衰退期，通常也是利率的下降周期，利率与债券收益成反比，债券的表现较佳。在一轮经济周期的最高点，通常也是一轮加息周期的最高点，与银行存款收益率密切相关的现金类产品的收益最高。
在一轮经济周期发展的始终，大多数时间都会出现通胀。在通胀的情况下，什么样的资产会有较高的收益水平？答案是REITs。
理由很简单，房地产具备一定的保值能力，在通胀情况下，租金通常会以通胀率的速度上涨，这就意味着REITs具有较好的抗通胀特性。正因为如此，REITs在美国首次出现后，就备受投资者青睐，已成为继股票、债券和现金类产品之后的第四类投资选择。
从广义的范围上来说，股票是将上市公司股份证券化的结果，国债和企业债是将国家和企业债务进行证券化的结果，现金类产品是将银行短期存款和各种1年以内的短期债券进行证券化得结果。而现在，将房地产进行证券化的REITs应该成为新的理财选择。
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